Buyers v. Seller and Surveying Company: Price Reduction and Damages for Defective Property Size

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Agen, 16 février 2002), que par acte authentique du 19 septembre 2005, la société civile immobilière Loyan (SCI) et la SCI Les Glénans ont acheté un immeuble à la SCI de Genevois, qu'à l'occasion de la rédaction du règlement de copropriété et de l'état descriptif de division, il a été constaté que la superficie des appartements n'était pas celle mentionnée à l'acte de vente ; que les acquéreurs ont assigné la SCI de Genevois et la société de mesurage Detexim en réduction du prix de vente et en paiement de dommages-intérêts ;

Sur le second moyen :

Attendu que la SCI Loyan fait grief à l'arrêt de rejeter sa demande en paiement de dommages-intérêts, alors selon le moyen :

1°/ que le trop payé par l'acquéreur sur le prix de vente d'un immeuble par suite d'une erreur de mesurage du géomètre constitue pour l'acquéreur un préjudice indemnisable dont il peut demander réparation au géomètre ; que la cour d'appel ne pouvait donc débouter la SCI Loyan de sa demande en paiement de la somme de 27 066,81 euros à titre de dommages-intérêts dirigée contre la société Detexim sans violer l'article 1382 du code civil ;

2°/ que les motifs par lesquels la cour d'appel a débouté la SCI Loyan de sa demande de condamnation in solidum de la SCI de Genevois et de la société Detexim sont inintelligibles et équivalent à un défaut de motif, en violation de l'article 455 du code de procédure civile ;

Mais attendu qu'ayant à bon droit relevé, au visa de l'article 46 de la loi du 18 décembre 1996 dite "Carrez" et du décret du 23 mai 1997, que l'action en diminution du prix de vente de l'immeuble est offerte à l'acquéreur et s'exerce contre le vendeur, dès lors que la superficie est inférieure de plus d'un vingtième à celle visée à l'acte, la cour d'appel, qui a retenu que la condamnation in solidum au paiement de dommages-intérêts ne saurait conduire à détourner les règles de responsabilité stipulées par la loi, ou celle édictées par la jurisprudence, a exactement retenu, abstraction faite d'un motif surabondant, que la demande de condamnation solidaire du vendeur et de la société de mesurage Detexim, au paiement d'une somme correspondant à la réduction du prix de vente ne pouvait être accueillie ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

Mais sur le premier moyen :

Vu l'article 4 du code de procédure civile ;

Attendu que pour rejeter la demande en réduction du prix dirigée contre le vendeur, l'arrêt retient que le premier juge avait constaté que la SCI Loyan ne dirigeait aucune demande à l'encontre de la SCI de Genevois quant à la minoration du prix de vente ; qu'il résultait de la lecture des conclusions de la SCI Loyan du 11 juin 2006 qu'elle ne visait que la SARL Detexim dans sa motivation et ne dirigeait que contre cette dernière une demande en condamnation dans son dispositif ;

Qu'en statuant ainsi, alors que, comme l'admettait la SCI de Genevois, la SCI Loyan sollicitait, dans ses conclusions d'appel du 7 octobre 2010, en application de l'article 46 de la loi du 18 décembre 1996 dite "loi Carrez", la condamnation de la SCI de Genevois à lui payer la somme de 27 066,81 euros au titre de la réduction de prix, la cour d'appel, qui a modifié l'objet du litige, a violé le texte susvisé ;

PAR CES MOTIFS :

CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il a rejeté la demande de la SCI Loyan en réduction du prix contre la SCI de Genevois, l'arrêt rendu le 16 février 2011, entre les parties, par la cour d'appel d'Agen ; remet, en conséquence, sur ce point, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel d'Agen, autrement composée ;

Condamne la société Detexim et la SCI de Genevois aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la SCI Loyan ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-deux mai deux mille douze.

MOYENS ANNEXES au présent arrêt

Moyens produits par la SCP Blanc et Rousseau, avocat aux Conseils pour la société Loyan

PREMIER MOYEN DE CASSATION

Il est reproché à l'arrêt attaqué d'avoir confirmé le jugement du 9 juin 2009 qui n'avait pas statué sur la demande de la Sci Loyan de condamnation de la Sci de Genevois à lui payer une certaine somme au titre de la réduction du prix de vente d'un immeuble à la superficie erronée,

Aux motifs que, par un jugement du 9 juin 2009, le premier juge avait justement constaté que la Sci Loyan ne dirigeait aucune demande à l'encontre de la Sci de Genevois quant à la minoration du prix de vente ; qu'il résultait, en effet, de la lecture des conclusions n° 3 de la Sci Loyan, signifiées le 11 juin 2008, qu'elle ne visait que la société Detexim dans sa motivation et ne dirigeait que contre cette dernière une demande en condamnation dans son dispositif ; qu'en conséquence, la demande ne pouvait prospérer, faute d'être dirigée contre la Sci de Genevois,

Alors,1°) qu'en ayant énoncé que la demande de diminution du prix de vente n'était pas dirigée contre la Sci de Genevois, la cour d'appel a dénaturé les dernières conclusions de la Sci Loyan du 8 octobre 2010 qui demandaient à la cour d'appel de condamner la Sci de Genevois in solidum avec la société Detexim à lui payer la somme de 27 066,81 euros au titre de la réduction du prix de vente (violation de l'article 4 du code de procédure civile),

Alors, 2°) qu'en ayant retenu qu'elle n'était saisie d'aucune demande de la Sci Loyan de diminution du prix de vente contre la Sci de Genevois, cependant que, dans ses conclusions, celle-ci avait admis la recevabilité de cette demande et accepté qu'elle fasse partie des termes du litige, la cour d'appel a modifié ceux-ci, violant encore l'article 4 du code de procédure civile,

Alors, 3°) que la cour d'appel ne pouvait relever d'office l'irrecevabilité de la demande de la Sci Loyan comme présentée pour la première fois en appel (violation des articles 125et 565 du code de procédure civile,

Alors, 4°) que les parties peuvent expliquer les prétentions qui étaient virtuellement comprises dans les demandes soumises au premier juge et ajouter à celles-ci toutes les demandes qui en sont l'accessoire, la conséquence ou le complément ; que le jugement du 9 juin 2009 avait débouté la Sci Loyan de sa demande de condamnation de la Sci de Genevois à lui payer les intérêts de la somme représentant la réduction du prix de vente au motif que "cette demande ne peut prospérer dès lors que le paiement du principal n'est pas exigé" ; que la demande du principal était virtuellement comprise dans la demande de paiement des intérêts dont elle constitue le complément nécessaire (violation de l'article 566 du code de procédure civile),

Alors, 5°) que les parties doivent reprendre dans leurs dernières conclusions les prétentions présentées dans leurs conclusions antérieures ; qu'à défaut, elles sont réputées les avoir abandonnées ; que cette présomption n'est toutefois pas irréfragable ; que le jugement du 3 juillet 2007 avait exposé que, par conclusions du 9 mars 2007, la Sci Loyan avait demandé la condamnation de la Sci de Genevois à lui payer la somme de 24 088 euros au titre de la réduction de prix ; que la Sci Loyan n'a pas renoncé à cette prétention qu'elle a reprise en cause d'appel où elle n'était donc pas nouvelle (violation des articles 753, alinéa 2 et 566 du code de procédure civile).

SECOND MOYEN DE CASSATION

Il est reproché à l'arrêt attaqué d'avoir débouté la Sci Loyan de sa demande de condamnation de la société Detexim, in solidum avec la Sci de Genevois, à lui payer la somme de 27 066,81 euros, trop payée sur le prix de vente, à titre de dommages-intérêts,

Aux motifs que l'action en diminution du prix de vente ne pouvait être dirigée que contre le vendeur ; "que la solidarité induite par la condamnation ne saurait conduire à détourner les règles de responsabilité stipulées par la loi ou celles édictées par la jurisprudence qui, dans le cas de l'espèce, différencient les demandes dirigeantes envers la Sci de Genevois et la Sarl Detexim",

Alors, 1°) que le trop payé par l'acquéreur sur le prix de vente d'un immeuble par suite d'une erreur de mesurage du géomètre constitue pour l'acquéreur un préjudice indemnisable dont il peut demander réparation au géomètre ; que la cour d'appel ne pouvait donc débouter la Sci Loyan de sa demande en paiement de la somme de 27 066,81 euros à titre de dommages-intérêts dirigée contre la société Detexim (violation de l'article 1382 du code civil),

Alors, 2°) que les motifs par lesquels la cour d'appel a débouté la Sci Loyan de sa demande de condamnation in solidum de la Sci de Genevois et de la société Detexim sont inintelligibles et équivalent à un défaut de motif (violation de l'article 1455 du code de procédure civile).