Cassation on Validity of Subdivision Restriction Modified by Administrative Decree

LA COUR DE CASSATION, PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Sur le moyen unique, pris en sa première branche :

Vu la loi des 16-24 août 1790 et le décret du 16 fructidor an III ;

Attendu, selon l'arrêt attaqué, que le cahier des charges du lotissement sis sur la parcelle cadastrée section C n° 847 à Montpellier, approuvé par arrêté préfectoral du 26 juillet 1955, prévoyait en son article 8, alinéa 3, qu'il ne pourrait être procédé à la division de l'un des lots, que ces dispositions ont été supprimées par arrêté municipal du 22 avril 2005 et que les époux X... ont, suivant acte de donation-partage du 14 décembre 2005, subdivisé en deux lots le lot n° 4 dont ils sont propriétaires ; que M. Y..., coloti, a agi en nullité de l'acte authentique du 9 décembre 2005 constatant la modification du cahier des charges, ainsi que de l'acte de donation-partage en ses dispositions relatives à la subdivision ;

Attendu que pour accueillir sa demande, l'arrêt, après avoir énoncé que le juge judiciaire est compétent pour apprécier la légalité du contrat modificatif du 9 décembre 2005 et la question de savoir si les dispositions du cahier des charges initial ont été violées, retient que la nature contractuelle de la clause litigieuse imposait que sa modification, qui ne relevait pas de l'article L. 442-10 du code de l'urbanisme, procédât de la décision unanime des lotis ;

Qu'en statuant ainsi, tout en constatant que l'arrêté municipal du 22 avril 2005, qui, sous réserve d'une difficulté sérieuse justifiant une question préjudicielle relative à sa légalité, s'imposait à elle quant à son objet, avait accordé cette modification en application de l'article L. 315-3 du code de l'urbanisme, alors en vigueur, la cour d'appel a violé les textes susvisés ;

PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur les autres branches du moyen :

CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 2 novembre 2011, entre les parties, par la cour d'appel de Montpellier ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel d'Aix-en-Provence ;

Condamne M. Y... aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de M. Y... ; le condamne à payer aux consorts X... la somme globale de 2 500 euros ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix-neuf février deux mille treize.

MOYEN ANNEXE au présent arrêt

Moyen produit par la SCP Boré et Salve de Bruneton, avocat aux Conseils, pour les consorts X....

Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'AVOIR jugé que les juridictions judiciaires étaient compétentes pour statuer sur la régularité de la modification du cahier des charges et, en conséquence, d'AVOIR prononcé la nullité de la modification du cahier des charges initial, d'AVOIR prononcé par voie de conséquence la nullité la subdivision, par les époux X..., du lot n°4, d'AVOIR ordonné la publication de l'arrêt à la conservation des hypothèques de Montpellier et de l'AVOIR dit, en tant que de besoin, opposable à l'ensemble des colotis ;

AUX MOTIFS QUE le cahier des charges du lotissement Bedel en date du 16 juin 1955, approuvé selon arrêté préfectoral en date du 26 juillet 1955, stipule en son article alinéa 3, qu'« en aucun cas, il ne pourra être procédé à la division de l'un des lots définis sur le plan ci-annexé, quelle qu'en soit l'origine ; que l'article 20 qui suit, intitulé « ENGAGEMENT de chaque ACQUÉREUR » précise que « les conditions particulières qui précèdent, s'appliquent tant au vendeur qu'à chacun des acquéreurs de lots qui devront s'engager formellement à se conformer au présent cahier des charges et à en exécuter toutes les clauses et conditions » ; que le maire de Montpellier a, selon un arrêté en date du 22 avril 2005, modifié le cahier des charges du lotissement en supprimant l'alinéa 3 de l'article 8 précité selon lequel il ne peut être procédé à la division de l'un des lots ; que la modification du cahier des charges est intervenue selon un acte authentique du 9 décembre 2005, intitulé « Dépôt de Pièces » ; qu'Yves Y... conclut à la nullité de cette modification et à celle subséquente de la subdivision du lot contenu dans l'acte de donation partage du 14 décembre 2005 comme contrevenant aux dispositions contractuelles intangibles des articles 8 et 20 du cahier des charges initial du 16 juin 1955 ; que le juge judiciaire est compétent pour apprécier la légalité du contrat modificatif du 9 décembre 2005 et la question de savoir si les dispositions du cahier des charges initial ont été violées, ce débat ne devant pas, en effet, être confondu avec la discussion relative à la régularité d'un acte réglementaire relevant de la seule compétence du juge administratif ;

1° ALORS QUE l'autorité de la chose décidée qui s'attache aux décisions administratives s'impose au juge judiciaire, tant qu'elles n'ont pas été annulées ; qu'en annulant l'acte du 9 décembre 2005 ayant modifié le cahier des charges du lotissement Bedel du 16 juin 1955, en supprimant l'alinéa 3 de son article 8, bien qu'elle ait relevé que par arrêté du 22 avril 2005 le Maire de Montpellier avait décidé que « l'alinéa 3 de l'article 8 du cahier des charges stipulant qu'il ne pourra être procédé à la division de l'un des lots définis sur le plan annexé audit cahier des charges » est supprimé, la Cour d'appel a violé la loi des 16-24 août 1790 et du décret du 16 Fructidor an III, ensemble le principe de séparation des pouvoirs ;

2° ALORS QUE le juge judiciaire ne peut, sans excéder ses pouvoirs, se prononcer sur la légalité d'une décision administrative ; qu'en relevant, pour faire abstraction de l'arrêté municipal du 22 avril 2005, que le cahier des charges dont il avait supprimé l'alinéa 3 de l'article 8, possédait une nature contractuelle, ne pouvait être modifié qu'à l'unanimité des colotis et ne relevait pas de l'article L.442-10 du Code de l'urbanisme, quand de telles considérations de nature à établir l'irrégularité de cet arrêté, ne pouvait justifier qu'elle refuse d'en faire application, la Cour d'appel a violé la loi des 16-24 août 1790 et du décret du 16 Fructidor an III, ensemble le principe de séparation des pouvoirs ;

3° ALORS QUE l'objet d'une décision administrative doit être déterminé au regard de ses seuls termes ; qu'en relevant, pour faire abstraction de l'arrêté municipal du 22 avril 2005 que les dispositions du cahier des charges ont une nature mixte et que les règles de droit privé qu'il comporte ne peuvent être modifiées qu'à l'unanimité des colotis quand l'objet de cet arrêté s'évinçait de ses termes prévoyant sans restriction la suppression de l'alinéa 3 de l'article 8 du cahier des charges, la Cour d'appel a violé la loi des 16-24 août 1790 et du décret du 16 Fructidor an III, ensemble le principe de séparations des pouvoirs ;

4° ALORS QU'en toute hypothèse, par arrêté du 22 avril 2005, le maire de la commune de Montpellier a « ACCORDEE » « la demande en vue de modification du cahier des charges du lotissement » et a « SUPPRIME » « l'alinéa 3 de l'article 8 du cahier des charges stipulant « qu'il ne pou vait être procédé à la division d'un des lots définis sur le plan annexé au dit cahier des charges » ; qu'en relevant, pour faire abstraction de l'arrêté municipal du 22 avril 2005 que les dispositions du cahier des charges ont une nature mixte et que les règles de droit privé qu'il comporte ne peuvent être modifiées qu'à l'unanimité des colotis quand l'objet de cet arrêté s'évinçait de ses termes prévoyant sans restriction la suppression de l'alinéa 3 de l'article 8 du cahier des charges, sans distinction quant à la nature des normes qu'il aurait contenues, la Cour d'appel a dénaturé l'arrêté et violé l'article 1134 du Code civil.