Owner v. Renovation Company and Architect Regarding Defective Work and Permit Denial

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Nancy, 24 juin 2010), que M. X... a acquis un immeuble à rénover ; qu'il a, par devis accepté du 15 novembre 2003, confié la réfection de la charpente-couverture du bâtiment à la société Adonis, assurée auprès de la société Areas ; que, le 23 mars 2004, la société Adonis a facturé des frais afférents à la constitution d'un dossier de permis de construire et à l'intervention d'un architecte ; que, le 5 juin 2004, la demande de permis de construire a été rejetée ; que des malfaçons ont été mentionnées dans un constat d'huissier de justice du 16 juillet 2004 ; qu'après expertise, M. X... a assigné la société Adonis, la société Aeras et M. Y..., architecte, en indemnisation de ses préjudices ;

Sur le moyen unique, pris en ses troisième, quatrième, cinquième, sixième, septième et huitième branches, ci-après annexées :

Attendu, en premier lieu, qu'ayant constaté que le représentant du maître de l'ouvrage avait une parfaite connaissance des malfaçons et avait subi des pressions pour réceptionner l'ouvrage sans réserves et que c'était par fraude que la société Adonis avait obtenu la signature de l'acte du 26 mai 2004 dans le seul but de faire jouer les garanties de l'assurance construction obligatoire, la cour d'appel, qui a pu en déduire que le procès-verbal de réception ne produirait aucun effet à l'égard de la société Areas, a retenu que cette société serait mise hors de cause ;

Attendu, en deuxième lieu, qu'ayant relevé, répondant aux conclusions, que la société Adonis, qui avait accepté d'intervenir sans l'assistance d'un maître d'oeuvre, avait en charge la constitution du dossier, a pu en déduire qu'elle devait répondre des conséquences de la non obtention du permis de construire ;

Attendu, en troisième lieu, qu'ayant relevé que par les attestations de Mme Z... et de M. A..., M. X... établissait qu'il disposait de candidats à la location pour les deux appartements qu'il voulait aménager dans le bâtiment et que les manquements de l'entreprise avaient retardé l'achèvement du chantier d'un an, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de répondre à un simple argument, a souverainement apprécié l'existence et l'importance du préjudice résultant des pertes locatives et a légalement justifié sa décision ;

Mais sur le moyen unique, pris en ses deux premières branches, réunies :

Vu l'article 12 du code de procédure civile, ensemble l'article 1792-6 du code civil ;

Attendu que pour condamner la société Adonis à payer à M. X... la somme de 10 166 euros au titre des travaux de réfection, l'arrêt retient que les multiples malfaçons étaient apparentes, même pour un non professionnel, à la date de la prétendue réception, par un acte daté du 26 mai 2004 et que c'était par fraude que la société Adonis avait obtenu la signature de cet acte ;

Qu'en statuant ainsi, sans préciser le fondement juridique de sa décision et alors que les vices de construction apparents sont couverts par la réception sans réserve, la cour d'appel qui n'a pas mis la Cour de cassation en mesure d'exercer son contrôle, a violé les textes susvisés ;

PAR CES MOTIFS :

CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il a condamné la société Adonis à payer à M. X... la somme de 10 166 euros au titre des travaux de réfection, l'arrêt rendu le 24 juin 2010, entre les parties, par la cour d'appel de Nancy ; remet, en conséquence, sur ce point, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Nancy, autrement composée ;

Laisse les dépens à la charge de la société Adonis et de M. X... ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix juillet deux mille douze.

MOYEN ANNEXE au présent arrêt

Moyen produit par la SCP Ortscheidt, avocat aux Conseils, pour la société Adonis.

Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir mis la société Aréas Dommages hors de cause et condamné la société Adonis à payer à Monsieur X... la somme de 10.166 € au titre du coût des travaux de réfection, ainsi qu'une somme de 12.876 € en réparation des pertes de loyers, outre les intérêts au taux légal à compter du 2 juin 2008, et d'avoir condamné, in solidum, la société Adonis et Monsieur Y... à verser à Monsieur X... la somme de 700 € en réparation du préjudice subi du fait de la non obtention du permis de construire ;

AUX MOTIFS QUE, ainsi que l'a relevé l'expert, et contrairement à ce qu'ont admis les premiers juges, les multiples malfaçons dont il a constaté la réalité, et qui sont dues à une méconnaissance grossière des règles élémentaires de la construction, étaient parfaitement apparentes, même pour un non professionnel, à la date de la prétendue réception, par un acte daté du 26 mai 2004 aux termes duquel l'entreprise a obtenu de M. X... père, en qualité de mandataire du maître de l'ouvrage, l'approbation de la mention suivante « par la présente je peux recommander J'ADORE RENOVATION à tout client désireux d'entreprendre des travaux » ; qu'ainsi que le soutient à juste titre l'assureur de responsabilité décennale de l'entreprise, il est avéré que c'est par fraude que la société Adonis a obtenu la signature de cet acte dans le seul but de faire jouer les garanties de l'assurance construction obligatoire, alors que le représentant du maître de l'ouvrage avait une parfaite connaissance des malfaçons et a subi des pressions pour réceptionner l'ouvrage sans réserve ; qu'en raison de cette fraude, il sera retenu que ce procès-verbal de réception ne produira aucun effet à l'égard de la société Aréas Dommages, qui sera mise hors de cause ; que la société Adonis, qui a accepté d'intervenir sans l'assistance d'un maître d'oeuvre, doit répondre des conséquences de la non obtention du permis de construire, dès lors qu'elle avait en charge la constitution du dossier ; que par les attestations de Mme Z... et de M. A..., M. X... établit qu'il disposait de candidats à la location pour les deux appartements qu'il voulait aménager dans le bâtiment ; que les manquements de l'entreprise ayant retardé l'achèvement du chantier d'un an, c'est à juste titre qu'en compensation de la privation de loyers, le tribunal a alloué au maître de l'ouvragé une somme de 12.876 euros ;

1°) ALORS QU'EN condamnant la société Adonis à prendre en charge le coût des travaux de réfection et à réparer le préjudice ayant résulté de la perte de loyers et du défaut d'obtention du permis de construire, sans préciser le fondement juridique de sa décision, la cour d'appel, qui n'a pas mis la Cour de cassation en mesure d'exercer son contrôle, a violé l'article 12 du code de procédure civile ;

2°) ALORS, EN TOUTE HYPOTHESE, QUE les vices de construction apparents sont couverts par la réception sans réserve, laquelle est exclusive de la responsabilité contractuelle de l'entrepreneur ; qu'en se prononçant comme elle l'a fait, après avoir relevé, au vu des conclusions du rapport d'expertise, que les multiples malfaçons dues à une méconnaissance grossière des règles élémentaires de la construction, étaient apparentes à la date de la réception, même pour un non professionnel, ce dont il résultait que la réception opérée sans réserve et en parfaite connaissance de cause par le représentant du maître de l'ouvrage couvrait l'intégralité des vices et non conformités aux règles de l'art que présentait l'ouvrage, et excluait la mise en oeuvre de la responsabilité de la société Adonis, la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales qui s'évinçaient de ses propres constatations, a violé l'article 1792-6 du code civil ;

3°) ALORS, EN TOUTE HYPOTHESE, QU'en relevant qu'il était avéré que c'est par fraude que la société Adonis a obtenu la signature de cet acte dans le seul but de faire jouer les garanties de l'assurance construction obligatoire, sans caractériser la fraude dont elle constatait l'existence, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au de l'article 1792-6 du code civil ;

4°) ALORS, EN TOUTE HYPOTHESE, QU'en affirmant que le représentant du maître de l'ouvrage a subi des pressions pour réceptionner l'ouvrage sans réserve, sans relever la nature des pressions prétendument subies par lui, la cour d'appel a privé sa décision d'un manque de base au regard de l'article 1792-6 du code civil ;

5°) ALORS QUE dans ses conclusions délaissées, la société Adonis soutenait, d'une part, que seul Monsieur Y..., en sa qualité d'architecte, devait répondre du rejet de la demande de permis de construire et, d'autre part, que c'est sur l'insistance du maître de l'ouvrage que le chantier a été ouvert avant l'obtention de l'autorisation de construire (Concl.app p.5 – Prod) ; qu'en jugeant néanmoins que la société Adonis devait répondre des conséquences du défaut d'obtention du permis de construire, sans répondre à ces chefs des conclusions de la société Adonis, la cour d'appel n'a pas satisfait aux exigences de l'article 455 du code de procédure civile ;

6°) ALORS, EN TOUTE HYPOTHESE, QUE, l'entrepreneur qui n'est tenu à l'égard du maître de l'ouvrage que d'une obligation de conseil se limitant exclusivement à la conformité des travaux qu'il exécute au permis de construire, n'est pas tenu de constituer le dossier, ni de s'enquérir de l'avancement de la demande de permis de construire ; qu'en affirmant que la société Adonis avait en charge la constitution du dossier, pour décider que cette dernière était tenue de répondre des conséquences de la non-obtention du permis de construire, sans préciser le fondement d'une telle obligation, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1147 du code civil ;

7°) ALORS QUE, la société Adonis soutenait, dans ses conclusions d'appel, que le préjudice locatif allégué n'était pas certain dès lors que les attestations établies étaient impropres à démontrer que les locataires potentiels auraient effectivement pris les appartements en location, ni même s'ils se seraient maintenus dans les lieux (Concl.app p.4 – Prod) ; que dès lors, en se fondant sur le constat selon lequel les attestations de Madame Z... et de Monsieur A... établissaient que le maître de l'ouvrage disposait de candidats à la location pour les deux appartements qu'il voulait aménager dans le bâtiment, pour condamner la société Adonis à verser des dommages et intérêts au titre du préjudice locatif sans répondre à ce moyen des conclusions de la société Adonis, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile ;

8°) ALORS, EN TOUTE HYPOTHESE, QUE, seul le préjudice certain est indemnisable ; qu'il incombe à cet égard aux juges du second degré de caractériser l'existence d'un préjudice actuel et certain en relation directe avec la faute commise ; que dès lors en se déterminant comme elle l'a fait, sans caractériser l'existence d'un préjudice actuel et certain en relation directe avec les manquements relevés à l'encontre de la société Adonis, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1147 du code civil.