Demolition Order Upheld Due to Covenant Violation Despite Outdated Regulation
France (FR)
Synthèse Legislator
Généré par l'IAThe appellate court addressed an appeal challenging a lower court's order requiring the removal of structures built near a property line, which was based on violations of a 1999 subdivision regulation. The court first found the appeal admissible by annulling the initial service of process from April 26, 2011, due to the bailiff's insufficient diligence, which prejudiced the appellant by causing him to miss the statutory appeal deadline. On the merits, the court reasoned that although planning regulations might supersede older subdivision rules after ten years, contractual obligations between property owners (**colotis**) under the subdivision's covenant persist; since the structures (including those on stilts and too close to the boundary) clearly violated the specific setback and height restrictions in the covenant, the appellate court confirmed the lower court's order for demolition and ordered the appellant to pay increased costs under Article 700.
Regeste Legislator
Généré par l'IAarticle 450 du code de procédure civile, article 700 du code de procédure civile, article 490 du code de procédure civile, article L4 142-9 du code de l'urbanisme, article 654 du code de procédure civile, article 1134 du Code civil; Demolition Order Upheld Due to Covenant Violation Despite Outdated Regulation: The court first found the appeal admissible by annulling the initial service of process from April 26, 2011, due to the bailiff's insufficient diligence, which prejudiced the appellant by causing him to miss the statutory appeal deadline. On the merits, the court reasoned that although planning regulations might supersede older subdivision rules after ten years, contractual obligations between property owners (**colotis**) under the subdivision's covenant persist; since the structures (including those on stilts and too close to the boundary) clearly violated the specific setback and height restrictions in the covenant, the appellate court confirmed the lower court's order for demolition and ordered the appellant to pay increased costs under Article 700.
Mots-clés
Généré par l'IADispositions légales citées
Généré par l'IADécisions connexes
Généré par l'IAQuestions juridiques clés extraites par Legislator
Généré par l'IACited in the reasoning but not explicitly in the dispositive. However, the reasoning regarding the nullity of the act led directly to the decision to annul the service act, which is a procedural step confirmed in the dispositive.
Cited in the reasoning regarding the requirement for personal service, which underpins the finding of nullity that allowed the appeal to be declared admissible.
Cited in the reasoning as the legal basis for the persistence of co-owners' contractual obligations despite the plan's lapse, supporting the confirmation of the lower court's decision on the merits.
Cited in the reasoning to establish the contractual nature of the subdivision regulations between co-owners, supporting the confirmation of the lower court's decision on the merits.
Applied in the dispositive to order Philippe X... to pay Jocelyn Y... €1,500 for non-pecuniary legal costs.
Cited in the preamble regarding the composition of the bench, but not explicitly in the operative part as a basis for the final orders.
Cited in the preamble regarding the composition of the bench, but not explicitly in the operative part as a basis for the final orders.
Cited in the preamble regarding the conditions for pronouncement, but not explicitly in the operative part as a basis for the final orders.
Texte complet
ARRET No
R. G : 11/ 00366
X...
C/
Y...
COUR D'APPEL DE FORT DE FRANCE
CHAMBRE CIVILE
ARRET DU 04 MAI 2012
Décision déférée à la cour : Ordonnance de Référé du Tribunal de Grande Instance de Fort-de-France, en date du 01 Avril 2011, enregistrée sous le no 11/ 00100.
APPELANT :
Monsieur Philippe X...
...
...
97229 LES TROIS ILETS
représenté par Me Béatrice DUFRESNE, avocat au barreau de MARTINIQUE
INTIME :
Monsieur Jocelyn Y...
...
56270 PLOEMEUR
représenté par Me Danielle MARCELINE de la SELARL SELARL MARCELINE & ASSOCIES, avocats au barreau de MARTINIQUE
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 786 et 910 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 02 Mars 2012, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme GOIX, présidente de chambre, chargée du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
Mme GOIX, Présidente de chambre
Mme DERYCKERE, Conseillère
Mme SUBIETA-FORONDA, Conseillère
Les parties ont été avisées de la date du prononcé de l'arrêt fixée au
4 MAI 2012.
GREFFIER, lors des débats : Mme SOUNDOROM,
ARRET : contradictoire
prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ;
EXPOSE DU LITIGE :
Par ordonnance du 1er avril 2011 rendue par le juge des référés du tribunal de grande instance de Fort-de-France et à laquelle il y a lieu de se référer quant à l'exposé des faits et de la procédure, il a été ordonné à Philippe X... d'enlever les ouvrages érigés en limite de la propriété de Jocelyn Y... dans le mois de la signification de ladite ordonnance et ce sous astreinte de 100 par jour de retard ; M. X... en outre été condamné à verser au demandeur 500 au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
M. X... a interjeté 10 appels de cette décision par déclaration du 25. 05. 2011.
La clôture a été fixée au 02. 03. 2012.
PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES :
Avant toute défense au fond, l'intimé, par conclusions du 1er décembre 2011 conclut à l'irrecevabilité de l'appel pour tardiveté (non-respect du délai de l'article 490 du code de procédure civile) et sollicite 1 000 au titre de l'article 700 du même code.
En réponse sur l'irrecevabilité, l'appelant, par conclusions du 2 décembre 2011 conclut à l'annulation de l'acte de signification et par voie de conséquence à la recevabilité de son appel.
Sur le fond, l'appelant conclut à la réformation de l'ordonnance du 1er avril 2011 et sollicite en outre 2 500 au titre de l'article 700 outre les dépens à la charge de l'intimé et le bénéfice des dispositions des articles 695, 696 du code de procédure civile. Il soutient que le règlement du lotissement de 1999 est caduc (article L4 142-9 du code de l'urbanisme) et que les constructions qu'il a édifiées sont des constructions annexes non soumises à autorisation préalable. En réponse l'intimé conclut à la confirmation de l'ordonnance et sollicite 3 000 au titre de l'article 700 ainsi que la condamnation de l'appelant aux dépens. Sur l'irrecevabilité, il soutient que l'acte de signification comporte des irrégularités au regard des dispositions à l'article 654 du code de procédure civile. Sur le fond il conclut que les travaux litigieux ont été réalisés en 2008 donc sous le régime du règlement du lotissement de 1999 qui n'était pas caduc (moins de 10 ans), qu'en tout état de cause, les stipulations de ce règlement gardent entre les colotis un caractère contractuel. Il ajoute enfin que l'appelant a violé les règles de l'urbanisme (pas de déclaration de travaux pas de demande de permis).
SUR QUOI :
1. sur l irrecevabilité :
Les causes de nullité des actes de procédure pour vice de forme
sont limitées comme résultant d'un texte et ne peuvent être prononcées que si celui qui l'invoque prouve le grief que lui cause l'irrégularité.
Aux termes de l'article 654 alinéa 1du code de procédure civile, « la signification doit être faite à personne » ; en cas d'impossibilité,
l'huissier doit relater dans l'acte les diligences qu'il a accomplies pour effectuer la signification à la personne de son destinataire et les circonstances caractérisant l'impossibilité d'une telle signification.
En l'espèce, l'huissier, dans son acte du 26 avril 2011 a indiqué, de manière pré imprimée, la mention « absence momentanée » alors qu'il s'agissait d'une période de vacances scolaires, que le domicile de l'appelant était fermé ; il n'a pas interrogé les voisins et ne s'est pas
rapproché de la gendarmerie et n'a donc pas réalisé d'investigations précises et concrètes ; le simple fait de porter une mention pré imprimée ne peut suffire, car cela ne permet pas de faire disparaître l'existence d'un doute sur l'impossibilité effective d'une signification à personne. La preuve d'un grief consécutif à cette irrégularité doit par ailleurs être rapportée pour pouvoir en prononcer la nullité (article 114 alinéa 2 du code de procédure civile).
En l'espèce, cette irrégularité a désorganisé la défense de l'appelant, puisqu'il n'a pu relever appel dans le délai prescrit et que la tardiveté de son appel est soulevée par l'intimé.
Ainsi, l'irrégularité de l'acte du 26 avril 2011 a bien eu pour conséquence l'impossibilité par l'appelant de faire appel dans les délais légaux ; ce lien de causalité entre l'irrégularité et le grief conduit la cour d'appel à annuler l'acte du 26 avril 2011 et à déclarer l'appel recevable.
2. sur le fond :
Aux termes de l'article L4 142- 9alinéa1 du code de l'urbanisme, les règles du plan local d'urbanisme sont substitués de plein droit, au bout de 10 ans, au règles du lotissement qui, dès lors, disparaît ; toutefois l'alinéa 3 fixe la pérennité des droits et obligations régissant les rapports des colotis entre eux contenus dans le cahier des charges du lotissement ; aussi n'est-il pas nécessaire de rechercher si les dispositions du cahier des charges étaient toujours en vigueur lors de la construction litigieuse puisque même si elles sont frappées de caducité pour l'Administration, elles continuent à s'appliquer entre les colotis, engagés par des stipulations contractuelles, et ce conformément aux dispositions de l'article 1134 du Code civil.
En l'espèce, le règlement du lotissement stipule : en son article 7 « l'implantation des constructions par rapport aux limites séparatives doit être au moins égale à 3 m 50 « en son article 10 « la hauteur maximale des constructions annexes ne pourra en aucun cas excéder
3 m 50 » en son article 11 « les pilotis sont interdits ».
Le constat du 8 février 2011 régulièrement versé aux débats établit que « l'intimé a édifié une terrasse surmontée d'un kiosque en bois qui culmine à plusieurs mètres de hauteur en toute limite de propriété (distance entre le poteau du kiosque et la clôture : 23, 5 cm des pilotis soutiennent ces constructions.... La distance entre le carbet et la clôture est de 14, 5 cm... ».
De ce constat, il résulte que les dispositions contractuelles du règlement de lotissement n'ont pas été respectées ; c'est donc à bon droit, par des motifs pertinents, que le premier juge a ordonné la démolition des constructions litigieuses. L'ordonnance du 1er avril 2011 sera donc confirmée ; l'appelant succombant sera condamné aux dépens ; en outre, il n'existe aucune considération d'équité permettant de dispenser ce dernier de contribuer aux frais irrépétibles que l'intimé a du exposer pour se défendre ; il lui sera donc fait application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile comme précisé dans le dispositif.
PAR CES MOTIFS :
Par arrêt contradictoire
Sur la recevabilité de l'appel
Annule l'acte de signification du 26 avril 2011 et déclare l'appel recevable ;
Sur le fond :
Confirme l'ordonnance du 1er avril 2011 en toutes ses dispositions ;
Y ajoutant,
Condamne Philippe X... à verser à Jocelyn Y... 1 500 au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
Condamne Philippe X... aux dépens.
Signé par Mme GOIX, présidente de chambre, et par Mme RIBAL, greffière, lors du prononcé auquel la minute a été remise.
LA GREFFIERE, LA PRESIDENTE,