Lessor v. Tenants: Enforceability of Early Lease Termination Agreement and Eviction Indemnity Payment

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Sur le moyen unique :

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Poitiers, 23 novembre 2011), que Mme X..., qui, par acte du 25 avril 2007, avait donné à bail pour trois ans aux époux Y... un appartement, leur a fait connaître, quelques mois plus tard, son intention de vendre celui-ci libre de toute occupation et leur a proposé de leur verser une indemnité d'éviction ; que, par acte des 13 novembre et 5 décembre 2007, intitulé " protocole d'accord ", les parties sont convenues des modalités de la résiliation anticipée du bail ; qu'invoquant l'inexécution par Mme X... de cet accord, les époux Y... ont demandé sa condamnation à leur payer la somme qui avait été fixée ;

Attendu que Mme X... fait grief à l'arrêt d'accueillir cette demande alors, selon le moyen :

1°/ qu'aux termes de l'article 2044 du code civil, la transaction est un contrat par lequel les parties terminent une contestation née, ou préviennent une contestation à naître ; que la convention par laquelle un bailleur s'engage à verser une somme d'argent en cas de vente de l'immeuble en contrepartie de la libération des lieux par les locataires s'analyse non pas en une transaction mais en un accord portant indemnisation pour résiliation anticipée du bail suspendu à la réalisation de la vente du bien ; que partant, en retenant que la cause de la transaction avait été formalisée comme étant la libéralisation anticipée de l'appartement, peu important le motif de celle-ci qui relevait de la seule volonté de la bailleresse, la cour d'appel, qui n'a pas déduit les conséquences légales de ses constatations, a violé par fausse application l'article 2044 du code civil ;

2°/ qu'il résultait de la convention litigieuse que l'obligation de Mme X..., bailleresse, de verser la somme de 25 000 euros aux époux Y..., était suspendue à la réalisation de la vente de l'immeuble occupé par ces derniers au titre du contrat de bail conclu le 25 avril 2007 ; que dès lors, la seule constatation selon laquelle la vente n'avait pas été réalisée emportait nécessairement la constatation, par la cour d'appel, de l'absence de cause de l'obligation de Mme X... de verser ladite somme ; qu'en retenant à l'inverse que la seule condition de versement de cette somme était la libération anticipée de l'appartement par les locataires, la cour d'appel a dénaturé les termes de la convention, en violation de l'article 1134 du code civil ;

3°/ que la bailleresse invoquait la mauvaise foi des locataires dans l'exécution du contrat, dès lors qu'ils avaient été informés suffisamment tôt de sa décision, due à la chute brutale du marché de l'immobilier et de circonstances propres à sa vie personnelle, de retirer de la vente l'immeuble litigieux ; qu'elle produisait aux débats deux courriers adressés par ses soins aux époux Y... au mois de mars ainsi qu'au mois de mai 2008, où elle rappelait qu'elle les avait aussitôt informés de cette décision, dont ils avaient pris bonne note ; qu'il s'en déduisait que les époux avaient, de mauvaise foi, réclamé l'application du protocole après avoir quitté les lieux de leur propre chef ; qu'en ne répondant pas à ces conclusions, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile ;

Mais attendu qu'ayant constaté que le protocole d'accord avait été qualifié par les parties elles-mêmes de transaction forfaitaire définitive et irrévocable, relevé qu'il comportait en contrepartie de l'engagement pour les preneurs de libérer les lieux loués au cours du premier semestre de l'année 2008 celui, pour la bailleresse, de leur remettre, lors de la vente de l'appartement ou, au plus tard, le 30 juin 2008, une certaine somme à titre d'indemnité d'éviction et retenu que Mme X... n'établissait ni que le paiement de cette somme avait été subordonné à la réalisation de la vente, ni qu'elle avait avisé les locataires de sa renonciation à vendre, la cour d'appel, répondant aux conclusions et sans dénaturation, en a exactement déduit l'existence de concessions réciproques caractérisant une transaction ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne Mme X... aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de Mme X... ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du cinq mars deux mille treize.

MOYEN ANNEXE au présent arrêt

Moyen produit par la SCP Lyon-Caen et Thiriez, avocat aux Conseils, pour Mme X....

Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué, d'avoir condamné Madame X... à verser à Madame Virginie Z..., ép. Y..., et Monsieur Christian Y..., la somme de 25. 000 euros avec intérêts au taux légal à compter du 9 septembre 2008,

Aux motifs qu'il est acquis, que l'acte intitulé « protocole d'accord » signé par les parties le 13 novembre 2007, porte en son article trois, la qualification de transaction forfaitaire définitive et irrévocable, conclue conformément aux dispositions des articles 2044 et suivants du Code civil, et revêtue entre les parties de l'autorité de la chose jugée en dernier ressort ; qu'aux termes de cette transaction, les locataires se sont engagés à libérer l'appartement au cours du premier semestre 2008 et ont accepté que la bailleresse fasse visiter l'appartement : il n'est pas contesté, qu'ils ont rempli leurs obligations, qu'ils ont signé le 31 mai 2008, un nouveau bail de trois ans, portant sur une maison de trois chambres située... moyennant un loyer de 1 380 € et qu'ils ont quitté les lieux le 30 juin 2008 ; que pour sa part, Mme X... s'est engagée à remettre le jour de la remise des clés, une indemnité d'éviction sous forme d'un chèque de banque d'un montant de 25. 000 €, chèque qu'elle devait remettre « lors de la vente de l'appartement ou au plus tard le 30 juin 2008 » ; qu'il est d'autre part démontré que le montant de la dite indemnité a fait l'objet d'une négociation préalable entre les parties, ainsi qu'en témoigne la lettre de Mme X... du 4 octobre 2007, dans laquelle elle estimait excessive la somme demandée à hauteur de 30 000 € et proposait un montant de 20 000 €, avec trois mois de préavis et acceptation des visites ; qu'il ne peut être allégué, au vu de l'ensemble de ces éléments, une quelconque absence de concessions réciproques, dès lors que l'indemnité négociée a été sciemment qualifiée d'indemnité d'éviction, ce qui suppose a priori, qu'elle constitue la contrepartie de la renonciation amiable au droit au bail des locataires et le dédommagement de leur départ imposé seulement six mois après la signature du bail, dans un bref délai limité au semestre 2008 ; que Mme X... prétend avoir avisé ses locataires dès le mois de mars 2008, de son changement d'intention, et de son annulation de la mise en vente de son appartement ; qu'il y a lieu cependant de constater, qu'elle ne rapporte pas la preuve de ce que ses locataires ont été effectivement avisés de sa nouvelle décision ; qu'elle ne démontre pas non plus que la transaction du 13 novembre 2007 contenait une quelconque condition suspensive, soumettant le paiement de l'indemnité à la réalisation de la vente, alors qu'en page un de l'acte, il est noté que c'est elle qui a proposé une libération par anticipation des lieux moyennant une indemnité ; qu'il apparaît donc que la cause de la transaction a bien été formalisée comme étant la libération anticipée de l'appartement, peu important le motif de celle-ci qui relevait de la seule volonté unilatérale de la bailleresse ; que par ailleurs, il ressort de la mention manuscrite émanant de Mme X... elle-même, que le chèque devait être remis lors de la vente ou au plus tard le 30 juin 2008 ; que compte tenu de l'emploi de cette conjonction et du délai imposé aux locataires pour quitter les lieux, il est certain que la seule condition prévue à cette transaction était bien constituée par le départ des locataires au plus tard le 30 juin, date qui fixait le délai ultime de l'exécution des obligations de la bailleresse consistant dans le paiement de l'indemnité ;

Alors, de première part, qu'aux termes de l'article 2044 du Code civil, la transaction est un contrat par lequel les parties terminent une contestation née, ou préviennent une contestation à naître ; que la convention par laquelle un bailleur s'engage à verser une somme d'argent en cas de vente de l'immeuble en contrepartie de la libération des lieux par les locataires s'analyse non pas en une transaction mais en un accord portant indemnisation pour résiliation anticipée du bail suspendu à la réalisation de la vente du bien ; que partant, en retenant que la cause de la transaction avait été formalisée comme étant la libéralisation anticipée de l'appartement, peu important le motif de celle-ci qui relevait de la seule volonté de la bailleresse, la Cour d'appel, qui n'a pas déduit les conséquences légales de ses constatations, a violé par fausse application l'article 2044 du Code civil ;

Alors, de deuxième part, qu'il résultait de la convention litigieuse que l'obligation de Madame X..., bailleresse, de verser la somme de 25. 000 euros aux époux Y..., était suspendue à la réalisation de la vente de l'immeuble occupé par ces derniers au titre du contrat de bail conclu le 25 avril 2007 ; que dès lors, la seule constatation selon laquelle la vente n'avait pas été réalisée emportait nécessairement la constatation, par la Cour d'appel, de l'absence de cause de l'obligation de Madame X... de verser ladite somme ; qu'en retenant à l'inverse que la seule condition de versement de cette somme était la libération anticipée de l'appartement par les locataires, la Cour d'appel a dénaturé les termes de la convention, en violation de l'article 1134 du Code civil ;

Alors, de troisième part, en toute hypothèse, que la bailleresse invoquait la mauvaise foi des locataires dans l'exécution du contrat, dès lors qu'ils avaient été informés suffisamment tôt de sa décision, due à la chute brutale du marché de l'immobilier et de circonstances propres à sa vie personnelle, de retirer de la vente l'immeuble litigieux ; qu'elle produisait aux débats deux courriers adressés par ses soins aux époux Y... au mois de mars ainsi qu'au mois de mai 2008, où elle rappelait qu'elle les avait aussitôt informés de cette décision, dont ils avaient pris bonne note ; qu'il s'en déduisait que les époux avaient, de mauvaise foi, réclamé l'application du protocole après avoir quitté les lieux de leur propre chef ; qu'en ne répondant pas à ces conclusions, la Cour d'appel a violé l'article 455 du Code de procédure civile.