Sellers' Right of Retention in Property Sale Dispute

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Sur le moyen unique :

Vu l'article 1612 du code civil ;

Attendu que le vendeur n'est pas tenu de délivrer la chose, si l'acheteur n'en paye pas le prix et que le vendeur ne lui ait pas accordé un délai pour le paiement ;

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Bastia, 26 janvier 2011), que par acte sous seing privé du 21 janvier 1993, Mme X... et M. Y... ont vendu à M. Z... une parcelle au prix de 150 000 francs, un acompte de 50 000 francs ayant été versé le jour même et le solde devant être réglé au jour de la signature de l'acte authentique ; que par un arrêt du 4 décembre 2001, la cour d'appel de Bastia a confirmé un jugement du tribunal de grande instance d'Ajaccio du 10 août 2000 qui a constaté que la vente entre les parties était parfaite ; que par acte du 25 septembre 2006, Mme A... est devenue propriétaire de la parcelle litigieuse par suite d'un échange de biens avec M. Z... et que par acte du 2 juillet 2008 ces derniers ont assigné Mme X... et M. Y... en expulsion du bien vendu et paiement d'une indemnité d'occupation ;

Attendu que pour ordonner à Mme X... et M. Y... de quitter les lieux sous astreinte, à défaut ordonner leur expulsion et les condamner à payer à M. Z... la somme de 30 000 euros et celle de 4 050 euros à Mme A..., l'arrêt retient que par jugement en date du 14 décembre 2009, le tribunal de grande instance d'Ajaccio a rejeté la demande de Mme X... et M. Y... en résolution de la vente intervenue le 21 janvier 1993 et a condamné Mme A... et M. Z... à leur payer la somme de 15 145 euros au titre du solde du prix de vente, que dans ces conditions, ils ne peuvent valablement invoquer le droit de rétention tel que stipulé à l'article 1612 du code civil ;

Qu'en statuant ainsi, par des motifs impropres à caractériser un obstacle à l'exercice par les vendeurs de leur droit de rétention, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;

PAR CES MOTIFS :

CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 26 janvier 2011, entre les parties, par la cour d'appel de Bastia ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Bastia, autrement composée ;

Condamne M. Z... et Mme A... aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile et l'article 37, alinéa 2, de la loi n° 91-467 du 10 juillet 1991, condamne M. Z... et Mme A... à payer à la SCP Fabiani et Luc-Thaler la somme de 2 500 euros ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix-huit décembre deux mille douze.

MOYEN ANNEXE au présent arrêt

Moyen produit par la SCP Fabiani et Luc-Thaler, avocat aux Conseils, pour Mme X... et M. Y...

IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'avoir condamné Mme X... et M. Y... à libérer les lieux dans un délai de trois mois à compter de sa signification, sous astreinte et, à défaut, d'avoir ordonné leur expulsion avec, en tant que de besoin, le concours de la force publique, et d'avoir condamné solidairement Mme X... et M. Y... à payer à M. Z... la somme de 30. 000 € et à Mme A... née B... la somme de 4. 050 € ;

AUX MOTIFS PROPRES QUE « par jugement du tribunal de grande instance d'AJACCIO en date du 10 août 2000, la vente de la parcelle litigieuse a été constatée entre Mme X... et M. Y... et M. Z... à la date du 21 janvier 1993 ; que cette décision a été confirmée par arrêt de la cour d'appel de BASTIA en date du 4 décembre 2001 ; que selon acte notarié en date du 25 septembre 2006, ladite parcelle a été attribuée à titre d'échange à Mme Georgette B... épouse A... ; que par jugement en date du 14 décembre 2009, le tribunal de grande instance d'AJACCIO a rejeté la demande de Mme Faouzia X... et de M. Abdallah Y... en résolution de la vente intervenue le 21 janvier 1993 et a condamné M. Dominique Z... à leur payer la somme de 15. 145 euros au titre du solde du prix de vente ; que dans ces conditions, ils ne peuvent valablement invoquer le droit de rétention tel que stipulé à l'article 1612 du code civil ; qu'ainsi, à défaut de pouvoir justifier d'un titre de propriété et d'un droit, ils ne peuvent être que considérés comme occupants sans droit ni titre du bien immobilier objet de la vente du 21 janvier 1993 ; que le jugement entrepris sera donc confirmé en toutes ses dispositions relatives à la décision d'expulsion et à ses modalités, sans qu'il soit nécessaire de majorer l'astreinte ordonnée ; que sur les indemnités d'occupation réclamées, celles-ci, compte tenu du temps écoulé et de la prescription applicable en la matière, seront justement et forfaitairement fixées aux sommes de 30. 000 € au profit de M. Dominique Z... et 4. 050 € pour Mme Georgette B... épouse A... » ;

ET AUX MOTIFS ADOPTES QU'« il est clairement démontré que Mme Faouzia X... et M. Abdallah Y... occupent actuellement un bien immobilier qui ne leur appartient pas et pour lequel ils ne disposent d'aucun droit ou titre justifiant de leur maintien dans les lieux, ce en vertu d'un jugement définitif consacrant la cession de leurs droits de propriété à compter du 21 janvier 1993 ; qu'il est également démontré que l'actuel propriétaire de ce bien est Mme Georgette A..., née B... et que, précédemment, ledit bien a appartenu à M. Dominique Z... ; que depuis le 21 janvier 1993, Mme Faouzia X... et M. Abdallah Y... sont donc occupants sans droit ni titre du bien qu'ils occupent à OLMETTO, à savoir un terrain sur lequel est bâti une maison cadastrée section F n° 677 lieudit « Tenutella » ;

ET QU'« il est n'est pas contesté que M. Dominique Z... a été propriétaire du bien à compter du 21 janvier 1993 au 25 septembre 2006, date à compter de laquelle Mme Georgette A... née B... en est devenu l'actuel propriétaire ; que s'agissant d'une maison d'habitation, les demandes d'indemnité d'occupation sont légitimement fondées ; qu'à ce titre, Mme Faouzia X... et M. Abdallah Y... sont donc condamnés solidairement à payer à M. Dominique Z... la somme de 30. 000 € correspondant à une occupation de 163 mois, et la somme de 4. 050 € à Mme Georgette A... née B..., correspondant à une occupation de 22 mois » ;

ALORS, de première part, QUE le droit de rétention du vendeur lui ménage la possibilité de conserver, en l'absence de paiement effectif de l'intégralité du prix, la mainmise physique sur le bien vendu et de s'opposer à toute prise de possession par l'acquéreur ; qu'il est un droit réel et, à ce titre, opposable à tous et même aux tiers non tenus de la dette ; qu'en l'espèce, la cour d'appel a constaté que, bien que la vente ait été conclue le 21 janvier 1993, M. Z..., acquéreur, avait été condamné à payer le prix de vente de l'immeuble par jugement du 14 décembre 2009 ; qu'il en résultait que les consorts X...-Y..., en qualité de vendeurs, étaient fondés à exercer leur droit de rétention sur la parcelle jusqu'au paiement intégral du prix de vente ; qu'en se bornant à constater, pour écarter le moyen tiré de l'exercice du droit de rétention du vendeur, tout d'abord, que la vente avait été conclue et judiciairement constatée entre les consorts X...-Y... et Z... et, d'autre part, que Mme A... était devenue propriétaire du bien par échange avec un bien de M. Z... en 2006, sans rechercher si, au jour où elle statuait, le prix de la vente avait été effectivement intégralement payé entre les mains du vendeur initial, la cour d'appel a privé sa décision de toute base légale au regard de l'article 1612 du code civil ;

ALORS, de deuxième part, QUE la réparation du préjudice doit être intégrale et ne peut être fixée forfaitairement ; qu'en fixant forfaitairement l'indemnité d'occupation due à M. Z... à la somme de 30. 000 € et l'indemnité due à Mme A... à la somme de 4. 050 €, la cour d'appel a violé l'article 1382 du code civil, ensemble le principe de la réparation intégrale du préjudice ;

ALORS, de troisième part et en tout état de cause, QUE les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer ; que dans leurs conclusions d'appel, les consorts X... et Y... reprochaient aux premiers juges d'avoir alloué à M. Z... la somme de 30. 000 € au titre des indemnités d'occupation dues pour 163 mois, soit treize ans et demi, sur le fondement de la prescription quinquennale ; qu'en confirmant le jugement entrepris qui n'avait pas fait application de la prescription d'une partie des demandes, tout en prétendant qu'elle prenait en compte le temps écoulé et la prescription applicable en la matière, sans rechercher quel était le délai de prescription applicable ni déterminer son point de départ, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 2224 du code civil.