SCI Managers' Joint and Several Liability for Real Estate Promotion Debts

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Sur le moyen unique, ci-après annexé :

Attendu, d'une part, qu'ayant, par motifs propres et adoptés, relevé que la société civile immobilière des Trois (la SCI) était expressément définie comme une société civile immobilière de construction vente, la cour d'appel a, sans dénaturation, retenu que l'objet social de celle-ci était la construction d'immeubles et la commercialisation des logements ou bureaux, sans qu'il soit exigé qu'elle soit propriétaire des terrains sur lesquels était édifiée la construction ;

Attendu, d'autre part, qu'ayant relevé, par motifs propres et adoptés, que les parties étaient liées par un contrat de promotion immobilière par lequel la SCI s'engageait à faire procéder à la construction d'un immeuble de vingt logements et bureaux vendus en l'état futur d'achèvement et à assurer la commercialisation et la vente des appartements et bureaux et qu'elle avait passé les marchés avec les entreprises, procédé à la commercialisation des lots, signé les actes de vente et reçu les fonds, la cour d'appel a pu retenir que la conclusion d'un contrat de promotion immobilière était conforme à l'objet social de la SCI et que celle-ci était une société civile de construction vente et a exactement déduit de ces seuls motifs qu'en application de l'article L. 211-2 du code de la construction et de l'habitation, les deux gérants devaient être condamnés à payer les sommes dues aux époux X..., chacun à proportion de leurs droits sociaux ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne M. Y... aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du neuf mai deux mille douze.

MOYEN ANNEXE au présent arrêt

Moyen produit par la SCP Lyon-Caen et Thiriez, avocat aux Conseils pour M. Y....

Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir condamné Monsieur Daniel Y... à payer aux époux X... la somme de 721. 160, 36 euros ;

AUX MOTIFS QUE l'article L. 211-2, alinéas 1 et 2, du Code de la construction et de l'habitation dispose : « Les associés sont tenus du passif social sur tous leurs biens à proportion de leurs droits sociaux. Les créanciers de la société ne peuvent poursuivre le paiement des dettes sociales contre un associé qu'après mise en demeure adressée à la société et restée infructueuse » ; qu'aux termes de la convention du 28 juillet 2004 et de l'avenant du 7 juin 2005, le promoteur « se charge de l'ensemble des prestations et obligations pour réaliser l'immeuble d'habitation et de bureaux » et reçoit mandat pour ces opérations dont la liste est stipulées non exhaustive ( ) ; qu'il a bien contrat de promotion immobilière en vertu duquel plusieurs ventes ont été conclues, avant l'ouverture de la liquidation de la SCI DES TROIS, sous la signature de Monsieur Z..., par exemple l'acte X.../ SCI LBN1 LE MILLENAIRE du 9 juin 2005 « Monsieur et Madame X... représentés aux présentes par Monsieur Marc Z..., gérant de la société », encore l'acte X.../ A...du 27 juin 2005 avec représentation dans les mêmes termes, encore l'acte X.../ B...du 7 mai 2007 avec représentation dans les mêmes termes, etc. ; que, ainsi que l'a exactement relevé le Tribunal, la SCI DES TROIS est expressément définie comme une société civile de construction vente ; que son objet social n'est pas seulement la commercialisation pour le compte d'autrui, mais la construction et la vente de logements et bureaux en état futur d'achèvement ; qu'elle ne s'en est écartée, contraignant les époux X...

à une prise en charge de l'opération que le contrat aurait dû leur épargner, qu'en ce que l'objectif réel de ses associés était d'encaisser les acomptes versés par les acquéreurs sur le compte d'une autre société, laissant la SCI DES TROIS exsangue, le chantier et les acquéreurs à l'abandon et les époux X... devant le seul choix de perdre leur patrimoine ou de sauver à leurs frais l'opération ; que Monsieur Y..., qui n'a pas usé de sa position d'associé égalitaire pour s'opposer à la dérivation des acomptes versés par les acquéreurs vers une autre société dont il est demeuré associé, ne peut se prétendre étranger au préjudice subi par Monsieur et Madame X..., non plus que Monsieur Marc Z..., auteur direct des opérations d'encaissement sur le compte d'une autre société des fonds versés par les acquéreurs de la SCI DES TROIS ; que les marchés avec les entreprises ont été passés par la SCI DES TROIS, que c'est la SCI DES TROIS qui a procédé à la commercialisation des lots, que Monsieur Marc Z... a signé les actes de vente en qualité de gérant de la SCI et a reçu les fonds à l'occasion de ces ventes ; que c'est par une exacte appréciation des éléments de fait de la cause que les premiers juges ont retenu le caractère de société civile de construction vente et jugé que les conditions de l'article L 211-2 susvisés étaient remplies et ont condamné Monsieur Y... et Monsieur Z... aux sommes dues aux époux X... par la SCI DES TROIS, la cession des part de Monsieur Y..., qui serait intervenue en juillet 2005, ne l'exonérant pas des obligations qu'il a souscrites à leur égard comme associé de la SCI DES TROIS ;

ALORS, D'UNE PART, Qu'il était expressément indiqué dans les statuts de la SCI DES TROIS que celle-ci avait pour seul objet la construction d'immeubles « en vue de leur vente en totalité ou par fraction à des tiers » et qu'à cet effet, elle pouvait « Acquérir les terrains nécessaires à la réalisation des immeubles précités », « Démolir les bâtiments éventuellement existant sur ces terrains », « Louer accessoirement ces immeubles », et « Effectuer toute opération se rattachant directement ou indirectement à la réalisation de cet objet » ; qu'en énonçant, pour condamner Monsieur Y...et Monsieur Z... aux sommes dues aux époux X... par la SCI DES TROIS, que son objet social n'était « pas seulement la commercialisation pour le compte d'autrui » mais aussi la construction et la vente de logements et bureaux en état futur d'achèvement, la Cour d'appel a dénaturé les termes clairs et précis des statuts de cette société, lesquels n'indiquaient pas que la SCI avait pour objet social la commercialisation pour le compte d'autrui, et elle a, dès lors, violé l'article 1134 du Code civil ;

ALORS, D'AUTRE PART, QUE, selon l'article 1831-1 du Code civil, le contrat de promotion immobilière est un mandat d'intérêt commun par lequel une personne dite « promoteur immobilier » s'oblige envers le maître de l'ouvrage à faire procéder, pour un prix convenu, au moyen de contrats de louage d'ouvrage, à la réalisation d'un programme de construction d'un ou de plusieurs édifices ainsi qu'à procéder elle-même ou à faire procéder, moyennant une rémunération convenue, à tout ou partie des opérations juridiques, administratives et financières concourant au même objet ; qu'après avoir constaté que la convention du 28 juillet 2004 devait s'analyser en un contrat de promotion immobilière, ce dont il résultait nécessairement que la SCI DES TROIS avait agi en qualité de mandataire des époux X..., et après avoir relevé que Monsieur Z... avait signé les actes de vente en qualité de mandataire des époux X..., la Cour d'appel qui, pour juger que les conditions de l'article L 211-2 du Code de la construction et de l'habitation étaient réunies, a néanmoins retenu que la SCI avait directement conclu des marchés avec les entreprises et que Monsieur Z... avait signé les actes de vente en sa qualité de gérant de la SCI, n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, violant ainsi les dispositions des articles 1831-1 du Code civil et L 211-2 et suivants du Code de la construction et de l'habitation ;