Lease Rescission and Eviction Upheld Despite Occupancy by Non-Signatory Brother and Unproven Payments

ARRET No

R. G : 11/ 00138

X...

X...

C/

Y...

COUR D'APPEL DE FORT DE FRANCE

CHAMBRE CIVILE

ARRET DU 27 AVRIL 2012

Décision déférée à la cour : Jugement du Tribunal d'Instance de Fort-de-France, en date du 29 novembre 2010, enregistré sous le no 11-10-0041.

APPELANTS :

Monsieur Bellevue X...

...

97290 LE MARIN

représenté par Me Virginie MOUSSEAU, avocat au barreau de MARTINIQUE

Monsieur Saint-Yves X...

...

97290 LE MARIN

représenté par Me Virginie MOUSSEAU, avocat au barreau de MARTINIQUE.

INTIMEE :

Madame Pauline Y...

...

97211 RIVIERE-PILOTE

représentée par Me Rufina FREITAS-ECOUE, avocat au barreau de MARTINIQUE

COMPOSITION DE LA COUR :

Les parties ont été autorisées à déposer leur dossier le 17 février 2012 conformément aux dispositions de l'article 779 alinéa 3 du code de procédure civile et informées en application de l'article 786-1 du même code du nom des magistrats amenés à délibérer soit :

Présidente : MmeDERYCKERE, Conseillère

Assesseur : Mme BELLOUARD-ZAND, Conseillère

Assesseur : Mme TRIOL, Conseillère chargée du rapport

et de la date du prononcé de l'arrêt fixée au 27 AVRIL 2012

Greffier : lors des débats : Mme SOUNDOROM,

ARRET : contradictoire

prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ;

EXPOSE DU LITIGE :

Suivant bail du 5 janvier 2000, Mme Pauline Y...a loué à M. Bellevue X... une maison d'habitation sise au MARIN, ...pour un loyer de 426, 85 euros, incluant les charges provisionnelles.

Le 6 octobre 2008, elle a fait délivrer au locataire, et au frère de ce dernier, M. Saint Yves X..., occupant le logement, un commandement de payer les loyers.

Par jugement contradictoire du 29 novembre 2010, le tribunal d'instance de Fort de France a déclaré Mme Y...recevable en son action, ordonné la résiliation judiciaire du bail conclu entre celle-ci et M. Bellevue X... et l'avenant oral conclu entre celle-ci et M. Saint Yves X..., fixé l'indemnité d'occupation due à compter du 1erdécembre 2010 au montant du loyer, ordonné l'expulsion des défendeurs et tous occupants de leur chef, condamné conjointement Messieurs X... à payer à Mme Y..., en deniers ou quittances, la somme de 11 524, 95 euros, au titre des loyers et charges impayés au 30 novembre 2009, dit que sur la somme celle de 1 707, 40 euros portera intérêts au taux légal à compter du 6 octobre 2008.

Par déclaration enregistrée au greffe le 25 février 2011, M. Bellevue X... et M. Saint Yves X... ont relevé appel du jugement.

Par conclusions de motivation d'appel déposées le 23 mai 2011, ils ont demandé à la cour d'infirmer la décision déférée, de constater que M. Saint-Yves X... est le locataire exclusif, de prononcer la mise hors de cause de M. Bellevue X..., de constater que M. Saint-Yves X... est à jour de ses loyers, de débouter Mme Y...de toutes ses demandes et de la condamner à verser à son locataire la somme de 1 968, 26 euros, au titre des travaux effectués par lui dans la maison louée suite au passage du cyclone Dean.

A titre subsidiaire, au cas où la cour estimerait non rapportée la preuve du paiement de tous les loyers, ils ont réclamé que le compte soit fait entre les parties, qu'il soit sursis à la résiliation du bail, qu'il soit accordé les plus larges délais de paiement à M. Saint-Yves X....

Ils ont sollicité enfin la condamnation de Mme Y...au paiement de la somme de 2 500, 00 euros pour procédure abusive et celle de 1 500, 00 euros, à chacun, en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

Au soutien de leurs prétentions, ils exposent que, du fait de la négligence de Mme Y..., le bail originaire ne sera pas modifié alors que le locataire est bien M. Saint Yves X..., comme le prouvent les nombreuses pièces produites. Ils indiquent qu'avec l'accord de la propriétaire, ce dernier a installé dans les lieux loués son salon de coiffure. Ils affirment que le locataire a justifié du paiement des loyers d'août, septembre et octobre 2008 et d'autres sommes et que faute de réception de reçus par Mme Y..., il a des difficultés à faire la preuve du paiement de tous les loyers. Ils soulignent que M. Saint-Yves X... n'accuse aucun retard dans le paiement de son loyer. Ils exposent que la résiliation du bail a des conséquences fâcheuses sur l'activité professionnelle de M. X.... Ils soutiennent enfin qu'ils ont démontré que le locataire a fait des travaux à ses frais dans les lieux loués, avec l'accord de la propriétaire, suite aux dégâts causés par le cyclone Dean.

Par conclusions déposées au greffe le 22 juillet 2011, Mme Pauline Y...a demandé à la cour la confirmation du jugement déféré, la condamnation, au surplus, des appelants à lui verser les montants des taxes d'habitation pour 2008, 2009 et 2010, la somme de 2 500, 00 euros, à titre de dommages intérêts pour résistance abusive et celle de 3 000, 00 euros, en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

A l'appui de ses prétentions, elle expose que les arrangements conclus entre les appelants ne lui sont pas opposables et que M. Bellevue X... ne lui a pas donné congé. Elle soutient que la preuve de son accord concernant les travaux faits dans les lieux loués n'est pas rapportée.

L'ordonnance de clôture est intervenue le 10 novembre 2011.

MOTIFS DE L'ARRET :

Sur la qualité de locataire et la demande de mise hors de cause de M. Bellevue X... :

Aux termes de l'article 1134 du code civil, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. Elles ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel, ou pour les causes que la loi autorise. Elles doivent être exécutées de bonne foi.

En l'espèce, il est établi que le bail signé entre Mme Y...et M. Bellevue X..., le 5 janvier 2000, n'a été résilié par aucune des parties. S'il est démontré que le locataire n'occupe pas le logement loué, il reste cependant le titulaire du droit au bail.

Il est, de plus, reconnu par M. Saint-Yves X... qu'il habite dans les lieux loués et y exploite un salon de coiffure. Au vu des paiements effectués par lui pour le paiement des loyers et de son temps d'occupation dans la maison, il est évident que Mme Y...savait que c'était lui, et non son frère, qui y vivait et qu'elle ne s'y est pas opposée.

Les premiers juges ont donc, à bon droit, considéré que Mme Y...a valablement dirigé son action en justice contre les deux frères.

En effet, il appartenait à l'une comme à l'autre des parties

contractantes de faire modifier le contrat signé et les appelants ne peuvent valablement invoquer la négligence de la propriétaire pour obtenir la mise hors de cause de M. Bellevue X.... Cette demande doit donc être rejetée.

Sur le paiement des loyers et les demandes principales de Mme Y...:

Selon les dispositions de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Aux termes de l'article 1315 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier du paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

En l'espèce, Mme Y...peut se prévaloir du commandement de payer dûment signifié aux appelants, le 6 octobre 2008, pour réclamer le paiement du loyer pour les mois de juin à septembre 2008.

A l'inverse, M. Bellevue X... et M. Saint-Yves X... échouent à démontrer que le prix du bail a été acquitté par eux sur la même période. En effet, les morceaux de souches de carnets de chèques manquent singulièrement de précision et sont insuffisants à prouver le paiement. De même, en est-il des deux relevés de compte émis pour des périodes postérieures et dont le titulaire n'est même pas l'un des appelants.

Dans ces circonstances, le jugement déféré doit être confirmé en ce qu'il a prononcé la résiliation judiciaire du bail, ordonné l'expulsion des occupants, condamné messieurs X... au paiement du loyer jusqu'à la date de la résiliation et une indemnité mensuelle d'occupation, égale au montant du loyer, depuis cette date et jusqu'à libération complète des lieux.

Sur les demandes subsidiaires des appelants :

Faute de justifications sérieuses apportées à leur appui, ces demandes doivent être déboutées.

Il convient cependant de prononcer la condamnation en paiement des sommes dues, en deniers ou quittances, afin de permettre aux appelants d'y soustraire celles éventuellement acquittées à la propriétaire.

Sur la demande en paiement au titre des travaux :

Les appelants justifient leur demande par la production aux débats d'une facture d'une entreprise, de décembre 2009, pour des travaux de peinture extérieurs et intérieurs à l'adresse des lieux loués et par un reçu émanant de la même entreprise, du 22 décembre 2008.

Ces pièces sont insuffisantes à démontrer que la propriétaire doit le remboursement des sommes y figurant aux frères X....

Il convient encore de confirmer le jugement déféré de ce chef.

Sur la demande de Mme Y...au titre des taxes d'habitation :

Cette demande, nouvelle en cause d'appel, n'est justifiée par aucun élément. L'intimée en est donc déboutée.

Sur la demande en dommages intérêts pour procédure abusive :

L'abus de procédure n'étant pas démontré, cette demande sera rejetée.

Sur les dispositions de l'article 700 du code de procédure civile :

L'équité justifie le débouté des demandes formées au titre des frais irrépétibles.

M. Bellevue X... et M. Saint-Yves X... supporteront les dépens

PAR CES MOTIFS :

Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions ;

Y ajoutant,

Déboute M. Bellevue X... et M. Saint-Yves X... de leurs demandes subsidiaires ;

Autorise M. Bellevue X... et M. Saint-Yves X... à acquitter les sommes dues en deniers ou quittances valables ;

Déboute Mme Pauline Y...de sa demande en paiement des taxes d'habitation pour les années 2008, 2009 et 2010 ;

Déboute Mme Pauline Y...de sa demande en dommages intérêts pour procédure abusive ;

Rejette les demandes fondées sur les dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;

Condamne M. Bellevue X... et M. Saint-Yves X... aux dépens.

Signé par Mme DERYCKERE, présidente, et Mme SOUNDOROM greffier, lors du prononcé auquel la minute a été remise.

LE GREFFIER, LA PRESIDENTE,