Property Owner v. Successor Tenant: Rent Arrears, Repair Costs, and Mutual Damages Determination

ARRET No

MS/CM

COUR D'APPEL DE BESANCON

- 172 501 116 00013 -

ARRET DU SEIZE JANVIER 2013

DEUXIEME CHAMBRE COMMERCIALE

contradictoire

Audience publique

du 27 novembre 2012

No de rôle : 11/01131

S/appel d'une décision

du TRIBUNAL DE COMMERCE DE BELFORT

en date du 22 mars 2011 RG No 10/762

Code affaire : 30B

Demande en paiement des loyers et charges et/ou tendant à la résiliation du bail et/ou à l'expulsion

SCI THIMILLE C/ SARL CIDEL

PARTIES EN CAUSE :

SCI THIMILLE, ayant son siège, 9 rue Aristide Briand - 90000 BELFORT, prise en la personne de ses représentants légaux en exercice demeurant pour ce audit siège,

APPELANTE

Ayant pour postulant Me Ludovic PAUTHIER, avocat au barreau de BESANCON

et pour plaidant Me Pierre-Etienne MAILLARD, avocat au barreau de BELFORT

ET :

SARL CIDEL, ayant son siège, 4 rue du Bois Bourgeois - 25200 MONTBELIARD, prise en la personne de ses représentants légaux en exercice demeurant pour ce audit siège,

INTIMEE ET APPELANTE INCIDENTE

Ayant pour postulant Me Bruno GRACIANO, avocat au barreau de BESANCON

et pour plaidant Me Robert BAUER, avocat au barreau de MONTBELIARD

COMPOSITION DE LA COUR :

Lors des débats :

MAGISTRATS : M. SANVIDO, Président de Chambre,

C. THEUREY-PARISOT et R. HUA, Conseillers,

GREFFIER : N. JACQUES, Greffier,

Lors du délibéré :

M. SANVIDO, Président de Chambre,

C. THEUREY-PARISOT et R. HUA, Conseillers,

L'affaire plaidée à l'audience du 27 novembre 2012 a été mise en délibéré au 16 janvier 2013. Les parties ont été avisées qu'à cette date l'arrêt serait rendu par mise à disposition au greffe.

FAITS ET PRETENTIONS DES PARTIES

Vu le jugement du 22 mars 2011 aux termes duquel le Tribunal de Commerce de Belfort a :

- condamné la SARL CIDEL, locataire d'un immeuble appartenant à la SCI THIMILLE d'octobre 2007 à septembre 2009, à payer à cette société, outre les dépens , la somme de 5.586,32 € au titre d'un arriéré de loyers (5.023.20 € TTC) et au titre d'une facture de réparation d'un rideau métallique (563.22 €) ;

- débouté la SCI THIMILLE de sa demande en paiement de la somme de 34.123.52 €au titre de la remise en état des lieux ;

- débouté la SARL CIDEL de sa demande reconventionnelle en restitution d'un indu de loyer de 724.44 € correspondant à l'application d'une indexation illicite, et au paiement de la somme de 11.500 € (soit 500 € par mois d'occupation) à titre de dommages-intérêts pour préjudice de jouissance en raison de l'état dégradé de l'immeuble ;

Vu la déclaration d'appel de la SCI THIMILLE en date du 04 mai 2011 ;

Vu les dernières conclusions des parties, du 19 avril 2012 (pour l'appelante), et du 17 avril 2012 (pour la SARL CIDEL, intimée et appelante incidente), auxquelles il est expressément référé en application de l'article 455 du code de procédure civile pour l'exposé de leurs prétentions respectives et de leurs moyens ;

Vu l'ordonnance de clôture du 20 avril 2012 ;

Vu les pièces régulièrement produites ;

SUR CE

La recevabilité de l'appel n'a pas été discutée.

Les parties conviennent que, compte tenu du versement d'un acompte de 716.42 € TTC, l'arriéré de loyer laissé par la SARL CIDEL s'élève à 4.306.78 €.

La SCI THIMILLE maintient pour le surplus ses demandes relatives à la facture MECANOVA et aux réparations locatives, l'une retenue par le premier juge et l'autre rejetée.

La SARL CIDEL, par voie d'appel incident, conclut au débouté de la demande de remboursement de la facture précitée et réitére sa demande reconventionnelle ci-dessus exposée, sauf à limiter l'évaluation du préjudice de jouissance au montant de l'arriéré de loyer.

La SARL CIDEL est entrée dans les locaux litigieux en venant aux droits de la SARL GALLIZIA, elle-même locataire depuis le 01 octobre 2000 selon un contrat de bail authentique du 26 septembre 2000.

Cet acte désigne les locaux loués, dans un ensemble immobilier situé à

MONTBELIARD (25), comme le "lot NUMERO UN (1) : la totalité du bâtiment A, sur rue, avec jouissance privative du terrain à l'avant, délimité sous teinte rouge au plan ci-annexé".

Le plan ainsi mentionné n'est pas joint à la copie du bail produite par la SCI THIMILLE seule, mais le plan d'origine indéterminée produit en annexes par la SARL CIDEL, présentant deux bâtiments A et B séparés ne fait pas preuve de ce que le bâtiment A ne comportent pas les cellules de bureau, alimentations et installations figurant dans le devis de remise en état des locaux loués ; au contraire tant le plan annexé au dossier technique amiante que le constat dressé le 18 novembre 2008 à la demande de la SARL CIDEL elle-même révèlent que les locaux occupés par cette société comprenaient une partie atelier et une partie bureau.

Aux termes du contrat de bail "le bailleur n'aura à sa charge que les grosses réparations telles qu'elles sont définies par l'article 696 du Code Civil (réfection en leur entier des couvertures, des poutres et des gros murs) - Toutes les autres réparations seront à la charge du preneur, même celles rendues nécessaires par la vétusté. Le preneur entretiendra les lieux loués en bon état, en effectuant au fur et à mesure d'elles deviendront nécessaires toutes les réparations incombant au bailleur".

Il résulte des photographies et constats versés en annexes que le preneur, (qu'il s'agisse de la SARL CIDEL ou de la SARL GALLIZIA à qui celle-ci a succédé) et le bailleur n'ont pas rempli leurs obligations , le second au titre des grosses réparations et le premier au titre des autres réparations, les locaux ayant été laissés sales et encombrés : à cet égard, l'absence d'état des lieux écrit au moment du départ de la locataire, qui ne vaut évidemment pas état des lieux verbal sans observations (!) n'a pas d'effet de droit.

Il s'en déduit que la SARL CIDEL doit paiement à la SCI THIMILLE, en sus de la facture MECANOVA acquitté par le bailleur pour une réparation d'entretien, du coût des travaux d'enduit et peintures (4 014.60 € Hors Taxes) et de remise en état des installations sanitaires (1.120.40 € Hors Taxes).

S'y ajoutent les frais d'évacuation des encombrants laissés sur place (311.30 € Hors Taxes) et de nettoyage (1.125 € Hors Taxes).

En revanche le coût de la réfection totale du bardage est à la charge du bailleur, et les cellules de bureau s'analysent non comme des travaux de construction ou changement de distribution dont le bailleur peut imposer la démolition, mais comme des installations dont la propriété est passée au bailleur.

La SARL CIDEL est donc débitrice envers la SCI THIMILLE de la somme de 4.014.60 + 1.120.40 + 311.30 + 1.125 = 6.571.30 €, (outre la facture MECANOVA de 563.22 €).

La SARL CIDEL, qui ne démontre pas le "risque majeur" attribué à la présence d'amiante, (le dossier technique n'est en rien alarmiste), a contribué à son propre préjudice à défaut d'avoir entretenu l'immeuble (peu important que ce défaut d'entretien soit le cas échéant imputable à la Société GALLILIA), tandis que la SCI THIMILLE a réagi à ses demandes dès janvier 2008, le nombre et la nature des interventions programmées expliquant sans le justifier totalement le retard à leur mise en oeuvre : le préjudice de jouissance, indéniable au vu du constat de Me B... du 18 novembre 2008 (qui décrit de multiples fuites en provenance du toit) sera ainsi limité à la somme de 4.306,78 €.

La SARL CIDEL, qui réclame encore en instance d'appel la restitution d'un indû de 724,44 €, ne fournit pas plus qu'en première instance le moindre élément de preuve de ses allégations.

La SARL CIDEL, qui succombe au moins partiellement, supporte les dépens, ses propres frais et ceux que la SCI THIMILLE a engagés à hauteur de 1.500 €.

PAR CES MOTIFS

LA COUR, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, après en avoir délibéré,

Réformant le jugement prononcé par le Tribunal de Commerce de Belfort le 22 mars 2011,

DIT que la SCI THIMILLE est créancière de la SARL CIDEL au titre d'un arriéré de loyer pour la somme de QUATRE MILLE TROIS CENT SIX EUROS SOIXANTE DIX HUIT CENTIMES (4.306,78 €),

DIT que la SARL CIDEL est créancière de la SCI THIMILLE au titre d'un préjudice de jouissance pour la somme de QUATRE MILLE TROIS CENT SIX EUROS SOIXANTE DIX HUIT CENTIMES (4.306,78 €),

PRONONCE la compensation de ces créances réciproques,

CONDAMNE la SARL CIDEL à payer à la SCI THIMILLE :

- la somme de CINQ CENT SOIXANTE TROIS EUROS VINGT DEUX CENTIMES (563,22 €) au titre du remboursement de la facture MECANOVA,

- la somme de SIX MILLE CINQ CENT SOIXANTE ET ONZE EUROS TRENTE CENTIMES HT (6.571,30 € HT) au titre des réparations locatives,

DEBOUTE la SCI THIMILLE du surplus de sa demande principale,

DEBOUTE la SARL CIDEL du surplus de sa demande reconventionnelle,

CONDAMNE la SARL CIDEL à payer à la SCI THIMILLE la somme de MILLE CINQ CENTS EUROS (1.500 €) en application de l'article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE la SARL CIDEL aux dépens des deux instances avec pour ceux d'appel possibilité de recouvrement direct au profit de Me PAUTHIER, avocat, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.

LEDIT arrêt a été signé par M. SANVIDO, Président de Chambre, ayant participé au délibéré et N. JACQUES, Greffier.

LE GREFFIER, LE PRESIDENT DE CHAMBRE,