Commercial Tenant Damages for Unauthorized Modifications and Lease Termination

ARRET No

R.G : 10/00183

COUR D'APPEL DE FORT DE FRANCE

CHAMBRE CIVILE

ARRET DU 25 MAI 2012

SCI LES BOUSQUETS

C/

FRANCE TELECOM

Décision déférée à la cour : Jugement du Tribunal de Grande Instance de Fort-de-France, en date du 12 janvier 2010, enregistré sous le no 07/3636.

APPELANTE :

SCI LES BOUSQUETS, représentée par son gérant.

Lot.Artisanal Commercial et Industriel

Les Mangles Acajou

97232 LAMENTIN

représentée par Me SELARL SAINTE-LUCE 115, avocat au barreau de MARTINIQUE.

INTIMEE :

FRANCE TELECOM, représentée par son mandataire social ou directeur ayant pouvoir.

Pointe des Grives

97200 FORT -DE- FRANCE

représentée par Me Myriam DUBOIS de la SCP DUBOIS & ASSOCIES, avocats au barreau de MARTINIQUE

COMPOSITION DE LA COUR :

Les parties ont été autorisées à déposer leur dossier le 13 janvier 2012 conformément aux dispositions de l'article 779 alinéa 3 du code de procédure civile et informées en application de l'article 786-1 du même code du nom des magistrats amenés à délibérer soit :

Présidente : Mme DERYCKERE, Conseillère

Assesseur : Mme TRIOL ; Conseillère

Assesseur : Mme MARTINEZ, Conseillère chargée du rapport

et de la date du prononcé de l'arrêt fixée au 16 mars 2012, puis prorogée au 25 MAI 2012.

Greffier : lors des débats, Mme SOUNDOROM,

ARRÊT: contradictoire,

prononcé publiquement, par mise à disposition au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile;

FAITS, PROCÉDURE, MOYENS ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

La SCI Les Bosquets avait donné à bail des locaux commerciaux à la société France Télécom, qui a mis fin à la convention en donnant son congé. Après le départ du preneur, le bailleur s'est plaint de modifications de l'agencement des lieux et dégradations. La SCI a demandé réparation intégrale de son préjudice.

Par jugement du 12 janvier 2010, le tribunal de grande instance de Fort de France a condamné la société France Télécom à payer à la SCI Les Bosquets la somme de 46 887,15 € TTC correspondant au montant des réparations des lieux loués, et 60 060,06 € correspondant à la perte de loyers de juillet 2003 à avril 2004, dit que le dépôt de garantie devra être déduit du montant de ces sommes, ordonné l'exécution provisoire dans la limite de 40 000 €, et condamné la société France Télécom à une indemnité de 1 200 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Par acte du 25 mars 2010, la SCI Les Bosquets a formé appel du jugement. Par acte du 26 mars 2010, la société France Télécom a également formé appel du jugement. Les deux procédures ont été jointes par ordonnance du 6 mai 2010 pour être poursuivies sous le numéro 10/00183.

Aux termes de ses dernières conclusions, déposées le 21 février 2011, la SCI Les Bosquets fait valoir que les locaux ont été livrés neufs à la société France Télécom, de sorte qu'aucune réfaction pour vétusté ne saurait être appliquée aux différents postes de désordres relevés par l'expert, dans la mesure où pour l'essentiel, ils sont dus aux aménagements faits sans autorisation par le locataire pour les besoin de son exercice professionnel. Sur les différents postes de préjudice retenus par le tribunal la SCI Les Bosquets conteste le coût de remise en état de l'escalier en bois pour lequel elle réclame 1 000 €, le poste DEPOSE STORE et FILM VITRE qu'elle évalue à 1419,60 €, le remplacement du faux plafond dans la petite salle pour lequel elle demande 3 029,60 €, la reprise du bardage extérieur, pour 2 154 €, la remise en état des murs et placo-platre et leur remise ne peinture pour 9 635,25 €. Les autres chefs de demande au titre des réparations sont conformes aux sommes allouées par les premiers juges. Concernant la perte de revenus locatifs, la SCI l'évalue sur 15 mois et non 10, le local n'ayant pu être reloué qu'en septembre 2004, soit un manque à gagner sur la période de 90 090,90 €. Elle demande en outre 5 000 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

La société France Télécom dans ses dernières conclusions déposées le 10 mai 2011, reprend sa demande initiale tendant à ce qu'il soit imposé à la SCI Les Bosquets de mettre en cause l'Etat, puisque le bail avait été passé à l'origine par le Ministère des télécommunications, qui est l'auteur des différents aménagements responsables des dégradations. Sur le fond, elle soutient qu'au regard de la durée du bail, et le bailleur étant tenu des travaux rendus nécessaires par la vétusté, la somme de 9 902 € retenue par l'expert comme devant rester à la charge du bailleur doit être déduite de celles mises à sa charge. Elle ajoute que l'expert n'a mis à sa charge qu'une somme de 19 720 € TTC, et que la SCI Les Bosquets n'a pas demandé de contre-expertise avant de faire valoir ses demandes mirobolantes. Elle demande que le dépôt de garantie soit imputé sur le montant des réparations locatives telles que déterminées par l'expert. Elle s'oppose en outre à la demande relative à la prétendue perte de loyers alors que le retard mis à la relocation n'est dû qu'à la volonté du bailleur de majorer le montant des réparations, rendant impossible toute solution amiable du litige. Elle demande 2 000 € en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

MOTIFS

Au préalable il sera observé qu'il s'agit de la sanction non pas du bail d'origine signé avec le Ministère des télécommunications, mais du bail ayant lié les parties en date du 11 octobre 1991, qui a fait suite au transfert de plein droit à l'entreprise nationale France Télécom de l'ensemble des droits et obligations de l'Etat dans son domaine d'attribution. Les premiers juges ont donc à bons droits rejeté la demande de mise en cause de l'Etat.

Pas plus en appel qu'en première instance ne sont discutés les postes 1 à 6 et 13, 18, 19 tels que définis dans le rapport d'expertise, soit un accord des parties pour un montant de 9 735,42 € TTC.

Il doit également être admis avec les premiers juges qu'il n'y a pas lieu de laisser une part des travaux de remise en état à la charge du bailleur dès lors que ces travaux ont été nécessités par l'enlèvement d'aménagements réalisés par le preneur, sans autorisation du bailleur.

La SCI ne conteste pas les sommes allouées par le tribunal pour le poste 7 (lames faux plafonds), soit 1 028,43 HT, le poste 17 (plomberie) pour 157 € HT, le poste 20 (coordination) 2 000 € HT, et le poste carrelage pour 22 105 € HT.

Le poste 8 (film vitré), a été évalué 890 € HT pour la totalité de la surface. Il n'est pas justifié de la raison pour laquelle la SCI demande une réévaluation de ce poste à 1 419,60 €.

Le poste 11 (peinture) retenu par l'expert inclut nécessairement la dépose des papiers peints dégradés et la couverture les projections de peinture. Il n'y a donc pas lieu d'ajouter de suppléments à ce titre à l'évaluation de l'expert qui a à bons droits été retenue à hauteur de

5 000 € HT.

Concernant le poste 12 (faux plafonds dans la petite salle), l'évaluation de l'expert prévoit bien un remplacement total et sera donc retenue pour 1738 € HT.

Concernant le poste 16 (bardage extérieur), il est exact que le montant de 763 € ne comprend que la dépose et la reprise du panneau extérieur, en omettant le coût de réparation ce qui doit porter le montant de l'indemnité à cet égard à la somme de 1 179 € HT. En revanche, il n'y a pas lieu de porter ce montant à la somme de 2 154 € réclamée au titre de nuisances que l'expert n'avait pas relevées.

Enfin, la restauration de l'escalier en bois a donné lieu à une indemnisation par le tribunal à hauteur de 559,80 € HT sur la proposition même de la SCI puisque l'expert avait omis ce poste. Il n'est pas expliqué la raison pour laquelle il faudrait porter ce montant à une somme de 1 000 €.

Au total, il doit revenir à la SCI en réparation de son préjudice la somme de 34 657,23 HT soit 37 603,09 € TTC, à ajouter à la somme non contestée de 9 735,42 TTC, soit un total de 47 338,51 € TTC dont à déduire le montant du dépôt de garantie qui a vocation à couvrir les frais de remise en état du local au départ du locataire. Le jugement sera donc seulement réformé en ce qui concerne la somme allouée.

Sur le préjudice économique tenant à l'impossibilité de relouer avant d'avoir effectué les travaux, il convient de retenir que la société France Télécom justifie avoir proposé au bailleur au début de son préavis une réunion de pré-état des lieux qui aurait eu le mérite d'anticiper les sujétions liées à la remise en état des lieux, mais qui a été catégoriquement refusée par la SCI Les Bosquets, qui ne s'en explique pas. Sur cette observation, qui s'ajoute à la motivation des premiers juges ayant retenu un retard de 10 mois imputable au locataire, que la cour adopte, le jugement sera confirmé sur ce point.

Au total, cette procédure d'appel n'aboutit que sur un montant très marginal des condamnations prononcées en premières instance. En conséquence, la condamnation prononcée en première instance au titre de l'article 700 du code de procédure civile ne sera pas alourdie en appel, et les dépens de la procédure d'appel seront partagés par moitié entre les parties.

PAR CES MOTIFS

Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions, sauf à réformer le montant de l'indemnité allouée au titre des réparations locatives ;

Statuant à nouveau de ce seul chef ;

Condamne la société France Télécom à payer à la SCI Les Bosquets la somme de 47 338,51 € TTC correspondant au montant des réparations des lieux loués ;

Dit n'y avoir lieu à faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile à nouveau à l'occasion de la procédure d'appel,

Fait masse des dépens d'appel et ordonne qu'ils soient partagés par moitié entre les parties,

Autorise dans cette limite Me Myriam DUBOIS à recouvrer directement les dépens d'appel dont elle aurait fait l'avance sans en avoir reçu provision.

Signé par Mme DERYCKERE, présidente, et Mme RIBAL greffière, lors du prononcé auquel la minute a été remise.