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LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Sur le moyen unique , ci-après annexé :

Attendu qu'ayant relevé que les travaux réalisés par la société preneuse dans les lieux loués avaient consisté dans l'aménagement, en surface d'accueil de la clientèle du restaurant, d'une partie du premier étage que le bail affectait de manière claire et non ambiguë à un usage d'habitation, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de répondre à des conclusions de la société Giumelli relatives à la destination de cette partie des locaux que ses constatations sur leur affectation contractuelle rendaient inopérantes, en a exactement déduit que ces travaux n'avaient pas eu pour objet de pallier la carence des bailleurs dans l'exécution de leur obligation de délivrance et a pu retenir qu'il s'agissait de travaux d'amélioration, qu'elle a souverainement qualifiée de notable ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne la société Giumelli aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la société Giumelli à payer aux époux X... la somme de 2 500 euros ; rejette la demande de la société Giumelli ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix-huit décembre deux mille douze.

MOYEN ANNEXE au présent arrêt

Moyen produit par la SCP Ortscheidt, avocat aux Conseils, pour la société Giumelli

IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir fixé à 14.660,87 € le montant du loyer du bail renouvelé dû par la SNC Giumelli à compter du 1er juin 2007, les autres clauses et conditions du bail précédent étant reprises sans modification ;

AUX MOTIFS QUE, sur l'interprétation du bail, pour faire échec à la demande de fixation de loyer hors plafonnement, la SNC Giumelli prétend, à titre préliminaire, que le litige trouverait sa cause dans la mauvaise foi des bailleurs, qui feraient une interprétation erronée de la destination des locaux mis à sa disposition, en se fondant sur l'ambiguïté et l'inexactitude de la désignation de l'immeuble de d'un état des lieux établi unilatéralement le 22 février 1989, qu'elle considère en effet que la partie des locaux désignée dans le bail « grenier au dessus » est comprise dans la surface commerciale donnée à bail, en ce qu'elle aurait été utilisée à titre de réserve du fonds de commerce de débit de tabac anciennement exploité par les bailleurs avant qu'il ne la lui cède ; que la désignation des lieux donnés en location distingue de manière claire et non ambiguë la destination des différents étages des locaux mis à la dispositions de la SNC Giumelli, à savoir : - le rez-de-chaussée à usage commercial ; - le premier étage à usage d'habitation ; - le dernier étage à usage de grenier, sans qu'il résulte de l'acte que ce grenier dépendrait de la partie habitation de l'immeuble, de sorte qu'il doit s'entendre comme un accessoire des locaux commerciaux, quand bien même il n'était pas ouvert à l'accueil de la clientèle ; que cette désignation ne saurait être remise en cause par l'usage que les époux X... ont pu faire de ce grenier avant de le donner à bail, même s'ils ont cédé leurs fonds de commerce à la SNC Giumelli concomitamment à la signature de ce bail ; que, sur la demande de déplafonnement du loyer, les époux X... invoquent, pour obtenir la fixation d'un loyer hors plafonnement, une amélioration des locaux réalisés courant 1991 ; qu'il résulte du rapport d'expertise que ces travaux ont consisté dans l'aménagement du premier étage, affecté par le bail à la partie habitation, pour y aménager une salle de restaurant avec cuisine et petite salle de réception et des sanitaires, dissociée de la partie résiduelle conservée à usage d'habitation et dont l'accès se fait par une entrée en rez-de-chaussée et un escalier interne indépendant ; que selon les conclusions de la SNC Guimelli, ces travaux auraient été réalisés entre 1989 et 1991 et auraient nécessité un investissement total de 23.538 €, outre le coût de la manoeuvre qu'elle évalue à 30.000 €, soit une dépense alléguée de 53.538 € ; que le bail stipulant que « le locataire ne pourra faire aucun changement de distribution, aucune démolition, ni aucun percement de mur sans le consentement écrit du bailleur », les époux X... sont fondés à reprocher que ces travaux aient été exécutés sans leur autorisation, quand bien même la SNC Giumelli prétend qu'ils n'ont pu être ignorés d'eux, malgré l'absence de leur accord écrit, en raison des correspondances échangées à l'occasion des litiges qui les ont opposés ; que dans la mesure où cette partie de l'immeuble n'était pas destinée à l'accueil de la clientèle, la SNC Giumelli ne peut soutenir avoir réalisé ces travaux pour pallier la carence des bailleurs dans l'exécution de leur obligation de délivrance ; que si ces travaux ont modifié incontestablement les caractéristiques des locaux, en ce qu'ils agrandissent la surface d'accueil de la clientèle du restaurant en intégrant une amélioration notable desdits locaux, laquelle a eu une incidence favorable sur l'activité exercée par la SNC Giumelli, en ce qu'il a été aménagé, outre la salle de restaurant et le petit salon, espaces réservés à l'accueil de la clientèle, une cuisine et des sanitaires essentiels au développement de cette activité ; que dans la mesure où ces travaux n'ont pas été pris en compte à l'occasion du premier renouvellement du bail, les époux X..., qui n'étaient pas obligés d'user de la faculté que leur reconnaît le contrat d'exiger la remise en état des lieux, sont en droit d'invoquer ces dispositions de l'article R. 145-8 du code de commerce, dès lors que les bailleurs n'ont pas participé financièrement à ces travaux, et dès lors qu'il en ont acquis la propriété à la fin du bail en application d'une stipulation expresse de leur convention, ci-après reproduite :

« Tous embellissement, améliorations, installations, décors quelconques, faits par le locataire dans les lieux loués, demeureront en fin de bail la propriété du bailleur sans aucune indemnité pour le locataire ; qu'il s'ensuit que le jugement doit être infirmé en ce qu'il a fait application de la règle du plafonnement du loyer posée par l'article L. 145-34 du code de commerce ;

1°) ALORS QUE pour établir qu'elle n'avait pas augmenté la surface commerciale des lieux loués, puisque les locaux qu'elle avait rénovés au-dessus du rez-de-chaussée étaient parfaitement indépendants de l'appartement affecté à l'usage d'habitation se trouvant à ce même étage, lequel avait été entièrement rénové par les bailleurs avant la conclusion du bail, la société Giumelli s'était prévalu des termes du rapport d'expertise de M. Y..., décrivant précisément l'état des lieux établi en 1989 par les époux X..., qui démontrait qu'il existait, indépendamment des locaux à usage d'habitation, « une grande pièce en mauvais état, à usage de réserve » ainsi qu'une « grande pièce, d'un état moindre, au sol recouvert de balatum, aux murs crépis rustique, avec plafond de frisette garni d'un bar bâti, équipée pour le chauffage d'un convecteur, d'un évier et faïence » ; que la société Giumelli avait également rappelé que cet expert avait conclu, en décrivant les aménagements que le preneur avait réalisés, que ceux-ci ne concernaient pas les pièces d'habitation du 1er étage ni celles du 2e étage, ce dont il résultait que, pour lui, le reste des locaux, objets de la rénovation, avait une vocation commerciale (concl. appl., p. 8 et s.) ; que, pour retenir que le preneur avait augmenté la surface commerciale des locaux loués, la cour d'appel s'est bornée à relever que le bail mentionnait clairement que le premier étage était affecté à l'habitation, sans répondre aux conclusions de la société Giumelli, la cour d'appel a violé l'article 455 du Code de procédure civile ;

2°) ALORS QUE le juge doit se prononcer sur tous les éléments de preuve produits et invoqués par les parties au soutien de leur prétentions ; que pour établir qu'elle n'avait pas augmenté la surface commerciale des lieux loués, puisque les locaux qu'elle avait rénovés au-dessus du rez-de-chaussée étaient parfaitement indépendants de l'appartement affecté à l'usage d'habitation se trouvant à ce même étage, lequel avait été entièrement rénové par les bailleurs avant la conclusion du bail, la société Giumelli s'était prévalu des termes du rapport d'expertise de M. Y..., décrivant précisément l'état des lieux établi en 1989 par les époux X..., qui démontrait qu'il existait, indépendamment des locaux à usage d'habitation, « une grande pièce en mauvais état, à usage de réserve » ainsi qu'une « grande pièce, d'un état moindre, au sol recouvert de balatum, aux murs crépis rustique, avec plafond de frisette garni d'un bar bâti, équipée pour le chauffage d'un convecteur, d'un évier et faïence » ; que la société Giumelli avait également rappelé que cet expert avait conclu, en décrivant les aménagements que le preneur avait réalisés, que ceux-ci ne concernaient pas les pièces d'habitation du 1er étage ni celles du 2e étage, ce dont il résultait que, pour lui, le reste des locaux, objets de la rénovation, avait une vocation commerciale ; qu'en se bornant à relever que le bail mentionnait clairement que le premier étage était affecté à l'habitation, sans examiner les contenus du rapport d'expertise et de l'état des lieux que la société Giumelli invoquait, la cour d'appel a violé l'article 455 du Code de procédure civile ;

3°) ALORS QUE les travaux de mise en conformité des lieux à leur destination contractuelle ne constituent pas des améliorations ; qu'en l'espèce, la cour d'appel a expressément constaté que les travaux réalisés par la société Giumelli avaient consisté dans l'aménagement d'une salle de restaurant ainsi que d'une cuisine et de sanitaires essentiels au développement de cette activité ; qu'en retenant, pour conclure qu'il existait une clause de déplafonnement, que ces travaux n'avaient pas été destinés à pallier au non-respect, par les époux X..., de leur obligation de délivrance, après avoir pourtant constaté qu'ils concernaient des aménagements essentiels à l'activité de restauration, qui était prévue dans la clause du bail relative à la destination des lieux, la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses constatations, a violé les articles L. 145-34 et R. 145-8 du code de commerce.