Hidden Defect Liability in Real Estate Sale Upheld Against Non-Professional Seller

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Sur le moyen unique, ci-après annexé :

Attendu qu'ayant relevé, d'une part, que M. X... exerçait une activité professionnelle de commerce en gros de matériel électrique et qu'il était gérant de trois sociétés civiles immobilières dont l'objet social était la location de terrains et d'autres biens immobiliers pour deux d'entre elles et de "supports juridiques de programmes" pour la troisième, et, d'autre part, qu'il ignorait l'humidité régnant dans le vide sanitaire et n'avait pu comprendre le phénomène auquel la dalle était soumise, que la preuve de sa mauvaise foi n'était pas rapportée, qu'il n'avait pas cherché à dissimuler des informations qu'il aurait pu détenir sur la cause du sinistre en relation avec l'humidité du sous-sol, information qu'il ne détenait pas, et que le manquement à son obligation d'information n'était pas caractérisé ainsi qu'aucune réticence dolosive, la cour d'appel, qui n'avait pas à suivre les parties dans le détail de leur argumentation et qui a constaté que le vendeur s'était engagé à remettre en état le parquet et le radiateur du salon endommagés par un dégât des eaux, a pu en déduire que M. X... ne pouvait être considéré comme un vendeur professionnel et que la clause de non-garantie des vices cachés insérée à l'acte de vente devait recevoir application ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne les époux Y... aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne les époux Y... à payer à M. X... la somme de 2 500 euros ; rejette la demande des époux Y... ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix-huit décembre deux mille douze.

MOYEN ANNEXE au présent arrêt

Moyen produit par la SCP Baraduc et Duhamel, avocat aux Conseils, pour les époux Y...

IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'avoir débouté les époux Y... de l'ensemble de leurs demandes ;

AUX MOTIFS QUE l'expert retient en synthèse de ses 4 interventions sur les lieux que ce soulèvement du parquet du rez-de-chaussée a pour cause le taux d'humidité très élevé présenté par la dalle du rez-de-chaussée ; que notamment les deux explorations des 9 juillet et 11 décembre 2008 dans le vide sanitaire ont permis de constater que le sous-sol était uniformément humide ; que l'humidité du sol dans le vide sanitaire provenant soit des fluctuations de la nappe phréatique à faible profondeur soit des infiltrations d'eau de pluie à la périphérie, avait provoqué des phénomènes de condensation puis de migration d'eau par capillarité jusqu'au plan intérieur, ce phénomène permanent induisant dès le mois d'octobre 2004 un tuilage léger du parquet posé en juillet de cette même année ; qu'à cette humidité continue se sont ajoutées des inondations accidentelles par la chute d'un radiateur et des infiltrations par les canalisations du chauffage central ; que sans qu'aucun de ces problèmes n'ait été correctement traité, une réfection partielle du paquet avait été réalisée en février 2007 ; que la dégradation rapide du nouveau parquet, provoquant les spectaculaires déformations au mois de juillet 2007, s'expliquait par la saturation de la dalle ; que l'article 1641 du code civil dispose que le vendeur est tenu à la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus ; que l'humidité de la dalle du rez-de-chaussée causée par celle du sol du vide sanitaire constitue un vice caché de la construction dont l'origine est antérieure à sa vente, qui en diminue l'usage dès lors qu'elle ne permet pas une occupation normale des pièces communes, la connaissance de ce vice ne pouvant au surplus qu'avoir une incidence sur la décision d'acquérir le bien ; que l'acte de vente contient cependant une clause d'exonération pour le vendeur de la garantie des vices cachés telle que prévue à l'article 1641 du code civil ; que M.

X... exerce une activité professionnelle de commerce en gros de matériel électrique ; qu'il est également gérant de trois sociétés civiles immobilières dont l'objet social est la location de terrains et d'autres biens immobiliers pour deux d'entre elles et de « supports juridiques de programme » pour la troisième ; que ces activités, au demeurant aucunement détaillées, ne permettent pas de le considérer comme un vendeur professionnel, qui se définit comme se livrant habituellement à des opérations d'achat et de revente de biens immobiliers dont il tire profit ; qu'il appartient dans ces conditions aux acquéreurs d'administrer la preuve de la connaissance par leur vendeur du vice affectant la construction ; que M.

X... a lui-même acquis le bien litigieux le 4 juillet 2004 et y a fait réaliser d'importants travaux d'aménagements sous la maîtrise d'oeuvre d'un architecte d'intérieur ; que ces travaux ont consisté notamment dans la création de baies vitrées en rez-de-chaussée, la conception d'une cuisine équipée, la création d'une terrasse ainsi que des aménagements intérieurs au 1er étage ; que la réception des travaux a eu lieu le 13 septembre 2004 ; que le 12 octobre 2004 il déclarait à son assureur un sinistre au titre de la déformation du parquet de son séjour ; que l'expert missionné, le cabinet Polyexpert, aux termes de son rapport déposé le 19 janvier 2005, a attribué ce désordre à un défaut d'exécution de pose du parquet, excluant toute présence d'humidité ; que le propriétaire ne changea pas son parquet ; que le 26 décembre 2006, M.

X... a déclaré à son assureur un second sinistre suite à la chute d'un radiateur dans le séjour ayant entraîné une déformation du parquet en raison de l'écoulement important du circuit d'eau ; que l'expert mandaté à l'époque comme l'entreprise intervenue sur les lieux ont attribué la cause du dégât des eaux par le décrochage du radiateur colonne du salon suite aux dilations de l'utilisation hivernale du chauffage, et à un mauvais positionnement des pattes d'attache de celui-ci ; que l'expert judiciaire, en pages 40 et 108 de son rapport, convient que malgré ces deux déclarations dégâts des eaux à son assureur, M.

X... ignorait l'humidité régnant dans le vide sanitaire et n'a pu comprendre le phénomène auquel la dalle était soumise ; qu'il estime que le vendeur n'a pu toutefois manquer de remarquer les cloquages progressifs sur la base des cloisons de rez-de-chaussée, les efflorescences sur les tomettes de la buanderie et celles des briques à l'extérieur de la maison attestant de l'humidité ambiante ; que toutefois, outre les attestations produites aux débats par M. X... émanant de professionnels de l'immobilier mais aussi de personnes ayant fréquenté son habitation tendant à démontrer que celle-ci était saine et ne présentait pas de traces d'humidité, il convient de relever que si tel avait été le cas, les acquéreurs, qui ont visité le bien au moment où le second dégât s'était produit, et qui sont revenus les visiter avec l'assistance d'un architecte d'intérieur chargé de relever des cotes pour les travaux d'aménagement qu'ils envisageaient de faire réaliser, auraient dû également relever la présence de signes aussi évidents d'humidité sur les murs intérieurs et extérieurs de l'habitation ; qu'il résulte de ce qui précède que la preuve n'est pas rapportée de la mauvaise foi de M.

X... du fait de la connaissance qu'il aurait pu avoir du vice affectant la chose vendue susceptible d'écarter l'application de la clause exonératoire du vice caché stipulée à l'acte de vente ; que le vendeur, même non professionnel, est tenu d'une obligation d'informer l'acquéreur sur la chose vendue et lui communiquer les informations utiles dont il dispose ; qu'il résulte de la promesse synallagmatique que le vendeur a informé les acquéreurs du sinistre survenu au mois de décembre 2006 ; qu'en le définissant comme un sinistre « dégâts des eaux », il n'a pas cherché à dissimuler des informations qu'il aurait pu détenir sur la cause de ce sinistre en relation avec l'humidité du sous-sol, information qu'il ne détenait pas ni sur une cause autre que le décrochement du radiateur et de ses attaches murales ; que l'expert judiciaire reconnaît d'ailleurs qu'il ne détenait pas une telle information ; qu'enfin, l'humidité des lieux, même avérée, est une information que tout acquéreur à l'occasion de visites réitérées et d'une durée suffisante, de surcroît assisté par un architecte d'intérieur, est en mesure de percevoir et donc de connaître par lui-même ; que le manquement du vendeur à son obligation d'information n'est donc pas caractérisé ; que les développements qui précédent ne permettent pas de caractériser non plus une réticence dolosive du vendeur destinée à tromper le consentement de l'acquéreur ; que le vice affectant le fonctionnement du chauffage est caché en raison du caractère enterré des canalisations obstruées, qu'il est antérieur à la vente et diminue l'usage du bien destiné à l'habitation, qu'il ne pouvait qu'avoir une incidence sur la décision des époux Y... de l'acquérir ; que toutefois rien ne permet de caractériser la connaissance de ce vice par le vendeur au jour de la vente ; qu'aux mêmes motifs que ceux retenus pour le vice affectant le parquet, les demandes des époux Y... fondées sur le manquement à l'obligation d'information, le vice caché ou le dol ne peuvent être accueillie ;

1°) ALORS QUE le vendeur professionnel de l'immobilier est présumé connaître le vice de la chose vendue et ne peut se prévaloir d'une clause excluant sa garantie pour vice caché ; que le gérant de plusieurs sociétés civiles immobilières ayant pour activité la location de biens immobiliers doit être considéré comme un professionnel de l'immobilier et ne peut dès lors se prévaloir d'une clause d'exclusion de la garantie des vices cachés ; qu'en décidant néanmoins le contraire, la cour d'appel a violé l'article 1643 du code civil ;

2°) ALORS QU' en se bornant à énoncer que les époux Y..., qui ont visité l'immeuble en présence d'un architecte d'intérieur chargé de relever des cotes pour les travaux d'aménagement qu'ils envisageaient de faire réaliser, auraient dû relever la présence de signes aussi évidents d'humidité que des cloquages à la base des cloisons du rez-de-chaussée si de tels signes avaient existé, sans répondre aux conclusions des époux Y... qui faisaient valoir (concl., p. 17 et 23) que M. X... avait fait repeindre les murs juste avant de faire visiter son bien afin, précisément, de masquer ces cloquages et par conséquent les signes d'une humidité généralisée de la dalle du rez-de-chaussée, qu'il ne pouvait ainsi ignorer, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile ;

3°) ALORS QU' en faisant application de la clause de non-garantie des vices cachés au phénomène d'humidité affectant la dalle du rez-de-chaussée, après avoir constaté que ce vice était à l'origine du désordre affectant le parquet et que le vendeur s'était expressément engagé, aux termes du compromis, à mettre un terme à ce désordre, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses constatations au regard des articles 1134 et 1643 du code civil, qu'elle a ainsi violés.