Commercial Lease Renewal Rent Valuation Dispute

RG N : 11/ 01449

COUR D'APPEL DE LIMOGES

CHAMBRE CIVILE

ARRET DU 10 JANVIER 2013

AFFAIRE :

Mme Jacqueline Rachël X... veuve Y...

C/

Société LAURENT DURENGUE Société Unipersonnelle à Responsabilité Limitée SURL exerçant sous l'enseigne PHARMACIE DURENGUE

CMS/ MCM

FIXATION BAIL

Grosse délivrée à

SCP MAURY-CHAGNAUD-CHABAUD, avocats

Le DIX JANVIER DEUX MILLE TREIZE la CHAMBRE CIVILE a rendu l'arrêt dont la teneur suit par mise à la disposition du public au greffe :

ENTRE :

Madame Jacqueline Rachël X... veuve Y...

de nationalité Française, née le 24 Janvier 1924 à LIMOGES (87), Retraitée, demeurant...-87000 LIMOGES

représentée par Me Jean-Pierre GARNERIE, avocat au barreau de LIMOGES, Me Philippe PASTAUD, avocat au barreau de LIMOGES

APPELANTE d'un jugement rendu le 19 OCTOBRE 2011 par le TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE LIMOGES

ET :

Société LAURENT DURENGUE Société Unipersonnelle à Responsabilité Limitée SURL exerçant sous l'enseigne PHARMACIE DURENGUE

Pharmacien, demeurant...-87100 LIMOGES

représentée par la SCP MAURY CHAGNAUD CHABAUD SCP, avocats au barreau de LIMOGES

INTIMEE

Selon avis de fixation du Conseiller de la Mise en Etat, l'affaire a été fixée à l'audience du 08 Novembre 2012 pour plaidoirie avec arrêt rendu le 13 décembre 2013. L'ordonnance de clôture a été rendue le 10 octobre 2012.

A l'audience de plaidoirie du 08 Novembre 2012, la Cour étant composée de Madame Martine JEAN, Président de chambre, de Madame Christine MISSOUX-SARTRAND et de Monsieur Gérard SOURY, Conseillers assistés de Madame Marie-Christine MANAUD, Greffier, Madame le Conseiller MISSOUX-SARTRAND a été entendue en son rapport, Maître PASTAUD et Maître CHABAUD, avocats, ont été entendus en leur plaidoirie.

Puis Madame Martine JEAN, Président de chambre, a donné avis aux parties que la décision serait rendue le 10 Janvier 2013 par mise à disposition au greffe de la cour, après en avoir délibéré conformément à la loi.

LA COUR,

Suivant un acte dressé le 7 mars 2005 par Maître E... et Maître F..., le fonds de commerce dépendant d'un immeuble situé à LIMOGES,... appartenant à Madame X...- Y..., a été cédé en cours de bail à la Société LAURENT DURENGUE pour y exploiter une pharmacie moyennant un loyer annuel de 15 549, 80 € HT, qui après révision au terme du bail, serait d'un montant de 21 521 € HT, soit 195, 65 €/ m ² PB et 126, 60 €/ m ² réel/ an.

Suivant un acte de Maître I..., Huissier de Justice à LIMOGES, en date du 2 février 2010, la Société LAURENT DURENGUE a sollicité le renouvellement du bail et proposé de fixer la valeur locative à 10. 900 € HT par an soit 13. 336, 40 € TTC.

Madame X...- Y... a donné son accord sur le principe du renouvellement suivant acte d'huissier du 8 avril 2010, mais a demandé que le loyer soit fixé à la somme de 26. 595, 35 € TTC, et par acte du 5 Mai 2010, la Société LAURENT DURENGUE a notifié à Madame X...- Y... un mémoire en demande de fixation du loyer du bail renouvelé.

Par acte d'huissier en date du 16 juin 2010, la société LAURENT DURENGUE a fait assigner Madame Jacqueline Rachel X... veuve Y... devant le juge des loyers commerciaux aux fins de l'entendre fixer le loyer à la somme de 10. 217 € HT par an à compter du 8 avril 2010, ou subsidiairement, du 1er août 2010, fixer le loyer provisionnel à la somme de 10. 217 € par an, ordonner l'exécution provisoire de la décision à intervenir et condamner Madame X...- Y... aux entiers dépens.

Par un jugement du 20 octobre 2010, le Président du Tribunal de grande instance de LIMOGES chargé des procédures de loyers commerciaux, a constaté l'accord des parties sur le renouvellement du bail pour une durée de 9 ans à compter du 8 avril 2010, et avant dire droit sur la fixation du montant des loyers, a ordonné une expertise qu'il a confiée à Madame Claire J....

L'expert a déposé son rapport le 31 mars 2011.

Au regard des stipulations de l'article L 145-33 du Code de commerce et des critères posés par l'ancien article 23 du décret du 30 septembre 1953 relatifs au loyer, et après avoir répondu aux dires déposés par les parties, l'expert a estimé que la valeur locative annuelle de ce fonds de commerce pouvait être fixée au 8 avril 2010 à la somme arrondie de 15. 000 € HT.

Par un jugement du 19 octobre 2011, le juge des loyers commerciaux du tribunal de grande instance de LIMOGES a fixé à la somme annuelle de 17. 000 € HT le prix du loyer renouvelé à effet du 8 avril 2010 et partagé les dépens par moitié entre les parties.

Madame Jacqueline X... a régulièrement interjeté appel de cette décision et sollicite voir fixer à la somme annuelle de 26. 595, 35 € TTC le loyer du bail renouvelé à compter du 8 avril 2010, et condamner la Société DURENGUE, outre aux dépens de première instance et d'appel, à lui payer la somme de 3. 000 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile.

Mme X... soutient qu'il résulte du rapport d'expertise qu'aucun des critères définis à l'article 145-33 du Code du commerce, c'est à dire les caractéristiques du local, la destination des lieux, les obligations respectives des parties et les facteurs locaux de commercialité n'ont varié, de sorte que l'expert, suivi par les premiers juges, ne pouvait, en se fondant sur le dernier critère, diminuer le prix du loyer à la seule considération critiquable tenant à la comparaison des prix couramment pratiqués dans le voisinage, tout comme il ne peut être pris en considération la diminution de la marge bénéficiaire invoquée par la société DURENGUE qui relève, en réalité, d'une baisse généralisée afférente au secteur de la pharmacie, ni la modification de l'arrêt de bus no1 invoquée en cause d'appel qui ne concerne que la ligne TCL et dont les usagers ne constituent pas la clientèle de base.

Elle se fonde sur un rapport officieux de M. K... du 23 juillet 2010 concluant au regard des critères au maintien du loyer, et sur le fait que l'expert judiciaire ne s'est pas interrogé sur les deux pharmacies les plus proches, mais deux pharmacies plus éloignées... et ... en outre, rénovées par le locataire.

Par conclusions en réponse en date du 3 septembre 2012, la Société Pharmacie DURENGUE, faisant appel incident sollicite voir réformer le jugement sur le montant du loyer, qu'elle souhaite voir fixer à la somme de 13. 044 € HT, subsidiairement, à celle de 15. 000 € HT.

En toute hypothèse, elle sollicite la condamnation de Madame Y..., outre aux dépens, à lui payer la somme de 3. 500 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DECISION

Attendu que l'expert judiciaire a fixé la valeur locative à 140 € le m ² PB (140 € x 110 m ² PB), au 8 avril 2010, soit 15 400 € l'an, en se fondant :

- d'une part, sur les caractéristiques du local dont elle a relevé que les locaux étaient de taille moyenne, corrects pour la partie accessible à la clientèle bien que surannés, mais insuffisants en locaux annexes, et en outre, peu adaptés (plafonds réduits, pas d'accès direct au sous-sol, locaux en grande partie inutilisables, absence de sanitaire dans les locaux-WC communs accessibles par la cour-), soulignant en outre la concurrence réelle liée à deux pharmacies situées à proximité immédiate,

- d'autre part, sur le bail, qui contient des charges exorbitantes,

- et enfin, sur les prix pratiqués dans le voisinage par unité de surface et locaux équivalents, dont il résulte que l'expert a considéré que le prix pratiqué par Mme X... était relativement élevé.

Attendu que ni le rapport de l'expert M. K... dont se prévaut Mme X... qui ne rapporte aucun terme de comparaison, ni les loyers comparatifs dans le secteur révélant le marché local, ne permettent sérieusement de remettre en cause l'évaluation locative des locaux ainsi déterminée par cet expert, qui de manière très circonstanciée s'est livré à une étude sérieuse, répondant en outre de façon pertinente aux objections élevées par Mme X... ;

Que cette valeur locative de 15 400 € l'an, arrondie à 15 000 € HT, sera retenue, sans qu'il y ait lieu de la diminuer davantage, du fait de la baisse de la marge bénéficiaire de la pharmacie dans la mesure où son chiffre d'affaire est en augmentation, ni par rapport à la modification de l'arrêt de bus qui est récent et ne permet pas en l'état d'en mesurer l'impact.

Attendu que le jugement sera en conséquence, émendé sur le montant de la valeur locative qu'aucun élément objectif ne permet de porter à la somme de 17 000 € HT/ l'an.

PAR CES MOTIFS

LA COUR,

Statuant par décision Contradictoire, rendue par mise à disposition au greffe, en dernier ressort et après en avoir délibéré conformément à la loi ;

DEMENDE le jugement entrepris,

ET STATUANT à nouveau,

FIXE le prix du loyer renouvelé à effet du 8 avril 2010, à la somme annuelle de 15 000 € HT, toutes autres charges et conditions demeurant inchangées,

CONFIRME le jugement pour le surplus,

CONDAMNE Madame Jacqueline X... à payer à la Société LAURENT DURENGUE la somme de 1 500 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile,

La CONDAMNE également aux dépens d'appel qui seront recouvrés conformément à l'article 699 du Code de procédure civile.

LE GREFFIER, LE PRESIDENT,

Marie-Christine MANAUD. Martine JEAN.