Sellers Liable for Fraudulent Concealment of Property Defects Despite Warranty Exclusion Clause

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Sur le moyen unique :

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 24 mai 2011), que par acte authentique du 8 août 2001, les époux X... ont vendu à M. Y... et à Mme A... une propriété, l'acte mentionnant une clause d'exclusion de la garantie des vices apparents ou cachés ; que les acheteurs soutenant avoir découvert des vices cachés connus des vendeurs, les ont assignés en paiement de dommages-intérêts ;

Attendu que les époux X... font grief à l'arrêt d'accueillir la demande, alors selon le moyen :

1°/ que le manquement à une obligation précontractuelle d'information ne peut suffire à caractériser le dol par réticence, si ne s'y ajoute la constatation du caractère intentionnel de ce manquement et d'une erreur déterminante provoquée par celui-ci ; que la cour d'appel, qui n'a constaté ni que les vendeurs avaient intentionnellement dissimulé certaines informations pour amener les acquéreurs à contracter, ni que, s'ils avaient connu ces informations, les acquéreurs n'auraient pas contracté, a privé sa décision de base légale au regard des articles 1116 et 1382 du code civil ;

2°/ qu'étant acquis aux débats que l'acte de vente comportait une clause mentionnant que « le vendeur n'est pas tenu à la garantie des vices cachés pouvant affecter le sol, le sous-sol ou les bâtiments, à raison notamment : de fouilles ou excavations qui auraient pu être pratiquées et de tous éboulements qui pourraient intervenir, des vices de constructions, qu'ils soient apparents ou cachés, de la présence éventuelle de termites ou autres insectes xylophages, des mitoyennetés », la cour d'appel, qui n'a pas recherché ainsi qu'elle y était tenue si la conclusion de la vente avec une telle clause n'impliquait pas que ces vices ne présentaient pour les acquéreurs aucun caractère déterminant, leur interdisant d'invoquer un dol portant sur leur absence de révélation, a privé sa décision de base légale au regard des articles 1116 et 1382 du code civil ;

3°/ que le principe de la réparation intégrale du préjudice impose de replacer la victime dans la situation ou elle se serait trouvée si l'acte dommageable n'avait pas eu lieu, sans qu'il n'en résulte aucune perte ni profit pour elle ; que M. Y... et Mme A... ont demandé 181 500 euros de dommages-intérêts en raison de la découverte de vices cachés parmi lesquels « infestation de la charpente de la maison par des insectes xylophages » ; que la cour d'appel a constaté que, sur ce désordre, il n'était pas démontré que M. et Mme X... avaient manqué à leur obligation d'information ; qu'en faisant droit en intégralité à une demande dont elle constatait qu'elle n'était pas totalement justifiée, la cour d'appel a violé ensemble le principe précité et les articles 1116 et 1382 du code civil ;

Mais attendu qu'ayant relevé que les vendeurs n'avaient pas informé les acquéreurs de l'état réel du mur de soutènement du jardin, du basculement et de l'importante fissure du mur de la planche de piscine et du vice affectant la fosse sceptique alors qu'ils ne pouvaient les ignorer, et qu'ils avaient dissimulé les problèmes structurels des ouvrages et manqué à leur devoir d'information, la cour d'appel, qui n'était pas saisie d'une demande tendant à l'annulation de la vente et qui a rappelé que la clause de non-garantie insérée dans l'acte de vente ne pouvait exonérer les vendeurs s'ils s'étaient gardés d'avertir les acheteurs des vices de la chose dont ils avaient connaissance, a pu, par ces seuls motifs et sans avoir à se prononcer expressément sur le caractère intentionnel de la réticence qu'elle constatait, allouer des dommages-intérêts aux acquéreurs dont elle a souverainement fixé le montant, sans violer le principe de la réparation intégrale du préjudice, au vu de l'estimation faite par l'expert des travaux de reprises des désordres dont les vendeurs devaient répondre ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne les époux X... aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne les époux X... à payer la somme de 2 500 euros à M. Y... et Mme A... ; rejette la demande des époux X... ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix-huit décembre deux mille douze.

MOYEN ANNEXE au présent arrêt

Moyen produit par la SCP Blanc et Rousseau, avocat aux Conseils, pour les époux X....

Il est reproché à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir condamné les époux X... à payer à M. Y... et Mme A... la somme de 181. 500 € à titre de dommages-intérêts ;

Aux motifs que sur le basculement du mur de soutènement du jardin, M. B... a précisé qu'il préexistait à la vente, présentait un devers important nécessitant sa reconstruction sur de bonnes fondations, que sa stabilité précaire le rendait impropre à sa destination, ce que les vendeurs ne pouvaient ignorer ; que les acquéreurs ne pouvaient avoir connaissance des défauts de conception et réalisation de ce mur qu'après la vente ; que la clause de l'acte du 8 août 2001 précisant « ce mur qui s'est effondré, a été reconstruit, fait actuellement l'objet d'un litige relatif au montant des travaux des réparations » ne révélait pas ses faiblesses entraînant un basculement évolutif ; que les vendeurs ne pouvaient les ignorer ; que les acquéreurs étaient fondés à reprocher une réticence dolosive, les vendeurs ne démontrant pas les avoir informés de l'état réel de ce mur ; que sur la planche de la piscine, M.

B... a constaté que ce mur, construit par M. X..., était affecté d'un basculement et d'une importante fissure, ce qui ne pouvait être constaté qu'en pénétrant dans la propriété voisine ; qu'il a estimé pour les mêmes motifs que pour le mur de soutènement, que les vendeurs ne pouvaient pas ignorer ces vices et que ceux-ci ne prouvant pas avoir avisé les acquéreurs, ils devaient en répondre sur le fondement de l'article 1116 du code civil ; que sur l'infestation de la charpente par des insectes xylophages, M. B... a constaté qu'ils étaient visibles sur la première ferme intermédiaire du garage, qu'il fallait un oeil exercé et habitué pour déceler ce phénomène et qu'une observation d'ensemble ne permettait pas de la déceler et que peut-être les vendeurs n'en étaient pas conscients eux-mêmes ; que dans ces conditions, il n'est pas démontré que, s'agissant de ce désordre, Monsieur et Madame X... aient manqué à leur obligation d'information ; que sur le vice affectant la fosse septique, M.

B... a indiqué qu'elle était hors d'usage, que ce désordre préexistait à la vente et ne pouvait être décelé qu'en période d'utilisation, que l'expertise de M. C... avait avant la vente révélé ce dysfonctionnement ; qu'en ne le signalant pas, les vendeurs ont engagé leur responsabilité ; que sur l'état du garage et du studio, M. B... a constaté qu'il présentait des lézardes, préexistantes à la vente et précisé « les fissures du mur du garage ont été recouvertes par une fine couche d'enduit qui n'a pas la même teinte que celle du fond, ces fissures n'étaient pas visibles des acquéreurs, mais elles étaient connues des vendeurs » ; que ces défauts n'avaient pas été portés à la connaissance des acquéreurs ; que la clause de l'acte de vente précisant que les ouvrages avaient été réalisés par le vendeur lui-même sans souscription d'une assurance ne pouvait être considérée comme une information complète sur les problèmes structurels de ces ouvrages, qu'il convenait de retenir leur dissimulation par les vendeurs et le manquement de ces derniers à leur devoir d'information ; que sur l'évaluation du préjudice subi par les intimés, leur demande en paiement d'une somme de 181. 500 € apparaît parfaitement fondée au vu de l'estimation par M.

B... des travaux de reprise des désordres dont M. et Mme X... doivent répondre et dont ceux-ci ne discutent pas le montant et qu'il convient d'y faire droit pour ce montant ;

Alors que 1°) le manquement à une obligation précontractuelle d'information ne peut suffire à caractériser le dol par réticence, si ne s'y ajoute la constatation du caractère intentionnel de ce manquement et d'une erreur déterminante provoquée par celui-ci ; que la cour d'appel, qui n'a constaté ni que les vendeurs avaient intentionnellement dissimulé certaines informations pour amener les acquéreurs à contracter, ni que, s'ils avaient connu ces informations, les acquéreurs n'auraient pas contracté, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1116 et 1382 du code civil.

Alors que 2°) étant acquis aux débats que l'acte de vente comportait une clause mentionnant que « le vendeur n'est pas tenu à la garantie des vices cachés pouvant affecter le sol, le sous-sol ou les bâtiments, à raison notamment : de fouilles ou excavations qui auraient pu être pratiquées et de tous éboulements qui pourraient intervenir, des vices de constructions, qu'ils soient apparents ou cachés, de la présence éventuelle de termites ou autres insectes xylophages, des mitoyennetés », la cour d'appel, qui n'a pas recherché ainsi qu'elle y était tenue si la conclusion de la vente avec une telle clause n'impliquait pas que ces vices ne présentaient pour les acquéreurs aucun caractère déterminant, leur interdisant d'invoquer un dol portant sur leur absence de révélation, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1116 et 1382 du code civil ;

Alors que 3°) le principe de la réparation intégrale du préjudice impose de replacer la victime dans la situation ou elle se serait trouvée si l'acte dommageable n'avait pas eu lieu, sans qu'il n'en résulte aucune perte ni profit pour elle ; que M. Y... et Mme A... ont demandé 181. 500 € de dommages-intérêts en raison de la découverte de vices cachés parmi lesquels « infestation de la charpente de la maison par des insectes xylophages » ; que la cour d'appel a constaté que, sur ce désordre, il n'était pas démontré que M. et Mme X... avaient manqué à leur obligation d'information ; qu'en faisant droit en intégralité à une demande dont elle constatait qu'elle n'était pas totalement justifiée, la cour d'appel a violé ensemble le principe précité et les articles 1116 et 1382 du code civil.