Notary Liability in Mortgage Guarantee Failure

LA COUR DE CASSATION, PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Attendu, selon l'arrêt attaqué, que par acte sous-seing privé du 18 octobre 2000, la caisse de Crédit mutuel de Dinard-Pleurtuit (la banque) a consenti à M. X... une ouverture de crédit d'un montant de 121 959,21 euros, pour une durée de deux ans, dont le remboursement devait être garanti par une hypothèque conventionnelle portant sur plusieurs lots dont l'emprunteur était propriétaire dans un immeuble situé à Redon ; que la convention a été réitérée sous la forme authentique, par acte reçu le 26 octobre 2000 par M. Y..., notaire ; que reprochant à ce dernier d'avoir omis de prendre une inscription sur un des lots concernés (lot n° 1), vendu en 2003 par M. X..., et de ne pas avoir vérifié la situation juridique de deux autres lots (lots n° 14 et 17), qui avaient été vendus en 1995 et 1999, la banque a assigné le notaire en responsabilité, lui réclamant une somme totale de 61 917,56 euros correspondant au montant du prix de vente de ces trois lots, qu'elle n'a pu appréhender ;

Sur le moyen unique du pourvoi, en ce qu'il conteste l'allocation d'une somme de 3 224,56 euros au titre du prix de vente du lot n° 1 :

Attendu que ce moyen est contraire aux écritures de M. Y... qui reconnaissait devoir, à la banque, une somme de 3 224,56 euros correspondant au prix de vente du lot n° 1 ;

D'où il suit que le moyen est de ce chef irrecevable ;

Mais sur le moyen unique, pris en ses première et deuxième branches, en ce qu'il conteste l'allocation d'une somme de 58 692,87 euros au titre du prix de vente des lots n° 14 et 17 :

Vu l'article 1382 du code civil ;

Attendu après avoir relevé que le notaire avait failli à ses obligations professionnelles en omettant de vérifier la situation juridique des lots n° 14 et 17 et d'informer la banque du rejet des inscriptions sur ces deux lots, l'arrêt énonce, qu'outre la possibilité de prononcer la résiliation anticipée de l'ouverture de crédit, le notaire a fait perdre à la banque une chance d'obtenir une garantie équivalente à la somme de 58 692,87 euros ;

Qu'en se déterminant ainsi, sans rechercher, comme elle y était invitée, d'une part, si le notaire aurait pu matériellement vérifier la situation juridique des deux lots avant la remise des fonds par la banque à l'emprunteur, intervenue cinq jours après la signature de l'acte authentique, d'autre part, si la banque, informée du rejet des inscriptions litigieuses, disposait d'une chance sérieuse d'obtenir d'autres garanties, la cour d'appel, qui a statué par des motifs impropres, n'a pas donné de base légale à sa décision ;

Et sur le moyen unique, pris en sa troisième branche :

Vu l'article 1382 du code civil ;

Attendu que la réparation d'une perte de chance doit être mesurée à la chance perdue et ne peut être égale à l'avantage qu'elle aurait procuré si elle s'était réalisée ;

Attendu qu'après avoir retenu que le préjudice de la banque s'analysait en une perte de chance d'obtenir une garantie équivalente, la cour d'appel a indemnisé la banque à hauteur de la totalité du prix de vente des lots n° 14 et 17 ;

Qu'en statuant ainsi, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;

PAR CES MOTIFS :

CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 15 novembre 2011, entre les parties, par la cour d'appel de Rennes ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Caen ;

Condamne la caisse de Crédit mutuel de Dinard Pleurtuit aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la caisse de Crédit mutuel de Dinard Pleurtuit ; la condamne à payer à M. Y... la somme de 3 000 euros ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-sept février deux mille treize.

MOYEN ANNEXE au présent arrêt

Moyen produit par la SCP Boré et Salve de Bruneton, avocat aux Conseils, pour M. Y....

IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'AVOIR condamné Monsieur Y... à payer à la CAISSE DE CRÉDIT MUTUEL la somme de 61.917,43 euros en réparation des préjudices subis par celle-ci ;

AUX MOTIFS QUE si l'ouverture de crédit et la mise à disposition de celui ci a été antérieure à la prise de garantie, celle ci constituait une condition du contrat ; que par son manquement à son obligation de vérification et de conseil le notaire a empêché la banque, sauf à résilier de plein droit l'ouverture de crédit de manière anticipée, d'exiger de son client d'autres garanties au moins équivalentes à la valeur des deux lots n° 14 et 17 déjà vendus à la somme de 58 692,87 € ; que la faute du notaire a ainsi causé directement un préjudice à la banque ; que le montant du préjudice du banquier est égal à la perte de chance d'obtenir une garantie équivalente à la somme de 58 692,87 € ; qu'il convient d'y ajouter la somme de 3.224,56 €, montant du prix de vente du lot n° 1, sur lequel Maître Y... reconnaît avoir omis de procéder à une inscription hypothécaire ; qu'en conséquence, le jugement sera réformé sur le montant de la somme accordée et celle ci fixée à la somme de 61 917,43 € ;

1°) ALORS QUE la responsabilité d'un notaire exige qu'il soit établi que le préjudice allégué ne se serait produit en l'absence de faute retenue ; qu'en relevant que la faute imputée au notaire qui avait omis de vérifier si l'emprunteur était propriétaire des lots sur lesquels une hypothèque devait être prise, avait empêché la banque prêteuse qui avait remis les fonds prêtés dès avant la prise de garantie et l'intervention du notaire, d'exiger d'autres garanties équivalentes, sans rechercher, ainsi qu'elle y était invitée, si son client aurait été à même de les fournir, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regarde de l'article 1382 du Code civil ;

2°) ALORS QU'en toute hypothèse seule la perte d'une chance réelle et sérieuse constitue un préjudice réparable ; qu'en indemnisant la CAISSE DE CREDIT MUTUEL d'une perte de chance d'obtenir une garantie équivalente à celle dont elle n'avait pu bénéficier, sans relever aucun élément de nature à établir qu'aurait existé une probabilité sérieuse que cet établissement de crédit obtienne une telle garantie, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regarde de l'article 1382 du Code civil ;

3°) ALORS QU'en toute hypothèse la réparation d'une perte de chance doit être mesurée à la chance perdue et ne peut être égale à l'avantage qu'aurait procuré cette chance si elle s'était réalisée ; qu'en condamnant le notaire à réparer un préjudice correspondant à la valeur du prix de vente des lots n° 14 et 17, après avoir relevé que le montant du préjudice subi par la banque était égal à la perte de chance d'obtenir une garantie équivalente à celle prise sur ces lots, la Cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses constatations, et a, partant, violé l'article 1382 du Code civil.