Property Owner's Right to Sue for Construction Defects After Sale

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Sur le moyen unique :

Vu l'article 1147 du code civil ;

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 6 mai 2011), que Mme X... a, sous la maîtrise d'oeuvre de M. Y..., architecte et président du groupement des bâtisseurs du centre Var, entrepris de faire construire une maison d'habitation ; que les travaux ont été confiés à M. Z..., assuré auprès de la société Allianz venant aux droits de la société AGF, qui a sous-traité les terrassements à M. A... ; que les travaux ont été réceptionnés avec réserves ; que Mme X... s'est plainte de malfaçons et d'une erreur d'implantation ; qu'après expertise, Mme X... a assigné, le 7 février 2003, M. Z..., M. Y... et le groupement des bâtisseurs du centre Var en indemnisation de ses préjudices ; que M. Z... a appelé en garantie M. A... ; que Mme X... a vendu sa maison le 2 février 2005 ;

Attendu que pour déclarer Mme X... irrecevable à agir, l'arrêt retient qu'il ne résulte pas de l'acte de vente du 2 février 2005 que Mme X... aurait signalé qu'une procédure judiciaire était en cours et qu'elle se serait réservée le droit de réclamer et d'obtenir la réparation du préjudice tant matériel qu'immatériel lié aux désordres affectant le bien vendu ;

Qu'en statuant ainsi, sans rechercher, comme il le lui était demandé, si Mme X... avait subi un préjudice personnel lui conférant un intérêt direct et certain à agir, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision ;

PAR CES MOTIFS :

CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 6 mai 2011, entre les parties, par la cour d'appel d'Aix-en-Provence ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel d'Aix-en-Provence, autrement composée ;

Condamne M. A... et la société Allianz IARD aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne M. A... à payer à Mme X... la somme de 2 500 euros ; rejette les autres demandes ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du sept novembre deux mille douze.

MOYEN ANNEXE au présent arrêt

Moyen produit par Me Le Prado, avocat aux Conseils, pour Mme X...

Il est fait grief à l'arrêt attaqué :

D'AVOIR déclaré Madame Brigitte X... irrecevable à agir ;

AUX MOTIFS QUE « la recevabilité de l'appel n'étant pas contestée, il sera statué directement sur le fond de l'affaire ; qu'in limine litis, Monsieur A... indique que Madame X... a attendu le 14 mars 2008 pour indiquer qu'elle avait vendu le 2 février 2005, soit quatre mois avant que le jugement ne soit rendu et qu'elle s'est bien gardée d'informer le juge de ce fait ; qu'il ne résulte pas de l'acte de vente en date du 2 février 2005 que Madame X... aurait signalé qu'une procédure judiciaire était en cours et qu'elle se serait réservée le droit de réclamer et d'obtenir la réparation du préjudice tant matériel qu'immatériel lié aux désordres affectant le bien vendu ; qu'en conséquence, Madame X... doit être déclarée irrecevable à agir pour défaut de qualité ; qu'il convient en conséquence de mettre à néant le jugement rendu le 7 juin 2005 par le Tribunal de grande instance de DRAGUIGNAN » ;

ALORS D'UNE PART QU'en l'absence de clause expresse, la vente d'un immeuble n'emporte pas de plein droit cession, au profit de l'acquéreur, des droits et actions à fin de dommages-intérêts qui ont pu naître au profit du vendeur en raison des dommages affectant l'immeuble antérieurement à la vente ; qu'en retenant néanmoins, pour déclarer Madame Brigitte X... irrecevable à agir en réparation des désordres affectant l'immeuble depuis 1996, qu'il ne résulte pas de l'acte de vente du 2 février 2005 que Madame X... aurait signalé qu'une procédure judiciaire était en cours et qu'elle se serait réservée le droit de réclamer et d'obtenir la réparation du préjudice tant matériel qu'immatériel lié aux désordres affectant le bien vendu, la Cour d'appel a violé les articles 1134 et 1147 du Code civil ;

ALORS D'AUTRE PART QU'en tout état de cause, le maître de l'ouvrage ne perd pas la faculté d'exercer les droits et actions à fin de dommages-intérêts nés à son profit en raison des dommages affectant l'immeuble antérieurement à la vente lorsqu'il peut invoquer un préjudice personnel lui conférant un intérêt direct et certain à agir ; que, dans ses conclusions d'appel (pp. 12-13), Madame Brigitte X... faisait valoir que les désordres résultant des malfaçons affectant l'immeuble depuis 1996 lui avaient personnellement causé un préjudice moral et matériel, ce dernier résultant à la fois de la construction qui avait été rendue nécessaire d'un mur de soutènement et de la dépréciation du bien au moment de sa vente en 2005 ; qu'en déclarant Madame Brigitte X... irrecevable à agir sans rechercher, comme les conclusions de celle-ci l'y invitaient pourtant, si le maître de l'ouvrage avait subi un préjudice personnel lui conférant un intérêt direct et certain à agir, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1134 et 1147 du Code civil.