Seller v. Buyer: Adversarial Process Violation in Property Sale Nullity Ruling

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Sur le moyen unique :

Vu l'article 16 du code de procédure civile ;

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Saint-Denis, 4 septembre 2009), que, par acte notarié du 28 mars 1997, M. X... a vendu à Mme Y... une parcelle de terrain, bâtie d'une maison ; que M. X... soutenant avoir réalisé, concomitamment à la vente et conformément à ce qui avait été convenu avec Mme Y..., des travaux pour un montant de 80 0000 francs, a, par acte du 23 octobre 2006, assigné celle-ci en paiement de la somme assortie des intérêts légaux ;

Attendu que pour rejeter cette demande et prononcer la nullité de la convention, l'arrêt retient que le contrat invoqué a eu lieu à l'occasion d'une vente immobilière afin d'en augmenter le prix et qu'il constitue une contre-lettre ;

Qu'en relevant d'office ce moyen tiré de l'application de l'article 1321-1 du code civil, sans inviter, au préalable, les parties à présenter leurs observations, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;

PAR CES MOTIFS :

CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 4 septembre 2009, entre les parties, par la cour d'appel de Saint-Denis ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Saint-Denis, autrement composée ;

Condamne Mme Y... aux dépens ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix-neuf juin deux mille douze.

MOYEN ANNEXE au présent arrêt

Moyen produit par Me Brouchot, avocat aux Conseils, pour M. X....

Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'AVOIR prononcé la nullité de la convention passée entre M. X... et Mme Y..., à l'occasion de la vente immobilière du 28 mars 1997 ;

AUX MOTIFS QUE les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites ; qu'en l'espèce, M. X... allègue d'une convention orale qui aurait été passée à l'occasion d'un contrat de vente immobilière en 1997 ; que force est de constater que le contrat invoqué a eu lieu à l'occasion d'une vente immobilière, afin d'en augmenter secrètement le prix, ce qui constitue une contre-lettre ; que cette contre-lettre, quels qu'en soient les motifs ou les raisons allégués est d'une nullité absolue (article 1321-1 du code civil) ; que Mme Y... a reconnu cette dissimulation parlant de « dessous de table » ; qu'aussi, sans qu'il soit besoin d'évoquer les autres arguments soulevés, il y a lieu de prononcer la nullité de la convention passée entre M. X... et Mme Y..., à l'occasion de la vente conclue en mars 1997 ; que les demandes de M. X... seront en conséquence rejetées ;

ALORS, D'UNE PART, QUE dans ses conclusions d'appel, Mme Y... s'était limitée à contester la créance de paiement invoquée par M. X... à son encontre, en opposant l'absence d'engagement contractuel et en contestant la facture produite assimilant la demande de M. X... à une tentative d'obtenir le paiement d'un « dessous de table » ; qu'en affirmant que Mme Y... aurait invoqué l'existence d'une contre-lettre, pour en déduire sa nullité absolue, la cour d'appel a dénaturé les conclusions d'appel de Mme Y..., violant ainsi les articles 1134 du code civil et 4 du code de procédure civile ;

ALORS, D'AUTRE PART, QUE le juge est tenu de faire observer et d'observer lui-même le principe de la contradiction ; que pour retenir que l'accord intervenu entre M. X... et Mme Y..., relativement à la réalisation de travaux, serait entaché d'une nullité absolue, la cour d'appel a considéré que cette convention devait être analysée en une contre-lettre contraire aux dispositions de l'article 1321-1 du code civil ; qu'en soulevant d'office ce moyen tiré de la qualification de contre-lettre conférée à l'accord des parties, sans provoquer préalablement leurs observations contradictoires, la cour d'appel a violé l'article 16 du code de procédure civile.