Seller Liable for Concealed Property Defects and Damages

COUR D'APPEL DE MONTPELLIER

1o Chambre Section AO1

ARRET DU 28 FEVRIER 2012

Numéro d'inscription au répertoire général : 10/ 07183

Décision déférée à la Cour : Jugement du 14 JUIN 2010

TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE BEZIERS

No RG 09/ 00653

APPELANT :

Monsieur Joseph X...

né le 25 Mars 1943 à BEZIERS (34500)

de nationalité Française

...

34490 LIGNAN SUR ORB

représenté par la SCP Gilles ARGELLIES et Fabien WATREMET, avocats au barreau de MONTPELLIER, avocats postulants et par Me Franck CHAPUIS, avocat au barreau de BEZIERS, avocat plaidant

INTIMES :

Monsieur Cédric Y...

né le 28 Août 1979 à MONTPELLIER (34000)

...

34440 NISSAN LEZ ENSERUNE

représenté par la SCP Yves et Yann GARRIGUE, avocats au barreau de MONTPELLIER, avocats postulants et par Me SOYER, avocat au barreau de BEZIERS substituant Me Jean PHALIPPOU, avocat au barreau de BEZIERS, avocat plaidant

Madame Stéphanie Z... épouse Y...

née le 19 Mai 1980 à VICHY (03200)

...

34450 VIAS

représentée par la SCP Yves et Yann GARRIGUE, avocats au barreau de MONTPELLIER, avocats postulants et par Me SOYER, avocat au barreau de BEZIERS substituant Me Jean PHALIPPOU, avocat au barreau de BEZIERS, avocat plaidant

ORDONNANCE DE CLOTURE DU 26 Décembre 2011

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 786 et 910 du Code de Procédure civile, l'affaire a été débattue le 09 JANVIER 2012, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Monsieur Luc SARRAZIN, Conseiller, chargé du rapport

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Anne BESSON, Président de Chambre

Monsieur Luc SARRAZIN, Conseiller

Madame Sylvie CASTANIE, Conseiller

Greffier, lors des débats : Mademoiselle Audrey VALERO

ARRET :

- contradictoire

-prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de Procédure Civile ;

- signé par Madame Anne BESSON, Président de Chambre, et par Mademoiselle Audrey VALERO, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

EXPOSE DU LITIGE

Vu le jugement rendu le 14 juin 2010 par le Tribunal de Grande Instance de BEZIERS qui a déclaré Joseph X... responsable, en qualité de vendeur, des vices cachés affectant l'immeuble vendu aux époux Y... et l'a condamné à leur payer les sommes de 8. 730 € correspondant au montant des travaux de remise en état tel que chiffrés par l'expert, 5. 000 € compte tenu du coût réel des travaux de remise en état qui seront nécessaires pour cet immeuble, 2. 000 € en réparation de leur préjudice moral et 1. 500 € sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile et aux entiers dépens comprenant le coût de l'expertise ;

Vu l'appel régulièrement interjeté par José X... ;

Vu ses conclusions du 31 mai 2011 Civile tendant à débouter les consorts Y... de l'intégralité de leurs demandes et les condamner au paiement de la somme de 2. 000 € sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure ;

Vu les conclusions notifiées le 8 juillet 2011 par les époux Y..., tendant à confirmer le jugement en ce qu'il a déclaré Joseph X... responsable des vices cachés affectant l'immeuble vendu et l'a condamné à leur payer les sommes de 8. 730 € correspondant au montant des travaux de remise en état tel que chiffrés par l'expert et 2. 000 € en réparation de leur préjudice moral, à fixer à la somme de 7. 000 € le montant de leur préjudice complémentaire au titre du coût réel des travaux en constatant que Monsieur Y... a déjà payé la somme de 3. 690 € pour les réfections effectuées par lui-même dans l'immeuble, et à leur payer la somme de 5. 000 € sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile et aux entiers dépens qui comprendront ceux de référé et d'expertise ;

Vu l'ordonnance ce clôture du 26 décembre 2011 ;

MOTIVATION

Il résulte du rapport de l'expert judiciaire, dont les constatations techniques ne font l'objet d'aucune critique sérieuse, que l'immeuble vendu le 18 mai 2006 par Mr X... aux époux Y... était affecté de vices graves et multiples, de la nature de ceux visés à l'article 1641 du Code Civil.

Ainsi, alors que le descriptif du vendeur indiquait « toiture refaite », son versant Ouest était en réalité d'origine, vétuste et perméable, de sorte que les plaques du faux plafond de la chambre du second étage prenaient l'eau et se décollaient un peu partout de leur support.

L'expert indique qu'il fallait aller sur la toiture pour s'en convaincre, ce qui était peu commode mais possible en utilisant une trappe de 50 x 50 cms. Or aucune disposition n'oblige un acquéreur à monter sur le toit pour vérifier son état et Monsieur X... ne démontre nullement que Mr Y... l'ait fait. L'attestation de l'ancienne compagne du vendeur Madame A...s'est en effet révélée mensongère, ce qui leur a valu d'être condamnés le 25 janvier 2010 par le tribunal Correctionnel de MONTPELLIER pour établissement de fausse attestation et complicité. Quant aux deux autres attestants, ils n'ont personnellement rien constaté et ne font que rapporter ses dires. Il s'agit donc bien de vices cachés.

Par ailleurs, au rez de chaussée, l'expert a observé de nombreuses remontées capillaires qui avaient détérioré les peintures et les tapisseries. Ce défaut était dissimulé aux yeux de l'acquéreur par la peinture anti humidité appliquée sur les murs et les travaux qualifiés par le vendeur « d'embellissement » réalisés par lui avant la vente.

Enfin, dans la salle d'eau du second étage, une fuite au niveau de la vanne et qui d'après l'expert remontait à plusieurs années a provoqué le pourrissement du plancher au droit de la cuvette des WC. Là encore, l'acquéreur ne pouvait s'en apercevoir. Monsieur X... avait en effet recouvert ce plancher de grès blanc.

Dès lors c'est à bon droit que le premier juge a considéré qu'en leur totalité, ces vices étaient préexistants et cachés.

Monsieur X... connaissait parfaitement l'état de sa maison pour y avoir effectué lui-même de multiples travaux dont il a remis la liste à l'expert judiciaire. Il est manifeste qu'il n'ignorait rien des vices qui l'affectaient et les a délibérément passés sous silence. Ainsi, l'indication que la toiture avait été « refaite » était trompeuse et mensongère. Et plutôt que de remettre en état les parties endommagées par l'eau, il a choisi de les occulter en appliquant de la peinture sur les murs et en recouvrant avec du carrelage le plancher pourri.

Ce constat lui interdit de se prévaloir de la clause de non garantie des vices cachés insérée dans l'acte de vente.

Ces défauts cachés de la maison vendue diminuant tellement son usage qu'ils ne l'auraient pas acquise ou n'en auraient donné qu'un moindre prix s'ils les avaient connus, les consorts Y... sont fondés à obtenir une diminution du prix de vente correspondant au coût de remise en état. A cet égard, c'est pertinemment que le premier juge, au vu des justifications produites démontrant que les travaux seront plus importants que l'expert ne l'avait estimé, a condamné Monsieur X... à leur payer une somme de 5. 000 € en complément de son évaluation.

De même, les acquéreurs justifiant que la dégradation de leur cadre de vie les a contraints à vivre dans un mobile home, ils ont subi un préjudice moral exactement réparé par l'indemnité de 2. 000 € fixée en première instance.

P A R C E S M O T I F S

Confirme le jugement déféré.

Y ajoutant :

Condamne José X... aux dépens d'appel, qui seront recouvrés conformément à l'article 699 du Code de Procédure Civile, et à payer aux consorts Y... Z... à la somme de 2. 500 € sur le fondement de l'article 700 du même code.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT

LS