Company v. Landlord regarding Non-Compete Breach and Damages
France (FR)
Synthèse Legislator
Généré par l'IAAn appellant company, formerly known as another entity, appealed a judgment that had rejected its claim for damages against a landlord based on an alleged breach of a non-compete clause in a lease agreement, which barred the landlord from operating a similar business in adjacent properties. The appellate court confirmed the lower court's decision, reasoning that while the landlord had indeed violated the non-compete clause by leasing neighboring premises to businesses similar to the appellant's, the appellant failed to substantiate the claimed damages of €150,000, as its financial records showed increasing revenue despite the competing businesses and the competitor tenancies appeared ephemeral; furthermore, the claims for damages due to loss of enjoyment related to unexecuted administrative repairs or cyclone damage were also unfounded, leading the court to uphold the dismissal of all the appellant's requests, although it awarded the appellant €1,000 under Article 700 for procedural costs.
Regeste Legislator
Généré par l'IAarticle 450 du code de procédure civile, article 700 du code de procédure civile, article 779 alinéa 3 du code de procédure civile, article 786-1 du même code; Company v. Landlord regarding Non-Compete Breach and Damages: The appellate court confirmed the lower court's decision, reasoning that while the landlord had indeed violated the non-compete clause by leasing neighboring premises to businesses similar to the appellant's, the appellant failed to substantiate the claimed damages of €150,000, as its financial records showed increasing revenue despite the competing businesses and the competitor tenancies appeared ephemeral; furthermore, the claims for damages due to loss of enjoyment related to unexecuted administrative repairs or cyclone damage were also unfounded, leading the court to uphold the dismissal of all the appellant's requests, although it awarded the appellant €1,000 under Article 700 for procedural costs.
Mots-clés
Généré par l'IADispositions légales citées
Généré par l'IADécisions connexes
Généré par l'IAQuestions juridiques clés extraites par Legislator
Généré par l'IAApplied to order the appellant to pay the respondent €1,000 for costs not covered by litigation expenses.
Cited in relation to the procedural authorization for the parties to file their dossier.
Cited regarding informing the parties of the magistrates deliberating and the date of the judgment.
Cited regarding the manner in which the judgment was pronounced (by making it available to the registry).
Texte complet
ARRET No
R.G : 09/00654
SARL DELWAULLE COMPAGNIE ANCIENNEMENT SARL HIER ET AUJOURD'HUI
C/
X...
COUR D'APPEL DE FORT DE FRANCE
CHAMBRE CIVILE
ARRET DU 27 AVRIL 2012
Décision déférée à la cour : Jugement du Tribunal de Grande Instance de Fort de France, en date du 18 novembre 2008, enregistré sous le no 06/01987.
APPELANTE :
SARL DELWAULLE COMPAGNIE ANCIENNEMENT SARL HIER ET AUJOURD'HUI
Ancienne usine
De Petit Bourg
97215 RIVIERE-SALEE
représentée par Me Romain PREVOT de la SCP WINTER-DURENNEL & PREVOT, avocats au barreau de MARTINIQUE
INTIME :
Monsieur Georges X...
...
97215 RIVIERE-SALEE
représenté par Me Gérard GRANVORKA, avocat au barreau de MARTINIQUE
COMPOSITION DE LA COUR :
Les parties ont été autorisées à déposer leur dossier le 17 février 2012 conformément aux dispositions de l'article 779 alinéa 3 du code de procédure civile et informées en application de l'article 786-1 du même code du nom des magistrats amenés à délibérer soit :
Monsieur Hervé EXPERT, Premier Président
Mme DERYCKERE, Conseillère
Mme BELLOUARD-ZAND, Conseillère chargée du rapport
et de la date du prononcé de l'arrêt fixée au 27 AVRIL 2012
Greffier : lors des débats, Mme SOUNDOROM,
ARRET : contradictoire
prononcé par mise à disposition au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ;
EXPOSE DU LITIGE
Vu l'acte introductif d'instance délivrée le 1er juin 2006 par la société Hier et Aujourd'hui à M. Georges X... aux fins de condamnation à lui payer la somme de 150 000 euros à titre de dommages et intérêts et 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
Vu le jugement rendu le 18 novembre 2008 par le tribunal de grande instance de Fort-de-France déboutant la société Hier et Aujourd'hui de toutes ses demandes, et M. Georges X... de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive.
Vu l'appel interjeté par la société Delwaulle Compagnie le 19 décembre 2008 du jugement rendu en toutes ses dispositions.
Vu l'assignation délivrée le 3 septembre 2009 par la société Delwaulle Compagnie à M. Georges X... se prévalant de la clause de non-concurrence contenue au bail, invoquant un non respect de cette clause par le bailleur et sa volonté manifeste de nuire à son locataire, mentionnant par ailleurs un défaut d'exécution de travaux prescrits par l'autorité administrative, demandant en conséquence à la cour d'infirmer le jugement rendu le 18 novembre 2008, et de condamner M. Georges X... à lui payer la somme de 150 000 euros à titre de dommages et intérêts pour non respect de la clause de non concurrence et celle de
50 000 euros en réparation du trouble de jouissance, ainsi que de cesser d'exploiter directement ou indirectement dans l'immeuble dont font partie les locaux ou dans les immeubles contigus un commerce similaire à celui du preneur, sous astreinte de 15 000 euros par infraction constatée.
Vu les conclusions en réponse de M. Georges X... en date du 12 février 2010, soulevant un défaut de qualité à agir de la société appelante, subsidiairement l'absence de fait dommageable et de préjudice, d'infraction actuelle à la clause de non concurrence, et de troubles de jouissance, demandant à la cour de déclarer l'appel irrecevable, subsidiairement mal fondé, de confirmer le jugement entrepris, et de condamner la société Delwaulle Compagnie à lui payer la somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts pour appel abusif.
Vu l'ordonnance rectificative de clôture en date du 4 novembre 2011.
MOTIFS DE LA DECISION
- Sur la qualité à agir de l'appelante
Il est établi par les extraits Kbis produits que la société Hier et Aujourd'hui immatriculé au RCS de Fort-de-France sous le noB434280269 a changé de dénomination le 2 mai 2001, pour devenir la société Delwaulle Compagnie.
Dans ces conditions, la qualité de la société Delwaulle Compagnie pour interjeter appel du jugement rendu le 18 novembre 2008 est certaine.
- Sur le fond
La clause du bail conclu entre les parties fait interdiction au bailleur d'exploiter directement ou indirectement dans l'immeuble dont font partie les locaux et dans les immeubles contigus un commerce similaire à celui du preneur et de louer tout ou partie du même immeuble pour l'exercice d'un commerce identique .
Cette clause limitée à la durée du bail et aux immeubles qu'il désigne doit recevoir application.
Il résulte des pièces produites que le bailleur n'a pas satisfait à son obligation puisque des baux portant sur un immeuble voisin ont été conclu par lui, les preneurs successifs exploitant un commerce de vente de meubles, identique ou similaire à celui du preneur.
En raison de la faute commise, le bailleur doit réparation du préjudice subi.
Mais, en l'espèce, le préjudice allégué évalué à la somme de
150 000 euros n'est pas établi et ne résulte pas des pièces produites.
En effet, les bilans simplifiés pour les années 2003 à 2007 de la société Delwaulle Compagnie, qui sont produits font état d'une augmentation constante du chiffre d'affaires, à l'exception de l'année 2005.
Cependant, pour l'année 2005 la baisse du chiffre d'affaires a nécessairement une toute autre cause que l'installation d'un commerce concurrent, dont l'effectivité durant la période concernée ne résulte pas des pièces produites.
En outre, la succession des baux conclus, portant sur le même local, marque le caractère éphémère et peu concurrentiel des commerces exploités, venant confirmer l'absence de préjudice.
Par ailleurs, aucune infraction actuelle à la clause de non concurrence n'est mentionnée, de sorte qu'est sans objet la demande tendant à interdire à M. Georges X... la location de ses locaux pour l'exercice d'un commerce similaire, sous astreinte de 15 000 euros par infraction constatée.
S'agissant des troubles de jouissance du fait du bailleur, tenant au défaut d'exécution de travaux prescrits par l'autorité administrative ou résultant des dégradations subies par la toiture des locaux lors du cyclone Dean, ils ne sont pas établies ainsi que l'a justement énoncé le Tribunal, pas plus que ne l'est le préjudice qui en serait résulté dont la réparation est sollicitée à hauteur de 50 000 euros sans plus de précision.
Dans ces conditions, le jugement doit être confirmé en ce qu'il a débouté la société Delwaulle Compagnie de l'ensemble de ses demandes.
Cependant, la société Delwaulle Compagnie n'a fait qu'user de son droit d'appel sans qu'il puisse lui être reproché un quelconque abus dans l'exercice de ce droit.
Il y a lieu en conséquence de débouter M. Georges X... de sa demande de dommages et intérêts et de confirmer le jugement sur ce point.
La société Delwaulle Compagnie qui succombe en son appel sera condamnée à payer à M. Georges X... la somme de 1 000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
La cour,
Déclare recevable la société Delwaulle Compagnie en son appel du jugement rendu le 18 novembre 2008 ;
Confirme le jugement en toutes ses dispositions ;
Condamne la société Delwaulle Compagnie à payer à M. Georges X... la somme de 1.000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
La condamne aux dépens.
Signé par M. EXPERT, Premier Président, et Mme SOUNDOROM greffier, lors du prononcé auquel la minute a été remise.
LE GREFFIER, LE PREMIER PRESIDENT,