Appeal Dismissed: Hidden Defects in Property Sale

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Sur le premier moyen, ci-après annexé :

Attendu qu'ayant retenu que si même on admettait, selon l'opinion de l'expert, que la concentration de l'humidité à l'arrière d'éléments fixés aux parois, notamment des corps de chauffe, était « plus qu'excessive », dans la mesure où elle avait désagrégé l'enduit mural, cette révélation ne s'était produite qu'à l'enlèvement des radiateurs et au décollage de la tablette en bois, et si l'on considérait encore qu'un phénomène similaire avait pu se produire derrière certains meubles, rien n'établissait qu'il était connu des vendeurs ; que le tribunal avait retenu à ce propos qu'ils avaient occupé les lieux pendant sept ans, mais que cette seule circonstance était insuffisante, si, durant tout ce temps, ce phénomène n'était pas apparu ou leur était demeuré caché ; que l'expert indiquait que, sur les murs apparents à l'intérieur des locaux, l'humidité et ses conséquences étaient parfois peu visibles, voire invisibles ; que, par ailleurs, l'état des parties situées derrière les radiateurs et la tablette de fenêtre ne pouvait être aperçu sans procéder à leur dépose ; que la concentration d'humidité derrière les meubles formant écran, par hypothèse assez volumineux, n'avait pas plus de raison d'être décelée, si même ils avaient pu être bougés, rien n'indiquant que cette humidité apparaissait à l'instant de cet éventuel déplacement, la cour d‘appel, qui a répondu aux conclusions prétendument délaissées, a pu déduire de ces seuls motifs que la connaissance du vice par les vendeurs n'était pas établie ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

Sur le second moyen, ci-après annexé :

Attendu qu'ayant souverainement retenu que si l'accès aux combles était qualifié de « très difficile » par un constat d'huissier de justice du 11 février 2010, cette opinion n'emportait pas la conviction au regard des observations contraires et très complètes de M. X..., expert judiciaire et que si les combles étaient très encombrés au moment de la vente, M. Y... laissait sans réponse le motif du jugement lui objectant qu'il n'avait pas souhaité les visiter avant la vente, la cour d‘appel a pu, sans dénaturation, déduire de ces seuls motifs que le vice était apparent ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne M. Y... aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du quatre décembre deux mille douze.

MOYENS ANNEXES au présent arrêt

Moyens produits par la SCP Masse-Dessen et Thouvenin, avocat aux Conseils pour M. Y...

PREMIER MOYEN DE CASSATION

Le moyen reproche à l'arrêt attaqué d'avoir réformé le jugement entrepris en ce qu'il avait condamné solidairement les vendeurs d'un immeuble (M. et Mme Z...) à payer à l'acquéreur (M. Y..., l'exposant) la somme de 19.948,39 € en garantie des vices cachés, s'agissant notamment de l'humidité de la maison, et en ce qu'il les avait également condamnés à lui verser la somme de 3.000 € de dommages et intérêts en réparation de son préjudice de jouissance ;

AUX MOTIFS QU'un constat avait été dressé après la prise de possession des lieux, le 12 octobre 2006 ; que l'huissier relevait que dans le salon, côté sud, l'enduit recouvrant les murs en partie basse s'effritait et tombait en l'effleurant avec le doigt, que dans le salon, aux emplacements des anciens radiateurs, les murs présentaient d'importantes traces d'humidité, que l'enduit était même tombé par endroits, et que dans la salle à manger, il existait également des traces d'humidité importantes sur la partie basse des murs ; que M.

A..., expert judiciaire, indiquait que derrière les meubles ou autres éléments et appareils adossés aux parois, « qui faisaient en quelque sorte écran », l'humidité se concentrait à l'arrière et « pouvait entraîner, à la suite des variations climatiques , l'exposition et la nature des parois et du sol, des dégradations parfois conséquentes », et que « c'était principalement ce dernier phénomène qui s'était produit dans la maison » ; qu'il relevait que le niveau inférieur des locaux se trouvait en contrebas de la voie publique dont le profil bombé renvoyait à chaque précipitation non seulement les eaux de ruissellement vers le pied de la façade mais aussi les pluies battantes collectées au pied de la même façade, dont l'enduit avait été revêtu d'une peinture étanche par l'ancien propriétaire, et que ces eaux, qui n'étaient ni captées, ni drainées, ni évacuées, remontaient par capillarité et effet de mèche dans les murs en pisé de terre ; qu'il résultait de ces constatations que cette maison ancienne, située dans les Dombes, en contrebas d'une route, avait été édifiée selon des principes très éloignés de ceux qu'impliquerait la mise en oeuvre de normes plus récentes et que sa localisation, jointe à l'absence de fondations et au recours au pisé, supposait nécessairement la remontée d'humidité ; qu'il ne s'agissait pas là d'un vice, mais d'une caractéristique propre du bien vendu ; que si même on admettait, selon l'opinion de l'expert, que la concentration de l'humidité à l'arrière d'éléments fixés aux parois, notamment des corps de chauffe, était « plus qu'excessive », dans la mesure où elle avait désagrégé l'enduit mural, cette révélation ne s'était produite qu'à l'enlèvement des radiateurs et au décollage de la tablette en bois, et si l'on considérait encore qu'un phénomène similaire avait pu se produire derrière certains meubles, rien n'établissait qu'il était connu des vendeurs ; que le tribunal avait retenu à ce propos qu'ils avaient occupé les lieux pendant sept ans, mais que cette seule circonstance était insuffisante, si, durant tout ce temps, ce phénomène n'était pas apparu ou leur était demeuré caché ; que l'expert indiquait que, sur les murs apparents à l'intérieur des locaux, l'humidité et ses conséquences étaient parfois peu visibles, voire invisibles ; que, par ailleurs, l'état des parties situées derrière les radiateurs et la tablette de fenêtre ne pouvait être aperçu sans procéder à leur dépose ; que la concentration d'humidité derrière les meubles formant écran, par hypothèse assez volumineux, n'avait pas plus de raison d'être décelée, si même ils avaient pu être bougés, rien n'indiquant que cette humidité apparaissait à l'instant de cet éventuel déplacement ; que, de surcroît, la situation était apparente lors de la vente ; que, dans ces conditions, l'humidité des lieux, qui n'était d'ailleurs pas objectivement quantifiée, n'était que la suite des particularités propres à cette construction et ne pouvait être tenue pour un vice caché ; qu'en toute hypothèse la clause d'exonération ne pouvait être écartée, la connaissance par les vendeurs de ce prétendu vice n'étant pas établie ;

ALORS QUE, d'une part, les particularités propres d'une construction ne sont pas exclusives de l'existence d'un vice caché ; qu'en écartant néanmoins l'existence d'un vice caché lié aux désordres d'humidité affectant les murs de l'immeuble vendu au prétexte que ces désordres ne constituaient pas un vice mais une caractéristique propre du bien vendu, la cour d'appel, ajoutant à la loi une condition qu'elle ne comporte pas, a violé l'article 1641 du code civil ;

ALORS QUE, d'autre part, une clause d'exclusion de garantie des vices cachés n'est pas applicable lorsque le vendeur a eu connaissance desdits vices avant la vente ; que l'exposant démontrait (v. ses conclusions signifiées le 17 juin 2010, p. 5, alinéas 4 à 8, prod.), en se fondant sur le rapport de l'expert A..., que les vendeurs avaient eu connaissance des vices liés à l'humidité avant la vente puisqu'ils avaient vidé les lieux juste avant celle-ci ; que l'expert constatait en effet que « les désordres n'étaient pas apparents préalablement à la signature du compromis de vente par M. Y..., qui n'a(vait) rien trouvé d'anormal lors de sa visite fin juin 2006 » et que « ceux-ci a(vaient) été découverts à la prise de possession des locaux par (l'acquéreur) » (v. leurs concl. préc., p. 5, alinéa 6, et le rapport, p. 8, dernier alinéa, prod.) ; qu'il ajoutait que les désordres « pouvaient être connus des (vendeurs) qui ne pouvaient les ignorer lorsqu'(ils) (avaient) vidé les lieux avant la vente (meubles et autres), car ces désordres se situ(aient) principalement à l'arrière des meubles qui avaient été déménagés » (ibid., p. 9, 1er alinéa) ; que la preuve de la connaissance des désordres par les vendeurs juste avant la signature de l'acte authentique était donc rapportée ; qu'en excluant cette connaissance des désordres par les vendeurs au prétexte qu'ils n'auraient été visibles que lors de la dépose des radiateurs par l'acquéreur et que si les meubles volumineux avaient pu être déplacés antérieurement, rien n'aurait indiqué que les traces d'humidité étaient apparentes, sans répondre aux écritures dont elle se trouvait saisie, la cour d'appel a méconnu les exigences de l'article 455 du code de procédure civile ;

SECOND MOYEN DE CASSATION

Le moyen reproche à l'arrêt attaqué d'avoir confirmé le jugement entrepris qui avait débouté l'acquéreur (M. Y..., l'exposant) de sa demande en garantie fondée sur le vice caché affectant la charpente et la toiture ;

AUX MOTIFS QUE la cour partageait les conclusions du tribunal en ce qui concernait le caractère apparent du vice, sauf à ajouter que si l'accès aux combles était qualifié de « très difficile » par un constat d'huissier du 11 février 2010, cette opinion n'emportait pas la conviction au regard des observations contraires et très complètes de M. X..., expert judiciaire ; qu'il était également à relever que si les combles étaient très encombrés au moment de la vente, M. Y... laissait sans réponse le motif du jugement lui objectant qu'il n'avait pas souhaité les visiter avant la vente ; que, même à écarter le caractère apparent, il n'était pas établi que le vice prétendu aurait été antérieur à la vente et connu des vendeurs, dans la mesure où l'expert relevait, d'une part, que ce type de toiture ne supportait pas le passage d'ouvriers, qui devaient prendre beaucoup de précautions pour y marcher, et que, depuis la vente, une antenne parabolique avait été déposée et la cheminée réparée, de sorte qu'on ignorait si cette toiture était telle qu'elle était au moment de la vente, et d'autre part, que des infiltrations pouvaient exister à cette époque mais que, les vendeurs n'utilisant pas les combles, elles n'auraient été connues que si elles avaient taché le plafond de l'étage ; que tel ne pouvait être le cas au moment de la vente, cette conséquence apparente n'ayant pas été notée ;

ALORS QUE, d'une part, l'exposant démontrait que l'accès à la toiture était très difficile non seulement parce qu'il fallait atteindre les combles au moyen d'une échelle puis utiliser un escabeau pour accéder à la fenêtre permettant une vue sur le toit, mais surtout qu'il était impossible compte tenu du fait que les combles étaient envahis d'objets divers (v. ses conclusions, p. 8, alinéas 2 et 3) ; qu'il avançait donc qu'il n'avait pas pu les contrôler non parce qu'il n'avait pas souhaité les visiter mais parce que leur accès était impossible ; qu'en retenant néanmoins l'existence d'un vice apparent au prétexte que si les combles étaient très encombrés au moment de la vente, l'acheteur aurait laissé sans réponse le motif du jugement lui objectant qu'il n'avait pas souhaité les visiter avant la vente, quand celui-ci avait au contraire soutenu que cela lui avait été impossible, la cour d'appel a dénaturé ses conclusions en violation de l'article 4 du code de procédure civile ;

ALORS QUE, d'autre part, l'exposant prouvait que les vendeurs étaient nécessairement informés du mauvais état de la toiture puisqu'il était établi que l'entreprise REY était intervenue au cours de l'année 2005, soit un an avant la vente, pour réparer d'importantes fuites sur cette toiture (v. concl.préc., p. 8, 1er alinéa) ; qu'en écartant la connaissance par les vendeurs de l'état défectueux de la toiture sans répondre à ce moyen déterminant, la cour d'appel a méconnu les exigences de l'article 455 du code de procédure civile.