Expropriation Indemnity Valuation Upheld Despite Lower Sale Comparables

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Sur le moyen unique, ci-après annexé :

Attendu que c'est sans méconnaître l'objet du litige que la cour d'appel, dans l'exercice de son pouvoir souverain d'appréciation et par une décision motivée, s'est référée aux éléments de comparaison qu'elle estimait les plus pertinents et a fixé le montant de l'indemnité d'expropriation en tenant compte des caractéristiques de la parcelle expropriée ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne le groupement foncier agricole Les Perrières aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande du groupement foncier agricole Les Perrières, le condamne à verser à l'Office public de l'habitat - Aube immobilier la somme de 2 500 euros ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du six novembre deux mille douze.

MOYEN ANNEXE au présent arrêt

Moyen produit par la SCP Peignot, Garreau et Bauer-Violas, avocat aux Conseils, pour le groupement Les Perrières et autre

Le moyen reproche à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir fixé à 79.563 € l'indemnité due au groupement foncier agricole LES PERRIERES par l'Office public de l'habitat AUBE Immobilier;

AUX MOTIFS QU'"il appartient à la Cour de fixer la valeur du bien au vu des éléments dont il dispose;

A cet égard, il importe de rechercher des valeurs de comparaison propres aux terres à bâtir, aussi proches que possible de la parcelle dont est dépossédé l'appelant, étant précisé, compte tenu du caractère inapplicable de l'article L. 13-16, qu'il importe peu qu'elles soient ou non dans le périmètre de la zone d'aménagement concerté;

L'appelant mentionne, en produisant aux débats la copie des actes de vente qu'il invoque, quatre termes de comparaison, tous concernant des terrains, tous concernant des terrains à bâtir sis à ROSIERES près TROYES, comme la parcelle litigieuse, ayant fait l'objet de ventes constatées par Maître X..., notaire à la résidence de TROYES;

Le premier porte sur une parcelle de 667 m2 vendue le 17 juillet 2007 à 39,94 € le m2;

Le second concerne la vente d'un terrain de 623 m2 cédé le 17 septembre 2008 au prix de 46 € le m2;

Le troisième se rapporte à une transaction relative à un terrain de 503 m2 acquis 44,73 le m2;

Le dernier trait à la vente d'un même terrain couvrant 734 m2, au prix de 100 € le m2;

Sans doute, et le premier juge l'avait relevé, que les biens ainsi vendus étaient pour les trois premiers, déjà lotis et viabilisés, que le quatrième était situé au coeur de la commune dans une zone d'habitation, ce qui n'est pas le cas de l'immeuble en cause, et que tous avaient une superficie inférieure à la parcelle objet du procès;

Néanmoins, il s'agit là d'utiles éléments de comparaison, plus pertinents que ceux qui, invoqués par les autres parties litigantes, n'apparaissent pas, selon les actes produits, comme étant des terrains à bâtir;

Le prix moyen au m2 des quatre biens précités ressort à 57,66 €; les ventes s'étendent dans le temps entre juillet 2007 et mai 2010; si cette dernière date est très proche du jugement dont appel, il s'agit là d'une référence unique quant à sa date autant que quant à son prix;

Il serait fait une juste estimation de la parcelle expropriée, non aménagée en réseaux divers, encombrée par deux pylones électriques et dont l'accès se fait par un simple chemin rural, en fixant son prix à 30 € le m2;

Les sommes à revenir à l'exproprié seront calculées sur cette base, sauf à déduire de l'indemnité principale la somme de 2188,39 €, dont le montant sinon le principe n'est pas discutée à hauteur de Cour, et qui constitue l'indemnité allouée en première instance au sieur Jean Y..., preneur rural évincé;

En effet, malgré la contestation élevée sur ce point par l'appelant, propriétaire exproprié, celui-ci se voit attribuer aujourd'hui une indemnité principale calculée par comparaison avec le prix des biens libres de toute occupation; ce propriétaire ne pouvant recevoir que le prix d'une parcelle occupée telle qu'elle l'était à la date de référence fixée à l'article L 13-15 du code de l'expropriation, il convient de déduire de la somme qui lui revient l'indemnité due à l'exploitant et que le premier juge a sainement mise à la charge de l'autorité expropriante;

Ainsi le groupement foncier LES PERRIERES peut prétendre aux sommes suivantes:

- indemnité principale:

2447 m2 à 30 € 73410 €

dont à déduire l'indemnité

servie au preneur .. 2188,39 €

Soit 71 221,61 €

- indemnité de remploi

5000 € x 20%................ 1 000 €

10000 € x 15 %.............. 1 500 €

10% sur le surplus soit

73 410 – (10 000 + 5000) x 10% 5841 €

8341 €

Soit au total . 79 562,61 €

Somme arrondie à 79 563 €".

ALORS D'UNE PART QUE l'objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties, qu'en l'espèce, la GFA LES PERRIERES, exproprié, a fait valoir dans ses conclusions (conclusions, p.3, §2 et 7) que la parcelle expropriée possède un accès par sa façade de quatre-vingts mètres de long en bordure directe de la rue PARMENTIER (RD 21), que l'office public de l'habitat AUBE Immobilier, expropriant a expressément reconnu l'existence de cet accès (conclusions, p.8, §7), de sorte qu'en retenant, pour statuer comme elle l'a fait, que l'accès à la parcelle "se fait par un simple chemin rural", la cour d'appel a méconnu l'objet du litige, en violation de l'article 4 du Code de procédure civile;

ALORS D'AUTRE PART QUE les indemnités d'expropriation doivent réparer le préjudice direct, matériel et certain causé par l'expropriation, de sorte que la Cour d'appel qui, bien qu'ayant retenu que le prix moyen au m2 des quatre terrains à bâtir comparables retenus comme élément de comparaison était de 57,66 €, a néanmoins fixé le prix du bien exproprié à 30 € le m2, n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations en violation de l'article L. 13-13 du Code de l'expropriation.