Homeowners' Association Manager Succession via Merger Lacks Standing to Sue for Unpaid Charges

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Sur le premier moyen :

Vu les articles 17, 18 et 25 de la loi du 10 juillet 1965 et l'article L. 236-3 du code de commerce ;

Attendu, selon le jugement attaqué (tribunal d'instance de Pau, 26 mai 2011), statuant en dernier ressort, que le syndicat des copropriétaires de la résidence Henri IV (le syndicat) a assigné M. et Mme X..., copropriétaires, en paiement de charges impayées au 15 avril 2008 ; que ceux-ci ont soulevé l'irrecevabilité de la demande ;

Attendu que, pour déclarer recevables les demandes du syndicat représenté par la société Cabinet Couture-Gramont, le jugement retient que cette société a été élue aux fonctions de syndic par l'assemblée générale du 31 mai 2008, qu'elle est le fruit d'une fusion, ayant pris effet le 29 septembre 2005, de la société Gramont et de la société Cabinet Aquitaine gestion immobilière exerçant sous l'enseigne Cabinet Couture et qu'une telle opération entraîne, en application des articles L. 236-1 et suivants du code de commerce, transmission de l'entier patrimoine des dites sociétés à la nouvelle société, comprenant les droits et actions dont elles bénéficiaient au titre des contrats en cours d'exécution ;

Qu'en statuant ainsi, alors que la loi du 10 juillet 1965, excluant toute substitution du syndic sans un vote de l'assemblée générale des copropriétaires, ne permet pas à une société titulaire d'un mandat de syndic de dessaisir les copropriétaires de leur pouvoir exclusif de désignation du syndic par le moyen d'une opération de fusion-absorption ayant pour résultat, après disparition de sa personnalité morale, de lui substituer la société absorbante, personne morale distincte, le tribunal a violé les textes susvisés ;

PAR CES MOTIF, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur le second moyen :

CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, le jugement rendu le 26 mai 2011, entre les parties, par le tribunal d'instance de Pau ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit jugement et, pour être fait droit, les renvoie devant le tribunal d'instance de Tarbes ;

Condamne le syndicat des copropriétaires Résidence ... aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande du syndicat et le condamne à payer à M. et Mme X... la somme de 2 500 euros ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite du jugement cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du treize novembre deux mille douze.

MOYENS ANNEXES au présent arrêt

Moyens produits par la SCP Masse-Dessen et Thouvenin, avocat aux Conseils, pour M. et Mme X....

PREMIER MOYEN DE CASSATION

Le moyen reproche au jugement attaqué d'avoir déclaré recevable la demande en paiement de charges intentée par un syndicat de copropriété (celui du ..., représenté par son syndic en exercice, le cabinet COUTURE-GRAMONT), à l'encontre d'un copropriétaire (M. et Mme X..., les exposants) ;

AUX MOTIFS QUE le cabinet COUTURE-GRAMONT avait été expressément élu aux fonctions de syndic de la résidence du ... par assemblée générale du 31 mars 2008 ; que celui-ci était le fruit d'une fusion de la SARL GRAMONT et de la SARL CABINET AQUITAINE GESTION IMMOBILIERE, ancien syndic sous l'enseigne Cabinet COUTURE, ayant effet à compter du 29 septembre 2005 ; qu'une telle opération entraînait, en application des articles L. 236-1 et suivants du code de commerce, transmission de l'entier patrimoine desdites sociétés à la nouvelle société, comprenant les droits et actions dont elle bénéficiaient au titre des contrats en cours d'exécution ; que la SARL Cabinet COUTURE-GRAMONT avait donc qualité à agir pour le compte du syndicat des copropriétaires dans la présente instance ; qu'en outre, en application de l'article 55 du décret du 17 mars 1967, le syndic n'avait pas à justifier d'une habilitation spécifique de la copropriété pour agir en recouvrement de créances à l'encontre des copropriétaires défaillants ; que l'action du syndicat des copropriétaires de la résidence ... était donc recevable ;

ALORS QUE, d'une part, un syndic ne peut se substituer un tiers sans l'agrément explicite de l'assemblée des copropriétaires ; qu'en cas de fusion-absorption d'une société titulaire d'un mandat de syndic par création d'une entité juridique nouvelle, la transmission universelle du patrimoine de l'ancien syndic ne suffit pas à établir la qualité et le pouvoir de la société absorbante pour représenter légalement le syndicat de copropriété ; qu'en décidant le contraire, le tribunal a violé les articles 17, 18 et 25 de la loi du 10 juillet 1965, ensemble les articles L. 236-1 et suivants du code de commerce ;

ALORS QUE, d'autre part, la convocation irrégulièrement délivrée par une personne sans qualité entache de nullité l'assemblée des copropriétaires ; qu'en affirmant que la société nouvelle avait été expressément élue aux fonctions de syndic par assemblée générale du 31 mars 2008, quand, en raison de la disparition de l'ancien syndic consécutive à la fusion à effet au 29 septembre 2005, ladite assemblée n'avait pu être valablement convoquée par la société nouvelle non encore investie dans ses fonctions, le tribunal a violé les articles 17 de la loi du 10 Juillet 1965 et 7 du décret du 17 mars 1967 ;

ALORS QUE, enfin, si le syndic « régulièrement en exercice » et titulaire d'un mandat régulier est dispensé d'une autorisation spécifique de l'assemblée des copropriétaires pour ester en justice aux fins de recouvrement de charges, le tiers, simple agence immobilière, sans mandat régulier de syndic, n'a aucun titre à poursuivre un tel recouvrement ; qu'en décidant que le nouveau syndic, bien que sans pouvoir légitime, n'avait pas à justifier d'une habilitation spécifique pour agir en recouvrement des créances à l'encontre des copropriétaires défaillants, le tribunal a violé l'article 55 du décret du 17 mars 1967 par fausse application.

SECOND MOYEN DE CASSATION

Le moyen reproche au jugement attaqué d'avoir condamné avec exécution provisoire un copropriétaire (M. et Mme X..., les exposants) à payer au syndicat de copropriété (celui du ..., représenté par son syndic en exercice, le cabinet COUTURE-GRAMONT) les sommes de 708, 29 € et 2. 314, 18 € au titre des charges de copropriété ;

AUX MOTIFS QUE, à l'appui de ses demandes, le syndicat des copropriétaires de la résidence ... produisait aux débats les décomptes des sommes réclamées à M. et Mme X..., ainsi que les mises en demeure en date du 21 avril 2008 qui leur avaient été adressées ; que les intéressés ne justifiaient pas avoir contesté les décisions prises en assemblée générale visant les travaux votés et les charges réclamées dans le délai de deux mois suivant la notification des délibérations ;

ALORS QUE seule une notification de la décision de l'assemblée générale des copropriétaires à la diligence d'une personne ayant la qualité de syndic fait courir le délai de deux mois ; qu'une notification des décisions desdites assemblées faite par une personne n'ayant pas la qualité de syndic ne peut valablement faire courir ce délai de forclusion ; qu'en déclarant que les exposants ne justifiaient pas avoir contesté les décisions prises en assemblée générale visant les travaux votés et les charges dans ledit délai, le tribunal a violé l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965.