Unilateral Promise to Sell Property and Failure to Advise on Co-ownership Consent

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Sur moyen unique :

Vu les articles 1147 et 1382 du code civil ;

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Basse-terre, 13 décembre 2010), que par acte notarié du 13 septembre 2004, M. X... a promis de vendre à Mme Y... un terrain à bâtir à Abymes (Guadeloupe), la vente devant intervenir dans un délai de 4 mois ; qu'ayant été informée que le vendeur n'était pas l'unique propriétaire du terrain, Mme Y... a sollicité le remboursement du prix de vente versé et des frais engagés ; que n'ayant pas obtenu la totalité de la somme réclamée, Mme Y... a, par acte du 11 mai 2007, assigné M. X... ainsi que la SCP Z... et Liliane A..., notaire instrumentaire, en responsabilité ;

Attendu que pour débouter Mme Y... de sa demande, l'arrêt retient que l'acte notarié ne présente pas M. X... comme propriétaire du terrain mais consacre son engagement unilatéral en qualité de promettant de vendre une parcelle, que cet acte ne constitue pas un acte de vente mais une promesse unilatérale de vente, la transmission immobilière devant être préalablement réalisée par acte à recevoir du notaire instrumentaire, que par cette mention le bénéficiaire de la promesse était avisé du statut du terrain à vendre, qu'au stade de la promesse, M. X... était légitime à s'engager à vendre et que Mme Y... est mal fondée à invoquer un préjudice non compensé par la restitution des sommes versées au notaire ;

Qu'en statuant ainsi, sans rechercher, comme il le lui était demandé, si le promettant avait informé préalablement la bénéficiaire de la promesse qu'il n'était pas l'unique propriétaire du bien et si le notaire instrumentaire n'avait pas manqué à son obligation d'information et à son devoir de conseil en omettant d'éclairer Mme Y... sur cette situation, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision ;

PAR CES MOTIFS :

CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 13 décembre 2010, entre les parties, par la cour d'appel de Basse-Terre ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Basse-Terre, autrement composée ;

Condamne M. X... et la SCP Z... et Liliane A... aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne M. X... et la SCP Z... et Liliane A... à payer 2 500 euros à Mme Y... ; rejette la demande de la SCP Z... et Liliane A... ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du onze septembre deux mille douze.

MOYEN ANNEXE au présent arrêt

Moyen produit par Me Haas, avocat aux Conseils, pour Mme Y...

Il est fait grief à l'arrêt attaqué D'AVOIR débouté Mme Y... de ses demandes en paiement dirigées contre M. X... et la SCP Z... et Liliane A... ;

AUX MOTIFS ADOPTES QUE l'acte notarié du 13 septembre 2004 ne présente pas M. X... comme propriétaire du terrain mais consacre son engagement unilatéral, en qualité de promettant, de vendre une parcelle de terre ; que cet acte ne constitue pas un acte de vente, mais comme son intitulé le précise, une promesse unilatérale de vente, la transmission immobilière, selon un de ses paragraphes, devant être préalablement réalisée par acte « à recevoir » du notaire instrumentaire ; que les droits réels et personnels nés de la promesse existant à l'état éventuel dans le patrimoine des parties, peuvent être cédés entre vifs ; que la vente de la chose sur laquelle le vendeur ne possède qu'un droit conditionnel n'est pas la vente de la chose d'autrui et est seulement soumise à la même condition que le droit du vendeur ; qu'en outre, par cette mention, la bénéficiaire de la promesse était avisée du statut du terrain à vendre à la date de la promesse unilatérale ; que, dès lors, au stade de la dite promesse unilatérale de vente, M. X..., dont de surcroît la qualité de propriétaire indivis n'est pas contestée, était légitime à s'engager à vendre une parcelle de terre ; que, ce faisant, Mme Y... ayant fait le choix de ne pas attendre la réalisation de la dite transmission de vente, ayant dès lors renoncé à la vente, en invoquant, selon sa lettre du 14 novembre 2005, la caducité de l'acte et ayant accepté le remboursement des sommes versées au notaire instrumentaire, est mal fondée à invoquer un préjudice non compensé par ladite restitution ; que, bien mieux, l'acte indiquait expressément qu'en sa qualité de bénéficiaire, elle serait propriétaire du bien et n'en aurait la jouissance qu'à compter de la constatation de la vente en la forme authentique ; que, dès lors, elle ne saurait prétendre à des dommages-intérêts au titre des frais qu'elle a engagés, de son propre chef, au titre des honoraires d'un géomètre et de travaux sur le terrain dont elle ne pouvait pas encore jouir ;

ET AUX MOTIFS PROPRES QU'en l'absence de moyens nouveaux et de nouvelles preuves, le jugement sera confirmé ;

ALORS, 1°), QUE manque à son obligation d'information, le promettant qui, préalablement à la signature de la promesse de vente, n'informe pas son bénéficiaire que la vente sera subordonnée à l'accord d'un tiers, propriétaire indivis du bien ; qu'à défaut d'avoir recherché si M. X... avait, préalablement à la conclusion de la promesse de vente, fait savoir à Mme Y... que l'opération ne pourrait être menée à bonne fin qu'avec l'accord de sa soeur, cohéritière du bien à vendre, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision au regard de l'article 1147 du code civil ;

ALORS, 2°), QUE manque à son obligation d'information et à son devoir de conseil le notaire qui, préalablement à la signature de la promesse de vente qu'il instrumente, ne s'informe pas de la situation exacte du promettant à l'égard du bien promis, et n'informe pas le bénéficiaire de la promesse que la vente sera subordonnée à l'accord d'un tiers, propriétaire indivis du bien ; qu'à défaut d'avoir recherché si le notaire instrumentaire avait, préalablement à la conclusion de la promesse de vente, fait savoir à Mme Y... que l'opération ne pourrait être menée à bonne fin qu'avec l'accord de sa soeur, cohéritière du bien à vendre, ce qu'il lui incombait de savoir, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision au regard de l'article 1382 du code civil.