Terrace Demolition Upheld Against Subdivision Covenant Violation

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Donne acte aux époux X... du désistement de leur pourvoi en ce qu'il est dirigé contre M. Michel Y..., Mme Catherine Z... épouse Y..., Mme Nellie A... veuve B..., Mme Caroline B..., prise en qualité d'héritière de Pierre B..., M. Patrick B..., pris en qualité d'héritier de Pierre B..., M. Jean-Philippe C..., Mme Georgette C... veuve D..., Mme Christiane E... veuve F..., M. Serge G..., Mme Marie-Josée H... épouse G..., M. Hubert I..., Mme Marie J... épouse I..., M. Bernard K..., Mme Marie L... épouse M..., Mme Flavie M... épouse N..., la SCI Volfran, Mme Raphaëlle M... épouse O..., Mme DD... P... épouse Q..., la SCI Perl, la SCI Labro, Mme Cécile Q... épouse R..., M. Laurent Q..., M. Pierre Q..., M. François S..., Mme Marie S... épouse T..., Mme Janine U... veuve V..., Mme Pascale V..., ès qualités, M. Pierre W..., Mme Delphine XX... épouse W..., Mme Sylvie YY... épouse ZZ..., et Mme Sabine YY... épouse AA..., venant toutes deux aux droits de M. et Mme Philippe YY... ;

Sur le moyen unique, ci-après annexé :

Attendu qu'ayant, d'une part, relevé que la lecture de l'arrêté préfectoral de 1982, qui a intégré certaines dispositions du plan d'occupation des sols de Lège-Cap-Ferret dans le cahier des charges du lotissement, révélait que la portée de cette intégration était limitée et que pour l'essentiel les autres dispositions dudit cahier des charges étaient maintenues, notamment celles relatives au 8e alinéa de l'article 7 qui prohibent toute construction d'un premier étage et, retenu d'autre part, que la plus grande partie de la terrasse telle qu'elle résultait de l'aménagement le plus récent contrevenait au cahier des charges en ce qu'elle constituait un prolongement d'un premier étage alors que ne peut être autorisée que la construction d'un rez-de-chaussée sur un éventuel sous sol, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de répondre à un argument que ses constatations rendaient inopérant, en a exactement déduit, sans violer l'article premier de cet arrêté ni l'article L. 442-11 du code de l'urbanisme, que les époux BB... étaient fondés à solliciter la démolition de la partie de cette terrasse ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne les consorts X... aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne les consorts X... à payer la somme de 2 500 euros aux époux BB... ; rejette la demande des consorts X... ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix juillet deux mille douze.

MOYEN ANNEXE au présent arrêt

Moyen produit par la SCP Potier de La Varde et Buk-Lament, avocat aux Conseils, pour les époux X...

M. Jean-Claude X... et Mme Françoise X... font grief à l'arrêt attaqué de les avoir condamnés in solidum à procéder à la démolition de la partie de la terrasse de leur immeuble construite au niveau du premier étage en infraction avec le cahier des charges dans un délai de un an à compter de la signification du présent arrêt et passé ce délai sous astreinte de 500 euros par jour de retard pendant un délai de six mois ;

AUX MOTIFS QU'il est certes indéniable que l'immeuble appartenant aux époux X... ayant été construit en 1958, le non respect des prescriptions du cahier des charges l'affectant est atteint par la prescription trentenaire ; il n'en demeure pas moins que dans le cadre de ses investigations, l'expert judiciaire a relevé que des travaux récents de rénovation des façades et de la couverture ainsi que la construction d'une terrasse avaient été entrepris par les consorts X... qui manifestement ne pouvaient bénéficier de la prescription trentenaire ; aux termes de ses investigations minutieuses l'expert judiciaire a relevé que la plus grande partie de la terrasse telle qu'elle résulte de l'aménagement le plus récent contrevient au cahier des charges en ce qu'elle constitue le prolongement d'un premier étage alors que ne peut être autorisée que la construction d'un rez-de-chaussée sur un éventuel sous-sol ; il souligne qu'il ne pourra être remédié à cette infraction qu'en ordonnant la démolition de la partie de terrasse concernée même si cela aura une incidence sur les pièces du niveau supérieur ; l'expert a pris soin d'établir un plan distinguant la partie de la terrasse construite en 1958 et celle postérieure de manière suffisamment précise ; par ailleurs, s'il est indéniable que les travaux ont été entrepris postérieurement à l'arrêté préfectoral du 29 juin 1982 ayant intégré certaines dispositions du plan d'occupation des sols de Lège Cap Ferret dans le cahier des charges du lotissement, la lecture de cet arrêté révèle que la portée de cette intégration est limitée et que, pour l'essentiel, les autres dispositions dudit cahier des charges sont maintenues, notamment celles relatives au 8e alinéa de l'article 7 qui prohibent toute construction d'un premier étage ; la qualification de rez-de-chaussée surélevé invoquée par les consorts CC... ne peut être retenue dès lors que dans sa configuration actuelle parfaitement décrite par l'expert judiciaire le niveau inférieur de l'immeuble est incontestablement un rez-de-chaussée et se trouve augmenté d'un étage au niveau duquel a été édifiée la terrasse litigieuse ; dès lors, les époux BB... sont fondés à solliciter la démolition de la partie de la terrasse construite au niveau du premier étage en infraction avec le cahier des charges dans le délai d'un an à compter de la signification du présent arrêt ; la condamnation prononcée à ce titre sera assortie d'une astreinte de 500 € par jour de retard à l'expiration d'un délai de six mois à compter de la signification du présent arrêt ;

1°) ALORS QUE, selon l'article 1er de l'arrêté préfectoral du 8 février 1982, régulièrement publié, qui a modifié le cahier des charges du lotissement de la Pointe aux Chevaux afin de le mettre en concordance avec le plan d'occupation des sols local, les dispositions d'urbanisme applicables au périmètre du lotissement étaient, à compter de son entrée en vigueur, celles de la zone UD du plan d'occupation des sols de Lège telles qu'il les modifiait, rendant ainsi caduques les dispositions d'urbanisme figurant dans le cahier des charges ; que dès lors, en retenant, pour condamner les époux X... à faire démolir, sous astreinte, la terrasse litigieuse, que si l'arrêté du 29 juin 1982 intégrait certaines dispositions du plan d'occupation des sols, la portée de cette intégration était limitée et que l'article 7 du cahier des charges dont les époux BB... invoquaient la méconnaissance était maintenu, la cour d'appel a violé l'article 1er de cet arrêté, ensemble l'article L. 442-10 du code de l'urbanisme ;

2°) ALORS QUE les époux X... faisaient valoir dans leurs écritures d'appel (p. 27, § 6-8) qu'en admettant que le cahier des charges n'autorise pas la construction d'un premier étage, l'article UD 7-3 du plan d'occupation des sols de Lège, applicable à compter de l'entrée en vigueur de l'arrêté du 29 juin 1982, permettait l'ajout d'annexes et que la terrasse, réalisée en bois et distincte des matériaux du bâtiment, ne constituait qu'une simple annexe et non un premier étage ; que dès lors, en se bornant à énoncer, pour ordonner la démolition de la terrasse, que le niveau inférieur de l'immeuble, qui était incontestablement un rez-de-chaussée, se trouvait agrémenté d'un étage au niveau duquel avait été édifiée la terrasse litigieuse, la cour d'appel n'a pas répondu au moyen précité et a ainsi violé l'article 455 du code de procédure civile.