Right of First Refusal: Substitution Denied for Lack of Timely Notice to Third-Party Buyer

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Sur le moyen unique :

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Grenoble, 14 juin 2011), rendu sur renvoi après cassation (3e Civ., 25 mars 2009, n° 07-22.027), qu'un acte de donation-partage dressé le 26 novembre 1992, contenant un pacte de préférence, a attribué à Mme X... des droits sur un immeuble situé à Montségur-sur-Lauzon ; que, le 30 avril 2003, Mme X... a conclu avec M. et Mme Y... une promesse synallagmatique de vente portant sur cet immeuble, l'acte authentique de vente étant signé le 29 septembre suivant ; qu'invoquant une violation du pacte de préférence stipulé dans l'acte de donation-partage, dont elle tenait ses droits en tant qu'attributaire, Mme Z... a demandé sa substitution dans les droits des acquéreurs ;

Attendu que Mme Z... fait grief à l'arrêt de la débouter de sa demande, alors, selon le moyen, que dans ses conclusions d'appel elle soutenait que le compromis du 30 avril 2003 avait été conclu sous condition suspensive de la renonciation, par "toutes personnes physiques et morales titulaires d'un droit de préemption", à l'exercice de ce droit et que, un pacte de préférence conférant à son titulaire un droit de préemption, la vente n'était pas parfaite lors de la signature du compromis, de sorte qu'elle avait pu exercer son droit de préférence le 12 septembre 2003, après que le notaire instrumentaire lui ait signifié, le 14 août précédent, l'intention de Mme Roseline X... de vendre l'immeuble de Montségur-sur-Lauzon ; en ne répondant par aucun motif à ces conclusions, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile ;

Mais attendu qu'ayant constaté que le 8 août 2003 Mme Z... avait été informée par une lettre du notaire que Mme X... avait l'intention de vendre l'immeuble et souverainement retenu qu'il était démontré que les acquéreurs ne pouvaient savoir le 30 avril 2003, date de la promesse, qu'elle avait l'intention de se prévaloir de son droit de préférence, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de répondre à des conclusions que ses constatations rendaient inopérantes, en a exactement déduit que la réalisation de la vente ne pouvait être ordonnée au profit de la bénéficiaire du pacte ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne Mme Z... aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne Mme Z... à payer à M. et Mme Y... la somme de 2 000 euros et à Mme X... la somme de 2 000 euros ; rejette la demande de Mme Z... ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-cinq septembre deux mille douze.

MOYEN ANNEXE au présent arrêt

Moyen produit par Me Jacoupy, avocat aux Conseils, pour Mme Jeanine X....

Le moyen reproche à l'arrêt attaqué d'avoir dit que Madame Jeanine X... épouse Z... ne peut se prévaloir de la clause instituant un pacte de préférence contenu dans l'acte de donation partage du 26 novembre 1992 et de l'avoir déboutée de sa demande tendant à voir dire qu'elle était propriétaire, depuis le 12 septembre 2003, de l'ensemble immobilier de Montségur sur Lauzon,

AUX MOTIFS QUE

« Attendu que le bénéficiaire d'un pacte de préférence est en droit d'exiger l'annulation du contrat passé avec un tiers en méconnaissance de ses droits et d'obtenir sa substitution à l'acquéreur si ce tiers a eu connaissance, lorsqu'il a contracté, de l'existence du pacte de préférence et de l'intention du bénéficiaire de s'en prévaloir ;

Que la connaissance du pacte de préférence et de l'intention du bénéficiaire de s'en prévaloir s'apprécie à la date de la promesse de vente, qui vaut vente, et non à celle de sa réitération par acte authentique, les parties n'ayant pas déclaré faire de celle-ci un élément constitutif de leur engagement ;

Que c'est par lettre datée du 8 août 2003 que maître Nathalie B... a porté à la connaissance de madame Jeanine X... épouse Z... que "madame Roseline X... et monsieur André X... ont l'intention de vendre l'immeuble leur appartenant sis à Montségur sur Lauzon. ";

Qu'il est ainsi démontré que monsieur et madame Y... ne pouvaient savoir, le 30 avril 2003, date de la vente, que madame Jeanine X... épouse Z... avait l'intention de se prévaloir de son droit de préférence ;

Qu'il se déduit de ce seul motif que la réalisation de la vente ne peut être ordonnée au profit de la bénéficiaire du pacte ;

Que le jugement rendu le 3 janvier 2006 par le tribunal de grande instance de Valence sera infirmé »,

ALORS QUE,

Dans ses conclusions d'appel, Madame Z... soutenait toue le compromis du 30 avril 2003 avait été conclu sous condition suspensive de la renonciation, par « toutes personnes physiques et morales titulaires d'un droit de préemption », à l'exercice de ce droit et que, un pacte de préférence conférant à son titulaire un droit de préemption, la vente n'était pas parfaite lors de la signature du compromis de sorte qu'elle avait pu exercer son droit de préférence, le 12 septembre 2003, après que le notaire instrumentaire lui ait signifié, le 14 août précédent, l'intention de Madame Roseline X... de vendre l'immeuble de Montségur sur Lauzon ; en ne répondant par aucun motif à ces conclusions, la Cour d'Appel a violé l'article 455 du Code de Procédure Civile.