Construction Nuisance and Property Value Reduction Upheld

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Sur le moyen unique, ci-après annexé :

Attendu qu'ayant souverainement retenu que le déficit d'ensoleillement, la perte de vue de certaines fenêtres de la maison des époux X... et la possibilité de vues latérales sur leur fonds constituaient des troubles dépassant les inconvénients normaux de voisinage et que la valeur vénale de l'immeuble des époux X... en était diminuée, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de suivre les parties dans le détail de leur argumentation, répondant aux conclusions dont elle était saisie, a légalement justifié sa décision ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne la société L'Arrosoir aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la société L'Arrosoir à payer aux époux X... la somme de 2 500 euros ; rejette la demande de la société L'Arrosoir ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du trente mai deux mille douze.

MOYEN ANNEXE au présent arrêt

Moyen produit par Me Foussard, avocat aux Conseils pour la société L'Arrosoir.

L'arrêt infirmatif attaqué encourt la censure ;

EN CE QU'il a condamné la SCI L'Arrosoir à payer la somme de 30. 000 € aux époux X... à titre de dommages et intérêts et a rejeté les demandes de la SCI L'Arrosoir ;

AUX MOTIFS QUE « qu'il ressort du rapport d'expertise que si l'immeuble construit à côté de l'habitation des époux X... a un caractère esthétique plutôt agréable, vu la rue, il est, en revanche, sur la limite séparative des consorts X... relativement imposant et peu engageant, de nature à limiter l'ensoleillement côté sud-ouest l'après midi, alors que la maison plus basse existant antérieurement permettrait un meilleur ensoleillement côté jardin ; que les appartements voisins ont une vue latérale sur la propriété X... ; que les vues des pièces donnant sur le jardin au nord-sont, selon l'expert, très partiellement bouchées par la construction voisine et, dans le jardin, près de la maison, les vues du ciel, côté voisin, sont fortement réduites ; que le sapiteur consulté par l'expert a estimé que la maison des époux X... subissait, du fait de la construction nouvelle, une perte de valeur ; qu'il évalue celle-ci à des montants différents, selon que l'on considère que la maison voisine serait restée en l'état dans un environnement stable, ou non ; qu'il retient notamment :- une valeur actuelle de 238800 euros,- une valeur avant la construction de l'immeuble voisin, dans un environnement stable de 285600 euros,- une valeur, avant cette construction, dans un environnement instable à terme, au vu du grand terrain, de 255850 euros ; que les photographies annexées au rapport d'expertise montrent que l'immeuble collectif construit à côté de l'immeuble X... brise l'unité de style de la rue du village où il a été édifié ; que la diminution de la valeur vénale de l'immeuble sera au vu des différentes évaluations expertales et des pièces produites évaluée à 20000 euros ; que le préjudice de jouissance des époux X... sera fixé compte tenu du déficit d'ensoleillement, de la perte de vue de certaines fenêtres donnant sur le mur nouvellement construit et des vues latérales possibles de plusieurs appartements sur leur fonds tous éléments dépassant les inconvénients normaux de voisinage à la somme de 10000 euros ; que la SCI l'Arrosoir sera condamnée à payer ces sommes aux époux X... ; que ceux-ci demandent une indemnisation pour préjudice moral sans démontrer un préjudice différent de celui indemnisé au titre du trouble de jouissance ; que cette demande sera donc rejetée ; que la SCI l'Arrosoir n'a pu achever sa construction, compte tenu de la nécessité de faire procéder à la pose de l'enduit en travaillant à partir du terrain des époux X... qui ne l'ont pas autorisé à ce faire ; que la SCI demande la confirmation de la décision de première instance qui l'a condamnée à faire effectuer en nature les travaux de ravalement du mur pignon et de réfection de la clôture et l'a autorisé, ainsi que toute personne de son chef, à passer sur le fond X... pour effectuer les travaux ; qu'elle demande toutefois la fixation d'une astreinte, demande dont elle a été déboutée en première instance ; qu'il convient de confirmer le jugement en ce qu'il l'a autorisé à passer sur le fonds X... pour effectuer ses travaux ; qu'il sera ajouté que la SCI devra avertir les époux X... un mois à l'avance, par courrier recommandé, de la date d'intervention des entreprises mandatées par elle ; que les époux X..., en cas de refus non justifié de laisser les entreprises intervenir seront condamnés à une astreinte de 100 euros par jour pendant six mois, à l'issue desquels il pourra être à nouveau statué sur l'astreinte par le juge de l'exécution.

»

ALORS QUE, PREMIEREMENT, nul ne peut causer à autrui un trouble anormal de voisinage ; qu'en jugeant que l'immeuble construit par la SCI L'Arrosoir avait causé une diminution de la valeur vénale de l'immeuble des époux X... fixée à 20. 000 €, sans constater que cette diminution de valeur excédait les inconvénients normaux du voisinage, la cour d'appel a violé l'article 544 du code civil ;

ALORS QUE, DEUXIEMEMENT, et à tout le moins, l'existence d'un trouble anormal de voisinage doit être appréciée au regard des circonstances de temps et de lieu ; qu'en ne recherchant pas si, comme le soutenait l'exposante, la perte de la valeur vénale de l'immeuble des époux X... ne constituait pas une nuisance normale dès lors que l'immeuble de la SCI L'Arrosoir avait été édifié au coeur de la ville d'OZOIR-LA-FERRIERE, en région parisienne, sur l'avenue principale, à 500 mètres de l'hôtel de ville (conclusions, p. 5, antépénultième § et p. 6, § 6 s.), la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 544 du code civil ;

ALORS QUE, TROISIEMEMENT, l'existence d'un trouble anormal de voisinage doit être appréciée au regard des circonstances de temps et de lieu ; qu'en jugeant que le préjudice de jouissance subi par les époux X... constituait un trouble anormal du voisinage, sans rechercher si, comme le soutenait l'exposante, le déficit d'ensoleillement, la perte de vue et la création de vues latérales possibles sur le fonds des époux X... constituaient une nuisance normale eu égard à la situation des deux immeubles litigieux, dans une zone fortement urbanisée en région parisienne, au centre ville d'OZOIR-LA-FERRIERE, sur l'avenue principale, à 500 mètre de l'hôtel de ville (conclusions, p. 5, antépénultième § et p. 6, § 6 s.), la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 544 du code civil ;

ALORS QUE, QUATRIEMEMENT, pour contester le caractère anormal du déficit d'ensoleillement, l'exposante se prévalait des constatations du jugement entrepris, qui avait débouté les époux X... de leur demande d'indemnisation, et selon lequel, d'une part, c'est « sur une partie du jardin et uniquement à certaines périodes de l'après-midi ou de la soirée que l'ensoleillement est réduit à cause du nouvel immeuble » (conclusions, p. 7, avant-dernier § et jugement entrepris, p. 6, § 4) et, d'autre part, que « les éléments du dossier ne permettent ni de caractériser l'importance de la perte d'ensoleillement et donc ni de qualifier cette diminution de l'ensoleillement dans le jardin des époux X... de trouble anormal de voisinage dès lors qu'il est discontinu suivant les saisons et l'heure de la journée, du fait que l'immeuble précédent effectuait aussi une ombre portée sur la propriété des époux X... et en raison de la situation urbanisée des lieux » (conclusions, p. 7, avant-dernier § et jugement entrepris, p. 6, dernier §) ; qu'en ne recherchant pas si ces éléments rendaient normal le trouble allégué par les époux X..., la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 544 du Code civil ;

ALORS QUE, CINQUIEMEMENT, pour contester le caractère anormal du trouble que causerait la création de nouvelles vues sur le fond des époux X..., l'exposante se prévalait des constatations du jugement entrepris, qui avait débouté les époux X... de leur demande d'indemnisation, et selon lequel, d'une part, « en raison de l'implantation du nouvel immeuble, les vues obliques ou biaises ont été créées vers le fond du jardin, au-delà d'une distance de 18 mètres à partir de la rue. Elles sont limitées compte tenu de l'existence de balcons fermés et non ajourés et d'un muret en verre dormant en bout de balcon » et d'autre part, que « l'une des photos prises ( ) par l'expert ( ) permet de constater que l'intimité des époux X... sur le fond de leur jardin est déjà réduite par un immeuble de même hauteur que la nouvelle construction, les balcons ayant une vue directe et totale sur la propriété. Le nouvel immeuble a créé des vues très réduites vers la propriété des demandeurs, mais dans un contexte d'urbanisation ces vues ne constituent pas un trouble de voisinage » (conclusions, p. 8, dernier § et p. 9 ; jugement entrepris, p. 9, § 1 et 2) ; qu'en ne recherchant pas si ces éléments rendaient normal le trouble allégué par les époux X..., la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 544 du code civil.