Landlord v. Property Management Agency: Breach of Management Duties and Rent Guarantee Liability

ARRET No

R. G : 10/ 00392

COUR D'APPEL DE FORT DE FRANCE

CHAMBRE CIVILE

ARRET DU 12 OCTOBRE 2012

SARL AGENCE LESAGE

C/

X...

Décision déférée à la cour : Jugement du Tribunal de Grande Instance de Fort-de-France, en date du 13 Avril 2010, enregistré sous le no 09/ 03164.

APPELANTE :

SARL AGENCE LESAGE, exerçant sous l'enseigne MADININA GESTION

Immeuble Gondeau

Palmiste

97232 LE LAMENTIN

représentée par Me Philippe HIRGOROM, avocat au barreau de MARTINIQUE

INTIME :

Monsieur Jean-Luc Nestor Cornil X...

...

27450 ST CHRISTOPHE SUR CONDE

représenté par Me Isabelle OLLIVIER, avocat au barreau de MARTINIQUE

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 786 et 910 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 08 Juin 2012, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme HAYOT, conseillère, chargée du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Présidente : Mme DERYCKERE, Conseillère

Assesseur : Mme HAYOT, Conseillère

Assesseur : Mme TRIOL, Conseillère

Les parties ont été avisées de la date du prononcé de l'arrêt fixée le 14 septembre 2012, puis prorogée au 12 OCTOBRE 2012.

GREFFIER : lors des débats, Mme SOUNDOROM,

ARRET : Contradictoire

prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ;

EXPOSE DU LITIGE

M. Jen-Luc X... est propriétaire d'un appartement situé... aux Trois Ilets (97229).

Par contrat de mandat en date du 18 décembre 2007, il a confié la gestion locative de son bien immobilier à la SARL AGENCE LESAGE exerçant sous l'enseigne MADININA GESTION.

Le 1er avril 2008, l'agence immobilière a conclu un bail avec M. Edouard Y... pour un loyer mensuel de 870 € outre une provision pour charges de 50 €. Le contrat prévoyait, outre le financement de la caution par un organisme d'État, la souscription à la garantie LOCAPASS mentionnée comme accordée.

Les loyers n'ont jamais été payés.

Par acte d'huissier de justice en date du 10 novembre 2008, le propriétaire a fait assigner l'agence immobilière devant le Tribunal de Grande Instance de Fort de France afin d'obtenir la résiliation du mandat et la condamnation de l'agence LESAGE à lui payer les sommes de 17 480 € au titre de son préjudice financier liée à la perte de loyers, 452, 22 € au titre des honoraires de gestion, 5 000 € au titre de son préjudice moral, 5 000 € pour ses frais de procédure.

Par jugement du 13 avril 2010, le tribunal a condamné l'agence immobilière à payer à M. X... les sommes suivantes :

-13 000 € au titre de l'indemnisation de son préjudice financier,

-2 000 € au titre de son préjudice moral,

-452, 22 € au titre des honoraires de gestion,

-1 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Par déclaration au greffe de la cour d'appel en date du 17 juin 2010, la société relevait appel de cette décision qui lui avait été signifiée le 8 juin 2010.

Elle demande à la cour d'infirmer en toutes ses dispositions le jugement déféré et de débouter M. X... de l'intégralité de ses demandes. Elle sollicite en outre, l'octroi d'une somme de 2 000 € au titre de ses frais irrépétibles.

Elle fait valoir, en substance, qu'elle a correctement rempli ses obligations professionnelles en demandant la production des trois derniers bulletins de paie du locataire et son contrat de travail, que le locataire lui a remis de faux documents et a falsifié un bordereau de versement changeant le montant de 5 € en 645 €. Elle indique qu'elle a adressé le 3 juin 2008 un commandement de payer visant la clause résolutoire et qu'elle a saisi le tribunal d'instance pour voir constater la résiliation du bail, que la tardiveté de la décision intervenue courant septembre 2009 est liée aux événements sociaux ayant paralysé l'île. Elle rappelle qu'elle n'est tenue que d'une obligation de moyens et n'a pas failli à ses obligations professionnelles.

M. X... demande à la cour de confirmer le jugement querellé en ce qu'il a résilié le mandat de gestion, jugé que l'agence immobilière avait manqué à ses obligations professionnelles et condamné l'appelante à lui payer la somme de 452, 22 € au titre des frais d'honoraires. Pour le surplus, il sollicite que lui soient octroyées les sommes suivantes :

-20 700 € au titre de l'indemnisation de son préjudice financier,

-5 000 € a titre de son préjudice moral,

-5 000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile.

Il soutient essentiellement que l'agent immobilier, en tant que professionnel, est responsable des dommages survenus à la suite de son manque de conseils et qu'il a notamment l'obligation de vérifier la solvabilité de son locataire, qu'en l'espèce, l'agence immobilière a fait preuve d'une grande légèreté en ne vérifiant pas la teneur des documents fournis par le locataire et en ne régularisant pas la garantie LOCAPASS se rendant ainsi responsable du préjudice subi. Il ajoute que l'agence n'a pas accompli les diligences qui lui incombaient en n'assignant pas dès le 2 & septembre 2009 le locataire en résiliation de bail.

L'ordonnance de clôture a été prononcée le 9 février 2012.

Pour un plus ample exposé du litige, la cour se réfère au jugement du tribunal de grande instance du 13 avril 2010 et aux conclusions récapitulatives des parties régulièrement notifiées le 15 octobre 2010 pour l'appelante et le 31 mai 2011 pour l'intimé

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la responsabilité de l'agence immobilière

L'agent immobilier a l'obligation de vérifier de manière sérieuse

la solvabilité du locataire notamment en vérifiant la pertinence des documents fournis et en avisant le bailleur du non paiement prolongé des loyers.

En l'espèce, il ressort de l'examen des pièces produites que les fiches de paie apparaissaient, même pour un œ il non averti comme des faux grossiers dans la mesure où le montant imposable était identique chaque mois, que l'agence n'a même pas pris la peine de vérifier que les bordereaux de versement correspondaient à la réalité.

De surcroît, elle n'a pas veillé à la régularisation de la garantie LOCAPASS (garantie loyers impayés) se rendant ainsi directement responsable du préjudice financier subi par le bailleur.

L'historique du compte produit M. X... démontre que la perte de loyers s'élève à la somme de 20 700 € que le cabinet MADININA GESTION doit indemniser.

De même, l'agent immobilier ayant manqué à toutes ses obligations, il est mal venu de réclamer paiement de ses honoraires et le bailleur est bien fondé à solliciter le remboursement de la somme de 452, 22 €, montant des honoraires versés à l'agence

Les premiers juges ont justement évalué à 2 000 € le préjudice distinct de la perte de loyers subi par M. X.... Le jugement doit être confirmé de ce chef.

En conséquence, il convient de confirmer le jugement en ce qu'il a retenu la responsabilité de l'agent immobilier et l'a condamné à payer la somme de 2 000 € à M. Jean-Luc X... à titre de dommages et intérêts mais de le réformer pour le surplus.

PAR CES MOTIFS

Confirme le jugement rendu le 13 avril 2010 par le tribunal de grande instance de Fort de France en ce qu'il a résilié le mandat de gestion et condamné la SARL AGENCE LESAGE à payer à M. Jean-Luc X... la somme de 2 000 € à titre de dommages et intérêts et de 1 000 € au titre de ses frais irrépétibles ;

Le réforme pour le surplus,

Condamne la la SARL AGENCE LESAGE à payer à M. Jean-Luc X... la somme de 20 700 € en réparation du préjudice financier lié à la perte de loyers ;

Condamne la la SARL AGENCE LESAGE à payer à M. Jean-Luc X... la somme de 452, 22 € au titre des honoraires de gestion indûment perçus ;

Condamne la SARL AGENCE LESAGE à payer à M. Jean-Luc X... la somme de 1 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

Condamne la SARL AGENCE LESAGE aux dépens d'appel.

Signé par Mme DERYCKERE, présidente, et Mme SOUNDOROM, greffière, lors du prononcé auquel la minute a été remise.