Heir's Preferential Tenancy Right and Procedural Violation

LA COUR DE CASSATION, PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Sur le premier moyen, pris en sa première branche :

Vu les articles 7 et 16 du code de procédure civile ;

Attendu, selon l'arrêt attaqué, que, le 20 mars 1957, Marguerite X... a consenti un bail d'habitation à sa fille, Françoise, et à l'époux de celle-ci, Emmanuel Y..., portant sur les lots 2 et 3 d'un immeuble ; qu'elle est décédée le 2 juin 1986, laissant ses quatre enfants à sa succession, laquelle n'a pas été liquidée et partagée ; que les époux Y... sont décédés, elle le 6 août 1993, lui le 21 février 2000, laissant pour leur succéder leurs quatre filles et leur fils, M. Patrick Y... ;

Attendu que, pour débouter celui-ci de sa demande d'attribution préférentielle du droit au bail du 20 mars 1957, l'arrêt attaqué, après avoir jugé qu'il remplit les conditions pour prétendre se voir attribuer ce droit dont bénéficie l'indivision Y..., énonce que cette attribution qui est facultative aurait pour conséquence de créer une rupture d'égalité entre les indivisaires en permettant à M. Patrick Y... de négocier une indemnité d'éviction dont il serait le seul bénéficiaire ;

Qu'en relevant d'office ce moyen, tiré d'un fait que les parties n'avaient pas invoqué au soutien de leurs prétentions, sans les avoir invitées au préalable à s'expliquer sur ce moyen, la cour d'appel a méconnu les exigences des textes susvisés ;

PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur les autres griefs :

CASSE ET ANNULE, en toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 18 novembre 2010, entre les parties, par la cour d'appel de Versailles ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Paris ;

Condamne Mmes Z..., A..., B..., C... et M. D..., ès qualités, aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette leur demande et les condamne à payer à M. Y... la somme de 3 000 euros ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-sept février deux mille treize.

MOYENS ANNEXES au présent arrêt

Moyens produits par la SCP Piwnica et Molinié, avocat aux Conseils pour M. Y...

PREMIER MOYEN DE CASSATION

Le moyen fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir débouté M. Patrick Y... de sa demande d'attribution préférentielle du droit au bail des lots n° 2 et 3 de l'état descriptif de division de l'immeuble situé... à Neuilly sur Seine,

AUX MOTIFS QUE M. Patrick Y... fait valoir que le bail consenti le 20 mars 1957 par Marie-Louise dite Marguerite X... née E..., sa grand-mère, à M. et Mme Emmanuel Y..., ses parents, existe et s'est transmis à l'indivision Y... suite aux décès de Françoise puis de Emmanuel Y... ; que conformément à l'article 832 alinéa 6 du code civil, il sollicite l'attribution préférentielle du droit au bail à usage d'habitation de l'appartement des premier et deuxième étages (lots n° 2 et 3) de l'immeuble sis... à Neuilly sur Seine, qui lui sert d'habitation permanente effective avec le caractère d'habitude que suppose cette expression, depuis 1991, puisqu'il y avait sa résidence à l'époque du décès de chacun de ses parents le 6 août 1993 et le 21 février 2000 ; que Mmes Y... s'opposent à la demande d'attribution préférentielle du droit au bail litigieux au profit de leur frère motifs pris de l'absence d'un droit au bail personnel de M.

Patrick Y..., alors que les conditions prescrites par l'article 832 alinéa 6 du code civil ne sont pas satisfaites sachant que ce dernier n'avait pas sa résidence effective au..., à Neuilly sur Seine ce que soutient également Maître D... en sa qualité d'administrateur judiciaire de la succession de Françoise X... Y... ; que selon l'article 832 alinéa 6 ancien du code civil, « le conjoint survivant ou tout héritier copropriétaire peut également demander l'attribution préférentielle de la propriété ou du droit au bail du local qui lui sert effectivement d'habitation s'il y avait sa résidence à l'époque du décès » ; que s'agissant de la personne copropriétaire d'un droit au bail, il faut entendre la situation dans laquelle le droit au bail figure dans une indivision dont le demandeur à l'attribution préférentielle est copropriétaire pour une quote-part ; que tel est bien le cas de M.

Patrick Y..., les parties convenant, suite à l'arrêt rendu le 25 juin 2009 par la cour d'appel de céans, que le droit au bail n'appartient pas personnellement à M. Patrick Y... mais à l'indivision Y... ; qu'il est constant que le local d'habitation ne peut faire l'objet d'une attribution préférentielle qu'à la double condition qu'il serve effectivement d'habitation à celui qui la réclame au moment où le juge statue et que celui-ci y ait eu sa résidence à l'époque du décès ; qu'il est avéré que les lots n° 2 et 3 composant l'immeuble situé à Neuilly sur Seine... servent bien à l'heure actuelle effectivement à l'habitation de M.

Patrick Y... ; que M. Patrick Y... doit démontrer qu'il avait sa résidence effective dans ce local au moment où l'indivision a pris naissance ; que si le local d'habitation dépend de plusieurs successions, ce qui est le cas, la condition peut être remplie à l'époque de l'un ou l'autre des décès ; que M. Patrick Y... ne produit que quelques pièces, factures ou contrat de travail antérieurs au décès de sa mère en août 1993 manifestement insuffisamment probantes pour permettre de retenir qu'il était domicilié dans les lieux à cette époque ; qu'à l'époque du décès de son père survenu en février 2000, en dépit d'une attestation du centre des impôts de Neuilly Nord mentionnant que M.

Patrick Y... n'était pas domicilié fiscalement à Neuilly sur Seine pour les années 1999 et 2000 et même si l'on écarte comme douteux l'avis d'imposition de 2000, communiqué en photocopie, curieusement signé ce qui n'est pas la pratique habituelle, édité en avril 2002, il résulte des autres documents communiqués par M. Patrick Y... dont en particulier un certificat de domicile signé le 1er mars 1999 par Emmanuel Y... ainsi qu'une lettre réaffirmant le fait en date du 29 octobre 1999, une lettre de l'administration fiscale de Morlaix du 9 octobre 2001, des attestations, correspondances, factures de charges courantes afférentes au bien litigieux, relevés ASSEDIC, assignations, actes notariés et autres, que l'appelant avait bien fixé le centre de ses intérêts matériels et professionnels au...

à Neuilly sur Seine alors même que Mmes Y... qui contestent la réalité de ce domicile n'administrent pas la preuve qu'au moment du décès de leur père, leur frère était domicilié à ... ce qui aux dires de ce dernier ne constituait qu'une résidence secondaire ; qu'il s'ensuit qu'à cet égard les conditions pour prétendre se voir attribuer à titre préférentiel le droit au bail litigieux sont manifestement remplies ; que dans le cadre d'une attribution préférentielle facultative pour le juge comme en l'espèce, ce dernier se prononce en fonction des intérêts en présence ; qu'il ressort des pièces du dossier que M.

Patrick Y... est propriétaire d'un appartement de 160 m ² à Paris 17ème, plus deux chambres de service qui est présenté à la vente pour le prix de 1 600 000 euros ; qu'il est encore propriétaire de deux terrains adjacents, en partie constructibles, à la propriété de ... vendue en 2004 ce qui lui a permis de percevoir un montant de 152 000 euros ; que l'attribution préférentielle aurait pour conséquence de créer une rupture d'égalité entre les indivisaires en permettant à M. Patrick Y... de négocier une indemnité d'éviction dont il serait le seul bénéficiaire et alors qu'il a déjà profité seul pendant de longues années au détriment des autres indivisaires des lots n° 2 et 3 de l'immeuble en cause en n'acquittant aucun loyer pendant de nombreuses années jusqu'en 2005 et en réglant actuellement un loyer de 18, 29 € par trimestre ; que l'ensemble de ces éléments commandent de rejeter la demande d'attribution préférentielle formée par M.

Patrick Y... ;

1) ALORS QUE la cour d'appel a, d'office, retenu que le bénéfice de l'attribution préférentielle du droit au bail de l'immeuble situé à Neuilly sur Seine... demandé par Monsieur Y... aurait pour effet de rompre l'égalité entre les indivisaires, en raison de sa faculté de négocier le paiement d'une indemnité d'éviction ; qu'en retenant ainsi comme déterminant de son rejet de la demande d'attribution préférentielle du droit au bail formée par Monsieur Y... un élément prétendument constitutif d'une rupture d'égalité entre les indivisaires, soit la faculté de négocier le paiement d'une indemnité d'éviction, que les consorts Y... n'avaient pas invoquée dans leurs conclusions et qui manquait de vraisemblance, le souhait de Monsieur Y... étant de demeurer dans les lieux, la cour d'appel qui n'a pas invité au préalable les parties à présenter leurs observation a, en statuant ainsi, violé les articles 12 et 16 du code de procédure civile ;

2) ALORS QUE conformément à l'article 832 ancien du code civil, l'attribution préférentielle d'un bien ou d'un droit tel que le droit au bail ne réalise pas une rupture d'égalité entre les indivisaires, l'évaluation du bien ou l'estimation de la valeur du droit comme le paiement éventuel d'une soulte comme, pendant l'indivision, le paiement d'une indemnité d'occupation supprimant toute éventuelle rupture d'égalité, l'attribution préférentielle n'ayant pour objectif que d'éviter les conséquences économiques ou personnelles de la vente, aux fins de liquidation, des biens successoraux et d'attribuer un bien en nature à l'indivisaire qui remplit les conditions légales ; qu'en retenant que l'attribution préférentielle du droit au bail demandée par Monsieur Y... opérerait une rupture d'égalité entre les indivisaires, en considération de surcroît d'une éventuelle négociation relative au paiement d'une éventuelle indemnité d'éviction, la cour d'appel a, en statuant ainsi, pour rejeter la demande formée par Monsieur Y..., violé par fausse application la disposition susvisée ;

3) ALORS QUE de même, la cour d'appel a relevé que Monsieur Y... jouissait de biens immobiliers et qu'il avait bénéficié d'une occupation quasi gratuite des biens indivis pour rejeter la demande d'attribution préférentielle du droit au bail qu'il avait formée ; qu'en statuant ainsi, la cour d'appel s'est déterminée par des motifs inopérants, Monsieur Y... étant débiteur d'une indemnité d'occupation et pouvant, par ses biens personnels, effectuer le paiement d'une éventuelle soulte ; qu'en se déterminant par ces motifs, insusceptibles de justifier le rejet de la demande, la cour d'appel qui avait de surcroît constaté que Monsieur Y... devait payer une indemnité d'occupation d'un montant de 2000 € mensuels depuis le décès de son père a, en statuant ainsi, méconnu les exigences de l'article 455 du code de procédure civile ;

SECOND MOYEN DE CASSATION

Le moyen fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir condamné Monsieur Y... à payer à ses soeurs la somme de 5000 € à titre de dommages intérêts, en réparation de leur préjudice moral,

AUX MOTIFS QUE en s'appropriant à ses seules fins personnelles les biens litigieux, privant ses co-indivisaires de leurs droits, M. Patrick Y... a commis une faute qui a généré un préjudice moral à ses soeurs qui sera justement réparé par l'allocation d'une somme indemnitaire de 5000 €,

ALORS QUE la cour d'appel ayant constaté que Monsieur Y... remplissait les conditions légales d'habitation effective du bien pour lequel il demandait l'attribution préférentielle du droit au bail à la date de la demande et à celle de l'ouverture de la succession, et qu'il devait acquitter une indemnité d'occupation d'un montant de 2000 € mensuel à compter du 1er mars 2000, soit dès la date du décès de son père et jusqu'à la libération des lieux, elle ne pouvait, sans entacher sa décision d'une contradiction équivalent à un défaut de motifs, retenir, pour condamner Monsieur Y... à indemniser le préjudice moral que ses soeurs auraient subi, qu'il s'était « approprié » le bien et qu'il l'aurait occupé gratuitement ; qu'en se déterminant par ces motifs, la cour d'appel n'a pas satisfait aux exigences de l'article 455 du code de procédure civile.