Tenant's Continuous Operation Obligation and Summary Proceedings

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Sur le premier moyen :

Vu l'article l'article 809, alinéa 2, du code de procédure civile ;

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 25 février 2011), rendu en matière de référé, que la société Hammerson Carnot, aux droits de laquelle est venue la société RC Aulnay 2, propriétaire de locaux à usage commercial donnés à bail à la société Bestseller Retail France qui avait cessé d'y exploiter son activité, l'a assignée en reprise de l'exploitation, conformément à une clause du bail imposant au locataire de maintenir les lieux loués en état permanent d'exploitation ;

Attendu que pour accueillir cette demande, l'arrêt retient, d'une part, que l'absence de fréquentation de l'extension du centre commercial où se situent les locaux loués et son absence de commercialité ne caractérisent pas une contestation sérieuse, dès lors que la cause de l'engagement de location ne réside pas dans le niveau de commercialité de l'extension du centre commercial, prétendument plus faible que celui du centre initial, que la société bailleresse ne s'est pas engagée à garantir les résultats commerciaux de sa locataire et qu'aucun élément tangible n'est fourni pour étayer l'allégation de celle-ci relative à l'insuffisance de fréquentation de l'extension du centre commercial et, d'autre part, que, pour les mêmes motifs, l'exception d'inexécution invoquée par la société Bestseller Retail France, qui n'est ni étayée ni même explicitée et donc non fondée, ne caractérise pas l'existence d'une contestation sérieuse ;

Qu'en statuant ainsi, alors que la société Bestseller Retail France invoquait des manquements du bailleur qu'elle rendait responsable de la faiblesse des flux et de l'absence de commercialité de l'extension du centre commercial abritant les locaux loués, la cour d'appel, qui a tranché une contestation sérieuse, a violé le texte susvisé ;

PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur le second moyen :

CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 25 février 2011, entre les parties, par la cour d'appel de Paris ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Paris, autrement composée ;

Condamne la SCI RC Aulnay 2 aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la SCI RC Aulnay 2 à payer à la société Bestseller Retail France la somme de 2 500 euros ; rejette les autres demandes ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du cinq septembre deux mille douze.

MOYENS ANNEXES au présent arrêt.

Moyens produits par la SCP Delaporte, Briard et Trichet, avocat aux Conseils, pour la société Bestseller Retail France.

PREMIER MOYEN DE CASSATION

IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir ordonné à la société BESTSELLER RETAIL FRANCE de procéder à la réouverture et à la reprise de l'exploitation du local qu'elle loue au niveau bas de l'extension du centre commercial de Parinor, ce sous astreinte de 200 euros par jour de retard ;

AUX MOTIFS QUE « le 15 septembre 2008, les sociétés HAMMERSON CARNOT et BESTSELLER RETAIL France ont conclu un contrat de bail commercial portant sur une surface d'environ 185 m², dépendant de l'extension du Centre Commercial PARINOR à AULNAY SOUS BOIS ; que cet engagement de location a été conclu pour une durée de dix années entières et consécutives pour l'exercice d'une activité commerciale de « prêt à porter femmes, hommes et accessoires s'y rapportant, à titre accessoire, chaussure, maroquinerie et accessoires s'y rapportant, sous l'enseigne VERO MODA ; que par acte notarié en date du 29 octobre 2010, la société RC AULNAY 1 a acquis de la société HAMMERSON CARNOT les locaux loués et vient ainsi aux droits de la société HAMMERSON CARNOT ; que la demande de la société bailleresse tendant à voir ordonner sous astreinte la réouverture et la reprise de l'exploitation immédiate par la société BESTSELLER RETAIL FRANCE des locaux loués s'analyse en une demande aux fins de voir ordonner l'exécution par celle-ci de l'une de ses obligations contractuelles, celle qui est prévu à la clause X1.2 du bail suivant laquelle le preneur devra maintenir les locaux loués en état permanent d'exploitation effective et normale et dans les conditions du règlement intérieur annexé au contrat ; qu'il est reconnu par la société BESTSELLER RETAIL FRANCE qu'elle a fermé les locaux loués et arrêté leur exploitation commerciale, de sorte qu'elle ne se conforme pas à cette obligation contractuelle ; que l'absence de fréquentation de l'extension du centre commercial où se situent les locaux loués et l'absence de commercialité de cette extension, dont la société BESTSELLER RETAIL FRANCE se prévaut ne caractérisent pas une contestation sérieuse dès lors, de première part, que la cause de l'engagement de location ne réside pas dans le niveau de commercialité de l'extension du centre commercial, prétendument plus faible que celui du centre initial, de deuxième part, que la société bailleresse ne s'est pas engagée à garantir les résultats commerciaux de sa locataire et, de troisième part, qu'aucun élément tangible n'est fourni pour étayer son allégation relative à l'insuffisance de fréquentation de l'extension du centre commercial ; que pour les mêmes motifs, l'exception d'inexécution invoquée par la société BESTSELLER RETAIL FRANCE, qui n'est ni étayée ni même explicitée et donc non fondée, ne caractérise pas l'existence d'une contestation sérieuse ; qu'en conséquence, il y a lieu d'ordonner à la société BESTSELLER RETAIL FRANCE la réouverture et la reprise de l'exploitation du local B 108 qu'elle loue au niveau haut de l'extension du centre commercial de Parinor, ce sous astreinte de 200 euros par jour de retard à compter du 30ème jour suivant la signification du présent arrêt » ;

ALORS QU'en se fondant, pour juger que l'absence de fréquentation et l'absence de commercialité de l'extension du centre commercial ne caractérisaient pas une contestation sérieuse de l'obligation d'avoir à exploiter de manière effective les locaux donnés à bail, sur la circonstance, d'une part, que la cause de l'engagement de location ne résidait pas dans le niveau de commercialité de l'extension du centre commercial et celle, d'autre part, que la société bailleresse ne s'était pas engagée à garantir les résultats commerciaux de sa locataire, la Cour d'appel qui a tranché une contestation sérieuse, a violé l'article 809 alinéa 2 du Code de procédure civile.

SECOND MOYEN DE CASSATION

IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir ordonné à la société BESTSELLER RETAIL FRANCE de procéder à la réouverture et à la reprise de l'exploitation du local qu'elle loue au niveau bas de l'extension du centre commercial de Parinor, ce sous astreinte de 200 euros par jour de retard ;

AUX MOTIFS QUE « le 15 septembre 2008, les sociétés HAMMERSON CARNOT et BESTSELLER RETAIL France ont conclu un contrat de bail commercial portant sur une surface d'environ 185 m², dépendant de l'extension du Centre Commercial PARINOR à AULNAY SOUS BOIS ; que cet engagement de location a été conclu pour une durée de dix années entières et consécutives pour l'exercice d'une activité commerciale de « prêt à porter femmes, hommes et accessoires s'y rapportant, à titre accessoire, chaussure, maroquinerie et accessoires s'y rapportant, sous l'enseigne VERO MODA ; que par acte notarié en date du 29 octobre 2010, la société RC AULNAY 1 a acquis de la société HAMMERSON CARNOT les locaux loués et vient ainsi aux droits de la société HAMMERSON CARNOT ; que la demande de la société bailleresse tendant à voir ordonner sous astreinte la réouverture et la reprise de l'exploitation immédiate par la société BESTSELLER RETAIL FRANCE des locaux loués s'analyse en une demande aux fins de voir ordonner l'exécution par celle-ci de l'une de ses obligations contractuelles, celle qui est prévu à la clause X1.2 du bail suivant laquelle le preneur devra maintenir les locaux loués en état permanent d'exploitation effective et normale et dans les conditions du règlement intérieur annexé au contrat ; qu'il est reconnu par la société BESTSELLER RETAIL FRANCE qu'elle a fermé les locaux loués et arrêté leur exploitation commerciale, de sorte qu'elle ne se conforme pas à cette obligation contractuelle ; que l'absence de fréquentation de l'extension du centre commercial où se situent les locaux loués et l'absence de commercialité de cette extension, dont la société BESTSELLER RETAIL FRANCE se prévaut ne caractérisent pas une contestation sérieuse dès lors, de première part, que la cause de l'engagement de location ne réside pas dans le niveau de commercialité de l'extension du centre commercial, prétendument plus faible que celui du centre initial, de deuxième part, que la société bailleresse ne s'est pas engagée à garantir les résultats commerciaux de sa locataire et, de troisième part, qu'aucun élément tangible n'est fourni pour étayer son allégation relative à l'insuffisance de fréquentation de l'extension du centre commercial ; que pour les mêmes motifs, l'exception d'inexécution invoquée par la société BESTSELLER RETAIL FRANCE, qui n'est ni étayée ni même explicitée et donc non fondée, ne caractérise pas l'existence d'une contestation sérieuse ; qu'en conséquence, il y a lieu d'ordonner à la société BESTSELLER RETAIL FRANCE la réouverture et la reprise de l'exploitation du local B 108 qu'elle loue au niveau haut de l'extension du centre commercial de Parinor, ce sous astreinte de 200 euros par jour de retard à compter du 30ème jour suivant la signification du présent arrêt » ;

ALORS, EN PREMIER LIEU, QU'EN se fondant, pour juger que l'exception d'inexécution opposée par le preneur ne caractérisait pas une contestation sérieuse de l'obligation d'avoir à exploiter de manière effective les locaux donnés à bail, sur la circonstance, d'une part, que la cause de l'engagement de location ne résidait pas dans le niveau de commercialité de l'extension du centre commercial et celle, d'autre part, que la société bailleresse ne s'était pas engagée à garantir les résultats commerciaux de sa locataire, la Cour d'appel qui a tranché une contestation sérieuse, a violé l'article 809 alinéa 2 du Code de procédure civile.

ALORS EN SECOND LIEU, QUE la société BESTSELLER RETAIL FRANCE exposait très précisément dans ses conclusions récapitulatives devant la Cour qu'elle était bien fondée à se prévaloir de l'exception d'inexécution compte tenu des manquements du bailleur soulevés au fond et de l'ampleur des charges générées par une exploitation déficitaire, conséquence des carences de la société bailleresse (Cf., p. 12) ; qu'elle développait par ailleurs longuement les manquements contractuels de son bailleur à l'origine de la fermeture du local commercial (Cf. pages 3 à 5) ; qu'en relevant néanmoins que l'exception d'inexécution invoquée par le preneur n'était ni étayée ni même explicitée, pour juger celle-ci non fondée, la Cour d'appel qui a dénaturé les conclusions susvisées, a violé l'article 4 du Code de procédure civile.