Property Owners' Association v. Co-Owner: Interest Calculation on Condominium Fees

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Attendu, selon le jugement attaqué (juridiction de proximité de Thonon-les-Bains, 28 janvier 2010), que le syndicat des copropriétaires Belle Neige La Fouly (le syndicat) a assigné M. X..., copropriétaire, en paiement d'une certaine somme, actualisée au 9 novembre 2009, à titre d'arriéré de charges de copropriété et de frais ;

Sur le moyen unique, pris en sa seconde branche, ci-après annexé :

Attendu qu'ayant relevé que le syndicat produisait les mises en demeure du syndic des 17 novembre 2008 et 13 janvier 2009 ainsi que les mises en demeure du 27 janvier 2009, la juridiction de proximité, qui n'était pas tenue de procéder à une recherche qui ne lui était pas demandée, a légalement justifié sa décision en retenant qu'il convenait d'imputer au copropriétaire défaillant les frais de relance et de mise en demeure ;

Mais sur le moyen unique, pris en sa première branche :

Vu l'article 1153 du code civil ;

Attendu que la personne tenue au paiement d'une somme d'argent envers une autre ne lui en doit les intérêts qu'après avoir été mise en demeure ;

Attendu que, pour condamner M. X... à payer au syndicat la somme de 3 062,03 euros en principal outre les intérêts au taux légal à compter du 27 janvier 2009, date de la mise en demeure, le jugement retient que la dette actualisée au 9 novembre 2009 doit être fixée à la somme de 3 062,03 euros ;

Qu'en statuant ainsi, alors qu'elle avait constaté que la mise en demeure du 27 janvier 2009 portait sur la somme de 1 415,19 euros, la juridiction de proximité a violé le texte susvisé ;

PAR CES MOTIFS :

CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il condamne M. X... à payer les intérêts au taux légal sur la somme de 3 062,03 euros à compter du 27 janvier 2009, le jugement rendu le 28 janvier 2010, entre les parties, par la juridiction de proximité de Thonon-les-Bains ; remet, en conséquence, sur ce point, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit jugement et, pour être fait droit, les renvoie devant la juridiction de proximité d'Annemasse ;

Condamne le syndicat des copropriétaires Belle Neige La Fouly aux dépens ;

Vu les articles 700 du code de procédure civile et 37, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1991, condamne le syndicat des copropriétaires Belle Neige La Fouly à payer à la SCP Boulloche la somme de 2 500 euros ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite du jugement partiellement cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du deux mai deux mille douze.

MOYEN ANNEXE au présent arrêt

Moyen produit par la SCP Boulloche, avocat aux Conseils pour M. X...

Le moyen de cassation fait grief au jugement attaqué d'avoir condamné M. X... à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble « BELLE NEIGE » la somme de 3062,03 € en principal, outre intérêts au taux légal à compter du 27 janvier 2009, capitalisés,

Aux motifs que aux termes des dispositions de l'article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, chaque copropriétaire est tenu de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement communs ainsi qu'à la conservation, l'entretien et l'administration des parties communes de l'immeuble. En l'espèce, les pièces versées aux débats par le syndicat des copropriétaires, et notamment :

- le relevé de propriété,

- l'attestation de Me FUMEX, notaire, en date du 18 décembre 1995,

- le jugement du 20 mars 2007,

- le décompte des sommes dues au titre du jugement du 20 mars 2007,

- les décomptes du syndic du 23 octobre 2009,

- le décompte récapitulatif au 1er octobre 2009,

- les relevés de compte du 26 janvier, 23 juin et 9 novembre 2009,

- les mises en demeure du syndic du 17 novembre 2008 et 13 janvier 2009,

- les mises en demeure du 27 janvier 2009,

- les procès-verbaux des assemblées générales du 14 août 2008 et 14 août 2009, établissent que Monsieur Giuseppe X... n'a pas réglé les charges de copropriété lui incombant. Il convient, dans ces conditions, de constater que la demande est fondée dans son principe.

L'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 dispose :

« Par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l'article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné : les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur ; le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l'équité ou de la situation économique des parties au litige ».

Il convient, dès lors, d'imputer au défendeur les frais de relance et de mise en demeure.

En conséquence, la dette actualisée au 9 novembre 2009 de Monsieur Giuseppe X... envers le syndicat des copropriétaires de l'immeuble «BELLE NEIGE» sera fixée à la somme de 3 062,03 € au titre des charges de copropriété outre intérêts au taux légal à compter du 27 janvier 2009, date de la mise en demeure »,

Alors que, d'une part, les sommes dues au syndicat de copropriété ne peuvent être assorties d'intérêts qu'à compter de la mise en demeure de les payer adressée au copropriétaire ; qu'en l'espèce, le syndicat des copropriétaires a mis en demeure l'exposant, le 27 janvier 2009, de payer la somme de 1.415,19 € ; qu'à cette date, les intérêts pouvaient donc seulement être octroyés sur la somme de 1.415,19 € ; qu'en condamnant néanmoins l'exposant à payer les intérêts au taux légal à compter du 27 janvier 2009 sur la condamnation au paiement de 3.062,03 €, le juge de proximité a violé les articles 1153 du code civil, 10 de la loi du 10 juillet 1965 et 36 du décret du 17 mars 1967 ;

Alors que, d'autre part, le juge qui met à la charge d'un copropriétaire des frais sur le fondement de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 doit justifier qu'ils sont nécessaires ; qu'en l'espèce, le juge de proximité a décidé d'imputer à l'exposant les frais de relance et de mise en demeure, sans rechercher si ces frais étaient nécessaires au sens de cet article ; qu'en statuant ainsi, le juge a privé sa décision de base légale au regard de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.