Subsidiary Rent Compensation Against Security Deposit Upheld on Appeal

ARRET No

R.G : 10/00200

La société LA SOURCE

C/

La société HO HIO HEN INVESTISSEMENT OUTRE MER

COUR D'APPEL DE FORT DE FRANCE

CHAMBRE CIVILE

ARRET DU 17 FEVRIER 2012

Décision déférée à la cour : Ordonnance de Référé, du Tribunal de Grande Instance de Fort-de-France, en date du 26 Février 2010, enregistrée sous le no 09/602.

APPELANTE :

La société LA SOURCE

9 Mont Choisy

97150 ST MARTIN (GUADELOUPE)

représentée par Me Myriam DUBOIS, de la SCP DUBOIS & ASSOCIES, avocat, au barreau de DE FORT-DE-FRANCE

INTIMEE :

La société HO HIO HEN INVESTISSEMENT OUTRE MER, prise en la personne de son représentant légal

Place Lafcadio Hearn

97200 FORT -DE- FRANCE

représentée par Me Sarah BRUNET, avocat au barreau de MARTINIQUE

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 786 et 910 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 23 Septembre 2011, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme GOIX, présidente de chambre, chargée du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Mme GOIX, présidente de chambre

Mme DERYCKERE, conseillère

Mme TRIOL, conseillère

Les parties ont été avisées de la date du prononcé de l'arrêt fixée au 16 décembre 2011, puis prorogée le 17 février 2012.

GREFFIER, lors des débats : Mme SOUNDOROM,

ARRET : contradictoire

prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ;

EXPOSE DU LITIGE

La SCI la Source est propriétaire d'un local commercial situé rue de la Source à Baie-Mahault en Guadeloupe.

Par acte sous seing privé en date du 1é juillet 2004, elle a sous-loué ce local commercial à la SARL SDTNG, filiale de la SA HO HIO HEN INVESTISSEMENT OUTRE MER (HOIO) laquelle s'est portée caution.

La SARL SDTNG a versé un dépôt de garantie de 60 000 €.

Le 30 juin 2009, la SARL SDTNG a été placée en redressement judiciaire.

La SCI la Source a déclaré au passif de la société la somme de 53 209,97 € au titre des loyers impayés.

Par acte d'huissier de justice en date du 30 novembre 2009, la SCI la Source a saisi le juge des référés du Tribunal de Grande Instance de Fort de France afin voir condamner la SA HOIO à lui payer la somme de 53 209,97 € au titre des loyers impayés et de 5 000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

Par ordonnance du 26 février 2010, le juge des référés a ordonné la compensation entre la dette de loyers de 53 209,97 € et le dépôt de garantie de 60 000€ et a condamné la SCI la Source au paiement de la somme de 3 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Par déclaration au greffe de la cour d'appel en date du 30 mars 2010, La SCI La Source relevait appel de cette décision.

Dans ses dernières écritures du 13 mars 2011, elle demande à la

cour d'infirmer en toutes ses dispositions l'ordonnance déféré, de condamner la SA HOIO à lui payer la somme provisionnelle de 53 209,97 € au titre des loyers impayés et de 3 000€ au titre de ses frais de procédure.

A titre subsidiaire, elle demande qu'il soit dit n'y avoir lieu à référé eu égard à l'existence d'une contestation sérieuse sur la compensation.

Elle fait valoir, en substance, que la dette de loyers n'est pas contestée mais que la compensation avec le dépôt de garantie n'est pas possible dans la mesure où il est explicitement prévu, qu'en cas de résiliation du bail pour inexécution, celui-ci doit être imputé en premier aux dommages et intérêts

La SA HOIO, dans ses dernières écritures du 22 mars 2011 quant

à elle demande la confirmation de l'ordonnance querellée et sollicite

l'octroi d'une somme de 10 000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

Elle soutient essentiellement qu'en application des articles 1294 al 1 et 2313 du code civil, la caution peut opposer toutes les exceptions qui appartiennent au débiteur principal et notamment la compensation, que le dépôt de garantie a pour objet de garantir le paiement des loyers impayés et qu'ordonner la compensation ne se heurte à aucune difficulté sérieuse dans la mesure où la SCI La Source n'a aucune autre créance.

L'ordonnance de clôture a été prononcée le 26 mai 2011.

Pour un plus ample exposé du litige, la cour se réfère à l'ordonnance de référé du 25 février 2010 et aux conclusions des parties régulièrement notifiées.

MOTIFS DE LA DECISION

Il résulte de la lecture du contrat de bail signé le 12 juillet 2004 que « ce dépôt est versé en garantie du paiement du loyers et des charges.../... »

C'est à tort que la SCI la Source affirme que le dépôt de garantie vise en premier lieu le paiement de dommages et intérêts, lesquels, en toute hypothèse, ne sont pas dus en cas de liquidation judiciaire.

Aux termes de l'article 1294 al1 du code civil, la caution peut opposer la compensation de ce que le créancier doit au débiteur principal.

La compensation est possible entre créances réciproques unies par un lien de connexité , même en cas d'ouverture d'une procédure collective (art L 62267 al 1 du code du commerce.)

En l'espèce, la créance née du non paiement du loyer et l'obligation de restituer le dépôt de garantie sont connexes comme nées d'un même contrat.

C'est à tort que la SCI la Source affirme que le dépôt de garantie vise en premier lieu le paiement de dommages et intérêts, lesquels, en toute hypothèse, ne sont pas dus en cas de liquidation judiciaire, comme le démontre d'ailleurs son accord de principe pour une compensation résultant de son courrier du 24 août 2009.

C'est donc à bon droit que le juge des référés et ce , sans se heurter à aucune contestation sérieuse, a ordonné la compensation.

Sa décision doit être confirmée.

PAR CES MOTIFS

Confirme en toutes ses dispositions l'ordonnance de référé rendue par le président du l Tribunal de Grande Instance de Fort de France le 26 février 2010;

Y ajoutant,

Condamne la SCI La Source à payer à la SA HO HIO HEN INVESTISSEMENT OUTRE MER la somme de 2 000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

Condamne SA HO HIO HEN INVESTISSEMENT OUTRE MER aux dépens d'appel.

Signé par Mme GOIX, présidente de chambre, et Mme SOUNDOROM, greffier, auquel la minute a été remise

LE GREFFIER, LA PRESIDENTE,