Seller v. Buyers: Loan Contingency and Timely Application

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Sur le moyen unique :

Vu les articles 1134 et 1178 du code civil ;

Attendu selon l'arrêt attaqué (Caen, 12 avril 2011), que par acte sous seing privé du 3 mars 2008, les époux X... ont conclu un compromis de vente avec la SCI Balzac portant sur un immeuble à Alençon sous condition suspensive de l'obtention d'un prêt; que le délai de réalisation de cette condition était de trente jours et la date d'échéance fixée au 4 avril 2008 ; que la demande de prêt des époux X... ayant été rejetée, la SCI Balzac les a assignés en paiement du montant de la clause pénale ;

Attendu que pour débouter la SCI Balzac de sa demande, l'arrêt retient que la demande de prêt a été rejetée, que la SCI Balzac en a été informée et qu'il doit être retenu que la défaillance de la condition suspensive ne procède pas du dépôt tardif de la demande de prêt ;

Qu'en statuant ainsi sans rechercher, comme il le lui était demandé, si, en se bornant à former une demande de prêt auprès d'une banque le jour de l'expiration du délai, les acquéreurs ne s'étaient pas placés délibérément dans l'impossibilité d'obtenir un prêt pendant la durée de validité de la condition suspensive, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision ;

PAR CES MOTIFS :

CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 12 avril 2011, entre les parties, par la cour d'appel de Caen ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Caen, autrement composée ;

Condamne M. X... aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne M. X... à payer la somme de 2 500 euros à la SCI Balzac ; Rejette la demande de M. X... ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-six septembre deux mille douze.

MOYEN ANNEXE au présent arrêt

Moyen produit par la SCP Delaporte, Briard et Trichet, avocat aux Conseils, pour la société Balzac.

Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir débouté la SCI Balzac de sa demande aux fins de voir condamner M. X... à lui payer la somme de 30.000 euros à titre de pénalité contractuelle, avec les intérêts au taux légal à compter de l'assignation, outre leur capitalisation,

Aux motifs que pour condamner les époux X... au paiement du montant de ladite clause pénale, le tribunal a considéré qu'en ne présentant qu'une demande de prêt le 4 avril 2008, soit le jour même de l'échéance convenue, ceux-ci se sont délibérément placés dans l'impossibilité d'obtenir ce prêt pendant la durée de validité de la condition suspensive ; qu'il est constant que cette demande, dont les termes ne sont pas discutés, a été rejetée le 10 avril 2008, puis prétendument après un nouvel examen, le 9 mai suivant, dates des correspondances adressées aux époux X... par l'UCB pour les en informer ; que la SCI Balzac en a elle-même été informée par la société Lair Immobilier la première fois le 25 avril, verbalement, puis par un courrier confirmatif du 14 mai ; qu'il doit être retenu, en conséquence, ainsi que le soutient l'appelant, que la défaillance de la condition suspensive ne procède pas du dépôt tardif de la demande de prêt ; qu'il résulte des pièces produites que le 26 août 2008, le Crédit Immobilier de France s'est refusé à financer l'acquisition par les époux X... d'un autre immeuble également situé à Alençon pour le prix de 213.000 euros, honoraires d'agence inclus,

Alors qu'il incombe à l'acquéreur de démontrer qu'il a effectivement sollicité un prêt conforme aux caractéristiques définies dans la promesse de vente et que faute d'avoir demandé l'octroi d'un tel prêt, la condition suspensive doit être réputée accomplie ; qu'en ne recherchant pas si, au regard des stipulations du compromis de vente relatives aux conditions de financement, la condition suspensive devait être réputée accomplie dès lors que M. et Mme X..., acquéreurs, contrairement à leurs engagements contractuels, n'avaient pas déposé de demande de prêt dans les 15 jours suivant la signature de l'acte et avaient attendu le 4 avril 2008, soit le jour même de l'échéance convenue quant à la durée de la condition suspensive, pour adresser une demande de prêt à la société UCB, d'où il résultait que M. et Mme X... s'étaient délibérément placés dans l'impossibilité d'obtenir un prêt pendant la durée de validité de la condition suspensive et qu'en conséquence celle-ci devait être réputée accomplie, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1134 et 1178 du code civil.