Agent Commission Dispute Following Urban Pre-emption Sale

LA COUR DE CASSATION, PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Donne acte à la SCP Leblanc-Lehericy-Herbaut de sa reprise d'instance en qualité de mandataire liquidateur de la SARL Bernice immobilier ;

Sur le moyen unique, pris en ses deux branches :

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Amiens, 4 novembre 2010), qu'après avoir, suite à une déclaration d'intention d'aliéner mentionnant la commission due par l'acquéreur à l'agent immobilier négociateur de la vente, exercé le 28 août 2006, son droit de préemption urbain sur un immeuble appartenant à la SCI Coccinelle, en offrant un prix moindre que celui figurant dans la déclaration, offre à laquelle le vendeur n'a pas répondu dans le délai de l'article R. 213-10 du code de l'urbanisme, l'Agglomération de la région de Compiègne (l‘ARC) a procédé à l'acquisition amiable de cet immeuble auprès de la SCI, par acte notarié des 7 et 14 mai 2007, que l'agent immobilier a alors assigné les parties à cette vente en paiement de la commission convenue dans son mandat de vente du 19 juin 2006 et mentionnée dans la déclaration d'intention d'aliéner ;

Attendu que la SCP Leblanc-Lehericy-Herbaut, ès qualités, fait grief à l'arrêt attaqué de rejeter cette demande, alors, selon le moyen :

1°/ que les tiers qui y ont intérêt peuvent se prévaloir de l'acte secret que dissimule l'acte simulé ; qu'en affirmant que « l'existence de manoeuvres frauduleuses destinées à éluder la commission de l'agent, à les supposer démontrées » et « de pourparlers engagés entre la SCI Coccinelle et l'ARC pour parvenir à une vente amiable dès la notification de la déclaration d'exercice du droit de préemption » ne seraient pas « suffisantes pour ouvrir droit au paiement de la commission », bien qu'en présence d'une simulation frauduleuse, la société Bernice immobilier ait été fondée à se prévaloir de l'acte réel lui ouvrant droit au paiement de sa commission, la cour d'appel a violé l'article 1321 du code civil ;

2°/ que les tiers qui y ont intérêt peuvent se prévaloir de l'acte secret que dissimule l'acte simulé ; qu'en refusant de rechercher, ainsi qu'elle y était invitée, si la vente prétendument conclue en mai 2007 n'était pas que la « réitération par acte notarié d'une vente décidée bien avant entre l'ARC et la SCI Coccinelle » pendant la procédure de préemption de sorte que la société Bernice immobilier pouvait se prévaloir de cet acte secret pour obtenir le paiement de sa commission en relevant que « l'existence de manoeuvres frauduleuses destinées à éluder la commission de l'agent, à les supposer démontrées » et « de pourparlers engagés entre la SCI Coccinelle et l'ARC pour parvenir à une vente amiable dès la notification de la déclaration d'exercice du droit de préemption » ne seraient pas « suffisantes pour ouvrir droit au paiement de la commission », la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1321 du code civil ;

Mais attendu qu'ayant constaté, par des motifs que le moyen ne critique pas, que la SARL Bernice immobilier ne remplissait pas les conditions prévues à l'article 6, alinéa 3, de la loi du 2 janvier 1970 pour prétendre au paiement de sa commission, la cour d'appel en a exactement déduit que les manoeuvres et les négociations amiables engagées entre l'ARC et la SCI Coccinelle, eussent-elles débuté avant l'expiration du délai de l'article R. 213-10 du code de l'urbanisme, ne pouvaient justifier le paiement de la commission prévue au mandat ; que le moyen n'est donc fondé en aucune de ses branches ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne la SCP Leblanc-Lehericy-Herbaut, ès qualités, aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande présentée par la SCP Leblanc-Lehericy-Herbaut, ès qualités, et la condamne, en qualité de mandataire liquidateur de la SARL Bernice immobilier, à payer à l'Agglomération de la région de Compiègne la somme de 2 500 euros ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du treize décembre deux mille douze.

MOYEN ANNEXE au présent arrêt

Moyen produit par la SCP Boré et Salve de Bruneton, avocat aux Conseils, pour la société Bernice immobilier

Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR infirmé le jugement rendu le 3 février 2009 par le Tribunal de grande instance de COMPIEGNE et d'AVOIR débouté la SARL BERNICE IMMOBILIER de ses prétentions ;

AUX MOTIFS QUE ni l'existence de manoeuvres frauduleuses destinées à éluder la commission de l'agent immobilier, à les supposer démontrées, ni même le simple constat de pourparlers engagés entre la SCI COCCINELLE eut l'AGGLOMERATION DE LA REGION DE COMPIEGNE pour parvenir à une vente amiable dès la notification de la déclaration d'exercice du droit de préemption, ne sont des circonstances suffisantes, au regard de l'article 6 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 pour ouvrir droit au paiement de la commission contractuellement prévue au mandat et à la promesse de vente du 24 juin 2006 ; que le jugement sera donc infirmé et la SARL BERNICE IMMOBILIER déboutée de ses prétentions ;

1° ALORS QUE les tiers qui y ont intérêt peuvent se prévaloir de l'acte secret que dissimule l'acte simulé ; qu'en affirmant que « l'existence de manoeuvres frauduleuses destinées à éluder la commission de l'agent, à les supposer démontrées » et « de pourparlers engagés entre la SCI COCCINELLE et l'ARC pour parvenir à une vente amiable dès la notification de la déclaration d'exercice du droit de préemption » ne seraient pas « suffisantes pour ouvrir droit au paiement de la commission » (arrêt p.5, §2), bien qu'en présence d'une simulation frauduleuse, la société BERNICE IMMOBILIER ait été fondée à se prévaloir de l'acte réel lui ouvrant droit au paiement de sa commission, la Cour d'appel a violé l'article 1321 du Code civil ;

2° ALORS QU'en toute hypothèse les tiers qui y ont intérêt peuvent se prévaloir de l'acte secret que dissimule l'acte simulé ; qu'en refusant de rechercher, ainsi qu'elle y était invitée, si la vente prétendument conclue en mai 2007 n'était pas que la « réitération par acte notarié d'une vente décidée bien avant entre l'ARC et la SCI COCCINELLE » pendant la procédure de préemption de sorte que la société BERNICE IMMOBILIER pouvait se prévaloir de cet acte secret pour obtenir le paiement de sa commission (conclusions d'appel de la société BERNICE IMMOBILIER, p.7 à 11) en relevant que « l'existence de manoeuvres frauduleuses destinées à éluder la commission de l'agent, à les supposer démontrées » et « de pourparlers engagés entre la SCI COCCINELLE et l'ARC pour parvenir à une vente amiable dès la notification de la déclaration d'exercice du droit de préemption » ne seraient pas « suffisantes pour ouvrir droit au paiement de la commission » (arrêt p.5, §2), la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1321 du Code civil.