Lessee Damages Calculation After Fire: Lease Indemnity Waiver Voided

ARRET No

R.G : 09/00659

S.A. MARTINIQUE TV CABLE

C/

LA SOCIETE CIVILE IMMOBILIERES CARAIBES JC

La société GAN ASSURANCES

COUR D'APPEL DE FORT DE FRANCE

CHAMBRE CIVILE

ARRET DU 06 JUILLET 2012

Décision déférée à la cour : Jugement tribunal de Grande Instance de Fort-de-France, en date du 29 septembre 2009, enregistré sous le no 07/2930.

APPELANTE :

S.A. MARTINIQUE TV CABLE, représentée par son directeur général.

Zone de la Jambette

97232 LE LAMENTIN

représentée par Me Romain PREVOT, avocat au barreau de MARTINIQUE

INTIMEES :

LA SOCIETE CIVILE IMMOBILIERES CARAIBES JC

Zi de Gros de la Jambette

97232 LE LAMENTIN

représentée par Me Ferdinand EDIMO NANA, avocat au barreau de MARTINIQUE

La société GAN ASSURANCES, prise en son agence local.

30 bld du Général de Gaulle

Bp 421

97204 FORT DE FRANCE CEDEX

représentée par Me SELARL MARCELINE- ASSOCIES, avocat au barreau de MARTINIQUE

COMPOSITION DE LA COUR :

Les parties ont été autorisées à déposer leur dossier le 11 mai 2012 conformément aux dispositions de l'article 779 alinéa 3 du code de procédure civile et informées en application de l'article 786-1 du même code du nom des magistrats amenés à délibérer soit :

Présidente : Mme DERYCKERE, Conseillère

Assesseur : Mme SUBIETA-FORONDA, Conseillère

Assesseur : Mme TRIOL, Conseillère chargée du rapport

et de la date du prononcé de l'arrêt fixée au 06 JUILLET 2012

Greffier : lors des débats, Mme RIBAL,

ARRET : contradictoire

prononcé par mise à disposition au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ;

EXPOSE DU LITIGE :

Suivant acte notarié du 22 mars 2000, la SCI CARAIBES JC a consenti à la SA MARTINIQUE TV CABLE un bail portant sur un local commercial sis au Lamentin, zone industrielle de gros de la Jambette dans lequel cette dernière exploitait un fonds de commerce de distribution de chaînes de télévision par le cable.

Le 23 mars 2006, un incendie, ayant pris naissance dans un local utilisé par la société CARIBAZUR à l'enseigne de M. MEUBLE, a ravagé le bâtiment. L'expert missionné par le procureur de la république de Fort de France a conclu à un incendie accidentel provoqué par un court-circuit d'une rallonge électrique située dans le local de M. MEUBLE.

La SA MARTINIQUE TV CABLE a déclaré le sinistre auprès de sa compagnie d'assurance, le 24 mars 2006.

Suite à expertise établissant son préjudice, le montant de l'indemnisation à elle due a été contractuellement plafonné à la somme de 121 959,21 euros.

Sa compagnie d'assurance refusant de lui verser une somme supérieure à 40 000,00 euros, la société a obtenu sa condamnation au paiement de la somme de 81 959,21 euros, par ordonnance de référé du 16 février 2007.

Souhaitant obtenir le paiement de l'intégralité de son préjudice, la SA MARTINIQUE TV CABLE a fait assigner la SCI CARAIBES JC, et son assureur, la SA GAN ASSURANCES, devant le tribunal de grande instance de Fort de France, lequel a, par jugement contradictoire du 29 septembre 2009 :

dit que la clause contenue en pages 8 et 9 du contrat de bail au paragraphe « destruction totale ou partielle » en ce qu'elle prévoit que la résiliation interviendra de droit sans indemnité totale en cas de destruction totale du local pour quelque cause que ce soit et plus loin que « le preneur renonce d'ores et déjà à tout recours envers le bailleur tant en ce qui concerne la privation de jouissance qu'en ce qui concerne la privation de loyer » doit être écartée comme abusive, puisque ayant pour effet de priver le contrat de son obligation essentielle,

rejeté le moyen tiré de l'irrecevabilité de la demande de la SA MARTINIQUE TV CABLE,

dit que celle-ci est fondée à solliciter la garantie de son bailleur au titre de la jouissance paisible des lieux loués.

constaté que le préjudice invoqué par elle n'est pas établi, en conséquence, l'a débouté de ses demandes.

dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile.

Par déclaration enregistrée au greffe le 14 octobre 2009, la SA MARTINIQUE TV CABLE a relevé appel du jugement en ce qu'il l'a déboutée de ses demandes au titre de son préjudice.

Par acte d'huissier de justice du 16 décembre 2009, elle a fait assigner la SCI CARAIBES JC devant la présente cour.

Par de dernières conclusions déposées au greffe le 12 septembre 2011, l'appelante a demandé à la cour, sur le fondement des dispositions de l'article 1719 du code civil, d'infirmer le jugement déféré en ce qu'il l'a déboutée de sa demande de dédommagement et, en conséquence, de condamner in solidum la SCI CARAIBES JC et sa compagnie d'assurances GAN ASSURANCES à lui verser la somme de 607 682,01 euros, outre intérêts au taux légal à compter de l'assignation.

A titre subsidiaire, elle a sollicité une expertise judiciaire afin de déterminer son préjudice.

Elle a réclamé enfin la condamnation in solidum des deux intimées à lui verser la somme de 3 000,0 euros, en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

A l'appui de ses prétentions, elle rappelle que le rapport d'expertise Saretec a chiffré son préjudice à la somme de 729 641,22 euros, correspondant au coût des travaux d'aménagement des nouveaux locaux ) 375 164,00 euros( et à la perte du matériel et fournitures )354 477,22 euros( et elle expose que de la somme totale, il convient de déduire la somme de 121 959,21 euros relative à l'indemnité d'assurance perçue.

A toutes fins utiles, elle affirme que la clause selon laquelle la résiliation interviendra sans indemnité en cas de destruction totale du local loué est nulle et de nul effet et que celle intitulée «non responsabilité du bailleur » )page 11( ne s'applique pas en l'espèce. Elle soutient que le bailleur est responsable à l'égard du preneur des conséquences dommageables d'une explosion, d'un incendie causé par un autre locataire occupant le même immeuble dès lors que l'incendie est prouvé.

Par conclusions déposées au greffe le 19 juillet 2010, la compagnie GAN ASSURANCES a demandé à la cour de rejeter la demande de l'appelante, de constater que celle-ci ne rapporte pas la preuve du préjudice qu'elle allègue, de la débouter de sa demande subsidiaire d'expertise et de confirmer le jugement déféré en ce qu'il a rejeté la demande de la SA.

Elle a réclamé ensuite que la cour déclare son appel incident bien fondé et qu'elle dise que la clause du contrat de bail n'est pas abusive.

Elle a sollicité encore la condamnation de l'appelante à lui verser la somme de 2 000,00 euros, sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

Au soutien de ses prétentions, elle expose que le rapport de Saretec ne lui est pas opposable et que la cour n'a pas à pallier la carence de l'appelante dans la détermination de son préjudice.

Elle affirme que le contrat de bail répond aux exigences posées par l'article 1108 du code civil et que la clause litigieuse ne vidait pas ce bail de sa substance dans la mesure où le locataire était assuré et pouvait être indemnisé, ce qui a d'ailleurs été le cas.

Par conclusions déposées au greffe le 10 mai 2011, la SCI CARAIBES JC a demandé à la cour de déclarer l'appelante irrecevable en sa demande et d'infirmer le jugement entrepris.

A titre subsidiaire, elle a sollicité la confirmation du jugement et le débouté de la demande de la SA MARTINIQUE TV CABLE.

Elle a enfin réclamé le débouté de la demande d'expertise et la condamnation de l'appelante à lui verser la somme de 3 000,00 euros, en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

A l'appui de sa demande principale, elle expose que l'appelante confond la jouissance en cours du bail régie par les dispositions de l'article 1719 du code civil et la destruction du bien. Elle rappelle, en outre, que les règles du code civil sont supplétives de la volonté des parties, lesquelles peuvent prévoir dans leur convention des clauses restrictives de responsabilité. Elle affirme que l'obligation pour le bailleur d'assurer une jouissance paisible du bien loué n'est pas une obligation essentielle du contrat, qu'aussi les parties peuvent décider de la restreindre. Elle indique également que le bail ne comporte aucune clause générale d'exonération. Elle soutient enfin qu'elle ne peut supporter les conséquences d'un défaut d'assurance de l'appelante, qu'elle-même n'a commis aucune faute et que l'origine accidentelle de l'incendie lui interdit tout recours contre la société CARIBAZUR.

L'ordonnance de clôture est intervenue le 9 février 2012.

MOTIFS DE L'ARRET :

Sur la recevabilité de la demande de l'appelante :

Aux termes de l'article 32 du code de procédure civile, est

irrecevable toute prétention émise par ou contre une personne dépourvue du droit d'agir.

La SCI CARAIBES JC soulève l'irrecevabilité de la demande de l'appelante. Cependant, celle-ci estimant ne pas avoir été indemnisée de la totalité de son préjudice et subir le manquement par son bailleur à une obligation du contrat de bail, est en droit d'agir contre lui. La demande formée par la SA MARTINIQUE TV CABLE est dès lors parfaitement recevable.

Sur la clause litigieuse contenue dans le bail :

Selon les dispositions de l'article 1135 du code civil, les conventions obligent non seulement à ce qui y est exprimé, mais encore à toutes les suites que l'équité, l'usage ou la loi donnent à l'obligation d'après sa nature.

Aux termes de l'article 1719 3èmedu même code, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière de faire jouir paisiblement le preneur de la chose louée pendant la durée du bail.

Il est certain que cette obligation à laquelle est astreint le loueur n'est pas de l'essence-même du contrat et peut être conventionnellement restreinte. Cependant, la clause litigieuse a pour conséquence d'annihiler ladite obligation, ce qui est contraire à l'économie générale d'un contrat de bail.

Dans ces circonstances, les premiers juges ont justement considéré que la clause contenue dans le bail commercial en pages 8 et 9 est abusive et qu'elle doit être réputée non écrite.

L'appel incident de la SCI CARAIBES JC doit être rejeté et le jugement confirmé sur ce point.

Sur le préjudice de la SA MARTINIQUE TV CABLE :

Il ressort des termes de l'article 1719 3èmesus rappelé que le trouble apporté par la société CARIBAZUR exerçant sous l'enseigne M. MEUBLE apporté à la jouissance de l'appelante lui donne une action contre la SCI CARAIBES JC, leur bailleur commun, sauf à ce dernier à mettre en cause l'auteur dudit trouble.

En l'espèce, l'appelante a produit aux débats le rapport du cabinet SARETEC, mandaté par sa compagnie d'assurance, pour évaluer le montant de son préjudice. L'expert a, d'une part, estimé les dommages subis à la somme de 354 477,22 euros et, d'autre part, chiffré les travaux d'aménagement de nouveaux locaux et nouveaux services suite au sinistre à celle de 375 164,00 euros.

Il est évident que le bailleur doit garantir son locataire de la perte de ses aménagements dans le local loué. Cependant, la SA MARTINIQUE TV CABLE ne saurait exiger de lui le paiement du coût de son nécessaire réaménagement dans un autre local afin de continuer l'exploitation de son fonds de commerce. De plus, il apparaît sur le document du cabinet SARETEC que, soit les postes réclamés l'ont déjà été au titre des dommages subis, soit ils ne sont pas justifiés, ainsi en est-il de la somme évaluée au titre de la perte d'exploitation.

L'évaluation des dommages réalisée par le cabinet SARETEC a certes été effectuée hors la présence des intimées, mais celles-ci ont eu le loisir de critiquer les pièces produites aux débats, ce qu'elles n'ont pas fait.

Au vu de l'ensemble de ces éléments, la cour infirme le jugement déféré et condamne les intimées, in solidum, à verser à la SA MARTINIQUE TV CABLE la somme de 232 518,01 euros, outre les intérêts au taux légal à compter du 28 août 2007, date de l'assignation.

Sur les dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et les dépens :

L'équité justifie la condamnation solidaire des intimées à verser

la somme de 3 000,00 euros, au titre des frais irrépétibles.

Les intimées supporteront les dépens, pour le recouvrement desquels distraction sera autorisée au bénéfice de Me Romain PREVOT, en application des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

Infirme le jugement entrepris uniquement en ce qu'il a débouté la SA MARTINIQUE TV CABLE de sa demande relative au paiement de son préjudice ;

Et, statuant à nouveau de ce chef ;

Condamne in solidum la SCI CARAIBES JC et la compagnie GAN ASSURANCES à verser à la SA MARTINIQUE TV CABLE la somme de 232 518,01 euros, outre les intérêts au taux légal à compter du 28 août 2007, date de l'assignation ;

Y ajoutant ;

Condamne in solidum la SCI CARAIBES JC et la compagnie GAN ASSURANCES à verser à la SA MARTINIQUE TV CABLE la somme de 3 000,00 euros, en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;

Condamne la SCI CARAIBES JC et la compagnie GAN ASSURANCES aux dépens, pour le recouvrement desquels distraction sera autorisée au bénéfice de Me Romain PREVOT, en application des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.

Signé par Mme DERYCKERE, présidente, et Mme RIBAL, greffière, lors du prononcé auquel la minute a été remise.

LA GREFFIERE, LA PRESIDENTE,