Lease Termination Overturned Based on Tenant Vacancy Date

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Sur le second moyen :

Vu l'article 4 du code de procédure civile ;

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Versailles, 15 novembre 2011), que la société d'HLM Axentia, propriétaire d'une maison d'habitation donnée à bail à Mme X..., après lui avoir proposé d'en faire l'acquisition, a conclu avec son fils, M. Y..., le 28 mai 2008, un compromis de vente de l'immeuble, sous diverses conditions suspensives dont celle de l'obtention d'un prêt, la vente devant être régularisée dans le délai de quatre mois en cas de réalisation des conditions ; que l'offre de prêt faite à M. Y... n'ayant pas été maintenue, un procès-verbal de difficultés a été dressé le 31 octobre 2008 ; que Mme X... ayant cessé de payer les loyers à compter de juillet 2008, la société bailleresse lui a délivré le 16 décembre 2008 un commandement de payer visant la clause résolutoire ; que, par acte du 13 février 2009, Mme X... a assigné la société d'HLM Axentia aux fins de faire déclarer ce commandement irrecevable pour défaut d'accomplissement d'une formalité prescrite par l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et aux fins d'obtenir un sursis à statuer dans l'attente de la décision à intervenir dans la procédure concernant la réalisation de la vente et le versement du montant du prêt et opposant son fils à la société bailleresse et au crédit immobilier de France méditerranée ;

Qu'à titre subsidiaire, Mme X... a demandé qu'il lui soit donné acte de ce qu'elle avait quitté les lieux le 17 juillet 2008 et que lui soient accordés des délais de paiement pour s'acquitter des loyers, charges et indemnités échus et réclamés jusqu'à cette date ;

Attendu que, pour constater l'acquisition de la clause résolutoire à la date du 17 février 2009 et condamner Mme X... à payer une certaine somme à la société d'HLM Axentia au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation, l'arrêt retient par motifs adoptés que les loyers n'ont pas été réglés dans les deux mois du commandement, que la société d'HLM Axentia fait la preuve de l'obligation dont elle se prévaut en produisant le bail, le commandement de payer et un décompte ventilé de sa créance actualisé au 28 février 2010 et que Mme X... ne conteste pas devoir les sommes réclamées ;

Qu'en statuant ainsi, alors que Mme X... ne se reconnaissait débitrice d'une dette locative que pour la période antérieure au 17 juillet 2008, date à laquelle elle avait libéré les lieux, la cour d'appel, qui a dénaturé ses conclusions d'appel, a violé le texte susvisé ;

Et attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer sur le premier moyen qui ne serait pas de nature à permettre l'admission du pourvoi ;

PAR CES MOTIFS :

CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il a condamné Mme X... à payer à la société d'HLM Axentia la somme de 8 877,74 euros, l'arrêt rendu le 15 novembre 2011, entre les parties, par la cour d'appel de Versailles ; remet, en conséquence, sur ce point, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Versailles autrement composée ;

Condamne la société d'HLM Axentia aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la société d'HLM Axentia à payer à Mme X... la somme de 2 500 euros ; rejette la demande de la société d'HLM Axentia ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du cinq mars deux mille treize.

MOYENS ANNEXES au présent arrêt

Moyens produits par la SCP de Chaisemartin et Courjon, avocat aux Conseils pour Mme X...

PREMIER MOYEN DE CASSATION

Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir dit n'y avoir lieu de surseoir à statuer ;

AUX MOTIFS QU'en ce qui concerne le bien fondé de cette demande, il convient de confirmer, par adoption de motifs, le jugement entrepris en ajoutant : - que Madame X... ne peut fonder de sursis à statuer sur une vente à laquelle elle n'est pas partie et qui, en tout état de cause, n'est pas conclue à ce jour, l'acte authentique n'ayant pas été régularisé entre la société Axentia et Monsieur Y... ; - que la procédure pendante devant le tribunal de grande instance de Chartres n'a, contrairement à ce qui est allégué par Madame X..., aucune incidence sur la procédure en cours puisque l'action engagée par Monsieur Rodolphe Y... devant cette juridiction tend à aboutir à la réalisation forcée de l'engagement souscrit avec la S.A. d'HLM Axentia, de sorte que le jugement à venir n'aura aucune conséquence sur la défaillance de la locataire dans le règlement de son loyer ; - qu'il ressort des pièces versées au débat que Madame X... savait depuis le début de l'année 2008 qu'un logement de fonction allait lui être attribué le 1er septembre 2008 ce qui lui laissait le temps nécessaire pour délivrer congé à son bailleur plutôt que de privilégier une solution aléatoire de rachat du logement par son fils ;

ALORS QUE, dans ses conclusions d'appel, Madame Danielle X... soutenait que son fils, Monsieur Rodolphe Y... s'était porté acquéreur du bien immobilier en cause afin de la mettre à l'abri des conséquences d'éventuels impayés de loyers en devenant son bailleur et que son action tendait à ce qu'il soit jugé que la vente entre lui-même et la société Axentia était parfaite dès la signature du compromis de vente le 28 mai 2008, à une date antérieure au commandement de payer visant la clause résolutoire délivré le 16 décembre 2008 ; que, dès lors, en refusant de surseoir à statuer par des motifs ne répondant pas à ces conclusions, la Cour d'appel a violé l'article 455 du Code de procédure civile ;

SECOND MOYEN DE CASSATION

Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire étaient réunies au 17 février 2009 et condamné Madame Danielle X... à payer à la S.A. d'HLM Axentia la somme de 8.877,74 € au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation impayés au 28 février 2010 ;

AUX MOTIFS QUE le tribunal, par des motifs pertinents que la cour adopte également, a justement constaté la résiliation du bail à compter du 17 février 2009, ordonné l'expulsion des occupants, fixé l'indemnité d'occupation au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail et condamné Madame X... à payer à la S.A. d'HLM Axentia la somme de 8.877,74 € au titre de la dette locative au 28 février 2010, outre intérêts au taux légal sur 2.163,06 € à compter du 16 décembre 2010, date du commandement de payer et à compter de l'assignation pour le surplus. Il est en outre constant que les parties ne contestent pas devant la cour ces dispositions du jugement qui seront en conséquence confirmées, étant précisé que l'expulsion ordonnée est devenue sans objet puisque l'appelante a libéré les lieux litigieux le 17 juillet 2008 ;

1) ALORS, D'UNE PART, QU'en constatant tout à la fois, par motif propre, que Madame X... avait quitté les lieux le 17 juillet 2008 et, par motifs adoptés, que celle-ci occupait les lieux sans droit ni titre depuis le 17 février 2009, ce qui l'a conduit à confirmer la condamnation de Madame X... à payer la somme de 8.877,74 € au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation invoqués au 28 février 2010, la Cour d'appel a entaché sa décision d'une contradiction de motifs et a violé l'article 455 du Code de procédure civile ;

2) ALORS, D'AUTRE PART, QUE l'arrêt attaqué a constaté que l'expulsion ordonnée était devenue sans objet puisque l'appelante avait libéré les lieux litigieux le 17 juillet 2008, approuvant en outre la constatation de la résiliation du bail à compter du 17 février 2009 ; que, dès lors, en confirmant la condamnation de Madame X... à payer la somme de 8.877,74 € au titre de loyers, charges et indemnités d'occupation impayés au 28 février 2010, la Cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations et violé l'article 1134 du Code civil ;

3) ALORS, AU SURPLUS, QUE dans ses conclusions d'appel, outre sa demande de sursis à statuer, l'exposante faisait valoir qu'elle avait libéré les lieux loués le 17 juillet 2008, ce que l'arrêt attaqué a constaté, ce qui impliquait nécessairement une reconsidération de sa situation et de ses obligations à l'égard du bailleur, emportant notamment contestation de toute dette au titre d'une indemnité d'occupation dès lors que le bail était résilié à compter du 17 février 2009 ; que, dès lors, en déclarant n'être saisie d'aucune contestation des dispositions susvisées du jugement entrepris, la Cour d'appel a méconnu les termes du litige et violé l'article 4 du Code de procédure civile.