Owners/Tenant v. Lot Owner/Co-ownership Association/Managing Agent (Façade Renovation Damage)

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Donne acte à la société Holding 3000 du désistement de son pourvoi en ce qu'il est dirigé contre les sociétés Maf et Allianz Iard, M. X... et M. Y... ;

Sur le premier moyen :

Vu l'article 1382 du code civil ;

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Versailles, 10 janvier 2011), que la société Prébat, propriétaire de deux lots dans un immeuble en copropriété

correspondant à un local commercial et une cave et la société Pressing Royal, locataire de ceux-ci, ont assigné la société Holding 3000, propriétaire des autres lots, le syndicat des copropriétaires du 9 rue Vauthier (le syndicat) ainsi que la société Gestion immobilière moderne (Gim), syndic, en réparation des dommages subi à la suite de l'exécution de travaux de ravalement et de rénovation de l'immeuble ;

Attendu que, pour condamner la société Holding 3000, in solidum avec le syndicat et la société Gim, à payer certaines sommes à titre de dommages-intérêts aux sociétés Prébat et Pressing Royal, l'arrêt retient que les travaux à l'origine des désordres ont été entrepris par la société Holding 3000 en qualité de maître de l'ouvrage, que celle-ci est tenue des fautes commises par les entreprises qui ont réalisé les travaux et engage sa responsabilité sur le fondement de l'article 1382 du code civil ;

Qu'en statuant ainsi, sans caractériser une faute imputable à la société Holding 3000, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision ;

PAR CES MOTIFS et sans qu'il y ait lieu de statuer sur le second moyen :

CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 10 janvier 2011, entre les parties, par la cour d'appel de Versailles ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Versailles, autrement composée ;

Condamne les sociétés Prébat et Pressing Royal aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne les sociétés Prébat et Pressing Royal à payer à la société Hoding 3000 la somme de 2 500 euros ; rejette la demande de la société Gestion immobilière Moderne ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du deux octobre deux mille douze.

MOYENS ANNEXES au présent arrêt

Moyens produits par la SCP Boré et Salve de Bruneton, avocat aux Conseils pour la société Holding 3000

PREMIER MOYEN DE CASSATION

Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR condamné la société HOLDING 3000, in solidum avec la S.A.R.L. GIM et le syndicat des copropriétaires, à payer à la S.A.R.L. PRESSING ROYAL la somme de 17 600 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice de jouissance, majorée des intérêts au taux légal à compter du 11 juin 2002 et d'AVOIR condamné la société HOLDING 3000, in solidum avec la S.A.R.L. GIM et le syndicat des copropriétaires, à payer à la S.C.I. PREBAT et à la S.A.R.L. PRESSING ROYAL, globalement, la somme de 11 055,66 euros, pour la remise en état des embellissements et de la devanture, avec intérêts au taux légal à compter du 11 juin 2002 ;

AUX MOTIFS PROPRES QUE les premiers juges ont, par des motifs circonstanciés et pertinents que la cour adopte, exactement retenu, sur le fondement de l'article 1382 du Code civil, la responsabilité de la société HOLDING 3000 envers les sociétés PREBAT et PRESSING ROYAL, pour les désordres consécutifs aux travaux qu'elle a commandés, soit les infiltrations qui constituent le désordre principal ( ) ; qu'il convient d'ajouter, qu'outre les travaux de rénovation de ses parties privatives, la société HOLDING 3000 a déclaré, aux termes de son acte d'acquisition du 20 octobre 1974, faire son affaire personnelle du ravalement de l'immeuble entier, qu'elle a, en réalité, fait effectuer la réhabilitation de tout l'immeuble (à l'exception des lots privatifs de la S.C.I. PREBAT) dans son propre intérêt, pour louer ou vendre ses lots remis à neuf comme le souligne la société GIM, et pas seulement pour répondre aux injonctions de la commune, de sorte qu'elle ne peut valablement contester sa responsabilité, en qualité de maître d'ouvrage de ces travaux, dans la surveillance des désordres, particulièrement des infiltrations ; que les dégâts dont la réparation est sollicitée par la S.C.I. PREBAT et la S.A.R.L. PRESSING ROYAL proviennent en réalité des infiltrations et des coulures arrivées en façade du local commercial qui ont endommage aussi bien l'intérieur du magasin que sa devanture ; que les travaux à l'origine de ces désordres ont été entrepris par la société HOLDING en qualité de maître de l'ouvrage s'agissant de travaux réalisés dans son propre intérêt, mais que leur exécution a été surveillée par le syndicat des copropriétaires, représenté à l'époque par la société GIM, en ce qui concerne les parties communes ; que la société HOLDING 3000 est tenue des fautes commises par les entreprises qui ont réalisé les désordres litigieux ( ) ; que les manquements conjugués de la société HOLDING 3000, du syndicat des copropriétaires et de la société GIM justifient leur condamnation in solidum à réparer les préjudices subis par la S.C.I. PREBAT et la S.A.R.L. PRESSING ROYAL, sur le fondement de l'article 1382 du Code civil, puisque les désordres, d'une part affectent les parties privatives de la S.C.I. PREBAT, d'autre part ont provoqué un trouble nuisant à l'exploitation commerciale de la S.A.R.L. PRESSING ROYAL ;

ET AUX MOTIFS ADOPTES QU'aux termes de l'article 1382 du code civil, tout fait quelconque de l'homme qui cause à autrui un préjudice oblige celui par la faute duquel il est arrivé, à la réparer ( ) ; qu'il ressort des conclusions de l'expert , une réelle confusion sur la nature des travaux à l'origine des désordres, et donc de l'imputabilité des désordres à la copropriété, à l'un des copropriétaires ou au syndic ; qu'aucune des parties n'a versé aux débats des commandes, ordres de service ou devis qui auraient permis de déterminer précisément le maître d'ouvrage pour chaque catégorie de travaux entrepris ; que toutefois, il ressort des décisions de justice rendues par le Tribunal de grande instance de VERSAILLES en date du 13 décembre 2003 et par la cour d'appel le 30 mai 2005 dans un contentieux parallèle opposant la société DELACROIX à la copropriété et aux copropriétaires, que des travaux de ravalement et de réhabilitation ont été commandés tant par le syndicat des copropriétaires, par l'intermédiaire de son syndic, que la société HOLDING 3000, tel que cela ressort des devis signés par chacune de ces parties et produits dans les procédures susvisées ; que d'une part, au vu tant de ces décisions que du rapport d'expertise, le syndicat des copropriétaires ne peut sérieusement contester l'existence de travaux de ravalement de la façade qui par nature ont trait à des parties communes, et non des parties privatives, et qui par conséquent engagent sa responsabilité, notamment vis-à-vis des tiers ; que d'autre part, il appartient à la société HOLDING 3000 qui conteste avoir commandé des travaux pour des parties privatives d'en rapporter la preuve dès lors que les devis signés par elle l'engagent en son nom personnel faute de tout mandat particulier ; que la société HOLDING 3000 s'étant réellement comportée en maitre d'ouvrage comme cela ressort des décisions précitées, elle engage sa responsabilité pour les désordres occasionnés par les travaux commandés par elle ; que d'ailleurs, l'attestation immobilière produite par la société HOLDING 3000 (pièce n° 10) atteste de ce que cette société a la propriété exclusive et particulière des lots 2 à 16 parmi lesquels figurent les étages situés au-dessus du local commercial, ce qui corrobore la thèse selon laquelle les travaux de réhabilitation effectués à ces étages l'ont été au profit des parties privatives et non communes ; que dans ces conditions, faute de tout élément venant contredire les constatations de l'expert, il conviendra de condamner la société HOLDING 3000 à indemniser les préjudices occasionnés par les désordres consécutifs aux travaux commandés par elle, soit par les infiltrations ( ) ;

ALORS QUE tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ; qu'en condamnant, sur le fondement de l'article 1382 du code civil, la société HOLDING 3000 à indemniser les sociétés PRESSING ROYAL et PREBAT, ses voisines, des dommages que ces dernières prétendaient avoir subis à la suite de travaux qui auraient été réalisés à sa demande, sans caractériser une faute imputable à la société HOLDING 3000, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382 du code civil.

SECOND MOYEN DE CASSATION (subsidiaire)

Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR dit que la S.A. HOLDING 3000 de première part, la S.A.R.L. GIM de deuxième part et le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES de troisième part procèderaient, dans leurs rapports entre eux, au partage des condamnations prononcées envers la S.A.R.L. PRESSING ROYAL et la S.C.I. PREBAT, y compris les dépens de première instance et d'appel et les montants alloués en application de l'article 700 du code de procédure civile en première instance et en appel, selon les pourcentages suivants : S.A. HOLDING 3000 : 90 % ; S.A.R.L. GESTION IMMOBILIERE MODERNE : 10 % ;

AUX MOTIFS PROPRES QUE dans les rapports entre la société HOLDING 3000, le syndicat des copropriétaires et la société GIM, la responsabilité prépondérante incombe à la société HOLDING 3000, tenue de faire son affaire personnelle du ravalement de l'immeuble en son entier, qui a entrepris d'importants travaux de rénovation de ses parties privatives et fait le chois des mêmes entreprises pour réaliser les travaux de ravalement et de réhabilitation de ses lots ; qu'une part de responsabilité moindre doit être laissée à la société GIM qui a omis de mettre en oeuvre les protections provisoires préconisées par l'expert, contribuant ainsi à la persistance des désordres et qui a été négligente dans la défense de l'intérêt général de l'ensemble de la copropriété ; qu'aucune part résiduelle de responsabilité ne doit être imputée au syndicat des copropriétaires compte tenu notamment de la composition particulière de la copropriété ; que la société HOLDING 3000 de première part et la société GIM de deuxième part et le syndicat des copropriétaires de troisième part doivent en conséquence procéder, dans leurs rapports entre eux, au partage des condamnations prononcées envers la S.A.R.L. PRESSING ROYAL et la S.C.I. PREBAT, y compris celles portant sur les dépens de première instance et d'appel et intervenues en application de l'article 700 du code de procédure civile en première instance et en appel, selon les pourcentages suivants : société HOLDING 3000 : 90 % ; S.A.R.L. GESTION IMMOBILIERE MODERNE : 10 % ;

1°/ ALORS QUE lorsque plusieurs coauteurs ont, par leurs fautes, contribué à la production du même dommage, la répartition de la charge définitive de la dette s'opère dans la mesure de leur responsabilité ; qu'en jugeant que le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DU 9 RUE WAUTHIER, dont la faute avait préalablement été constatée, devait être déchargé de toute contribution à la dette «compte tenu de la composition particulière de la copropriété» (arrêt p. 16, § 2 in fine), sans nullement prendre en considération la mesure de sa responsabilité, la cour d'appel a violé les articles 1382 et 1251-3° du code civil ;

2°/ ALORS QU'un syndicat de copropriétaires ne saurait être déchargé de toute contribution à la dette, au motif que la victime, par ailleurs copropriétaire, ne devrait pas supporter une partie du poids définitif de la dette par l'intermédiaire de sa participation aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes ; qu'en décidant que le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DU 9 RUE WAUTHIER, dont la faute avait préalablement été constatée, devait être déchargé de toute contribution à la dette «compte tenu de la composition particulière de la copropriété» (arrêt p. 16, § 2 in fine), donc afin d'éviter à la S.C.I. PREBAT, victime et copropriétaire, d'avoir à supporter une partie du poids définitif de la dette par l'intermédiaire de sa participation aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, la cour d'appel a derechef violé les articles 1382 et 1251-3° du code civil.