Co-owner's Right to Replace Common Boiler with Option for Others to Connect

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Sur le moyen unique, ci-après annexé :

Attendu qu'ayant constaté que la chaudière constituait un équipement collectif situé dans un local commun aux termes du règlement de copropriété, qu'aucune décision d'assemblée générale n'avait modifié cet état de fait et que la circonstance que deux copropriétaires s'étaient désolidarisés du système de chauffage collectif était sans conséquence et relevé, par motifs propres et adoptés, que la décision de l'assemblée générale autorisait le propriétaire du lot n° 2 à procéder au remplacement de la chaudière à gaz, à ses frais par une entreprise de son choix devant justifier de ses qualifications et agrément, et décidait que tout raccordement par les propriétaires des autres lots pourrait se faire sur simple demande en assemblée générale sous réserve de la prise en charge du coût de raccordement, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de procéder à des recherches que ses constatations rendaient inopérantes et qui a motivé sa décision, a pu retenir que l'autorisation donnée à un copropriétaire de procéder au changement, à ses frais, de la chaudière relevait de la majorité de l'article 25 de la loi du 10 juillet 1965 et que cette décision excluait toute privatisation de l'installation ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne M. et Mme X... aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande des époux X... et les condamne à payer au syndicat des copropriétaires le Frais Vallon la somme de 2 500 euros et à M. Y... la somme de 2 500 euros ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix-huit septembre deux mille douze.

MOYEN ANNEXE au présent arrêt

Moyen produit par la SCP Lyon-Caen et Thiriez, avocat aux Conseils, pour M. et Mme X....

Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir débouté les époux X... de leur demande d'annulation de la résolution n° 17 de l'assemblée générale des copropriétaires de la résidence LE FRAIS VALLON tenue le 19 avril 2007, de leur demande tendant à voir condamner le syndicat des copropriétaires à supprimer sous astreinte tout ouvrage irrégulier ainsi que de celle tendant à voir condamner Monsieur Y... et Madame Z... au paiement de dommages et intérêts pour abus de majorité ;

AUX MOTIFS PROPRES QUE

« C'est de manière parfaitement gratuite que Monsieur Franck X... et son épouse, Madame Murielle A..., soutiennent que le système de chauffage litigieux aurait un caractère individuel avéré comme constituant un équipement dépourvu aujourd'hui de tout caractère collectif ; Que, contrairement à ce qu'ils prétendent, alors qu'il n'est pas contesté que la chaudière, aux termes du règlement de copropriété, est bien un équipement collectif situé dans un local commun, aucune disposition particulière de ce règlement de copropriété ne permet ipso facto un tel changement de régime, étant observé qu'il n'est justifié d'aucune décision d'assemblée générale qui consacrerait un tel changement, cette circonstance qu'eux-mêmes et la propriétaire du lot N° 3 se soient désolidarisés de ce système de chauffage n'ayant aucune conséquence de cet ordre sans qu'une délibération régulière à cet égard ait été prise par l'assemblée générale des copropriétaires ; Qu'il en résulte que c'est à bon droit qu'au motif indiqué par la délibération N° 17 querellée que la chaudière à gaz collective devait être remplacée et en considération des éléments soumis aux débats qui démontrent qu'elle était très ancienne, obsolète, de sorte que les pièces nécessaires à son entretien étaient devenus introuvables, l'assemblée générale a pu décider à la majorité de l'article 25 de la Loi du juillet 1965 en considération de ce que, de fait, il s'agissait pour un copropriétaire, Monsieur Manuel Y..., de procéder à ce changement à ses frais et donc d'y être autorisé par l'assemblée générale, étant observé qu'en tout état de cause la copropriété était dans la situation de changer un équipement défectueux et non de procéder à une amélioration ; Que la délibération contestée, loin d'induire une privatisation quelconque d'un équipement commun, l'exclut formellement en indiquant qu'elle décide que tout raccordement par les propriétaires des autres lots pourra se faire, sur simple demande en assemblée générale, avec prise en charge par l'impétrant des travaux de raccordement, cette prise en charge n'ayant aucun caractère abusif puisque les copropriétaires concernés ont eux-mêmes, en d'autres temps, pris l'initiative de se désolidariser du système de chauffage collectif, alors qu'il n'est nullement démontré que ce raccordement serait impossible » ;

Et AUX MOTIFS ADOPTES QUE

« La résolution n° 17 a été votée à la majorité de l'article 25 de la loi du 10 juillet 1965 ; Qu'il ressort du dossier que le local chaufferie est une partie commune, que les copropriétaires X... et Z... ont choisi de se désolidariser du chauffage collectif, bien avant le vote de cette résolution, que les travaux nécessaires vont nécessairement affecter cette partie commune, que Monsieur Y... a entendu supporter seul le coût des travaux ; Que par ailleurs, les époux X... ne démontrent pas que le remplacement de la chaudière existante, eu égard à son caractère de vétusté, est de nature à créer une privatisation de ladite chaudière ; qu'en effet, les copropriétaires conservent la possibilité de se raccorder à ce système de chauffage ; Que de plus, ils ne justifient pas en quoi les travaux envisagés seraient contraires à la destination de l'immeuble » ;

1°) ALORS QUE pour la validité de la décision prise par l'assemblée générale des copropriétaires, les conditions essentielles du contrat doivent être notifiées aux copropriétaires au plus tard en même temps que l'ordre du jour, lorsque l'assemblée est appelée à approuver un contrat, un devis ou un marché pour la réalisation de travaux ; qu'en ne recherchant pas, comme elle y était invitée (Conclusions, p. 5, in fine), si le devis relatif au remplacement de la chaudière avait été notifié au plus tard en même temps que l'ordre du jour, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 11, 3°, du décret du 17 mars 1967 ;

2°) ALORS QUE les travaux qui ont pour objet ou pour conséquence de supprimer un élément de service collectif ne peuvent être votés qu'à la majorité de l'article 26 de la loi du 10 juillet 1965 ; qu'en se bornant à retenir, par motifs propres et adoptés, que le chauffage est un équipement collectif qu'il convenait de changer en raison de sa vétusté, sans rechercher, comme elle y était invitée (Conclusions, p. 11), si les caractéristiques techniques de la chaudière (puissance de l'équipement et volume du ballon) dont l'installation a été votée permettaient d'alimenter l'ensemble de la copropriété et non le seul lot n° 2, ce dont il résulterait de fait une suppression de l'équipement collectif de chauffage et sa privatisation, redevables de la majorité de l'article 26 de la loi précitée, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de cette disposition ;

3°) ALORS QUE tout jugement doit être motivé ; que le juge ne peut accueillir ou rejeter la demande qui lui est soumise sans préciser et analyser, ne serait-ce que sommairement, les éléments de preuve sur lesquels il se fonde ; qu'en se bornant à affirmer qu'il n'est nullement démontré que le raccordement à la chaudière des lots 1 et 3 serait impossible, sans préciser les éléments sur lesquels elle s'est fondée et les analyser, fût-ce sommairement, la Cour d'appel a méconnu les exigences de l'article 455 du Code de procédure civile.