Landlord Upheld in Lease Termination for Contractual Breaches

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Sur le moyen unique, ci-après annexé :

Attendu qu'ayant, d'une part, relevé que la bailleresse n'avait accepté des chèques de garantie qu'à titre temporaire et avait vainement exigé à plusieurs reprises la remise de la caution bancaire prévue par le bail, et souverainement retenu que la preuve d'une substitution de garantie n'était pas rapportée, d'autre part, relevé que les documents sommaires remis par la locataire étaient insuffisants pour permettre à la bailleresse d'apprécier la nature exacte des travaux réalisés sans son consentement et n'avaient pas été produits dans le délai du commandement, la cour d'appel, qui n'avait pas à apprécier la gravité des manquements justifiant la mise en œuvre de la clause résolutoire, en a exactement déduit que cette clause était acquise ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne Mme X..., ès qualités de liquidateur à la liquidation judiciaire de la société Côte Ouest, aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du trois avril deux mille douze.

MOYEN ANNEXE au présent arrêt

Moyen produit par la SCP Blanc et Rousseau, avocat aux Conseils pour Mme X..., ès qualités

Il est reproché à l'arrêt attaqué d'avoir constaté l'acquisition de la clause résolutoire à la date du 27 août 2007 et ordonné l'expulsion de la Société Côte Ouest,

Aux motifs que la production d'une lettre de l'entreprise de maçonnerie attestant n'avoir effectué aucune démolition du mur porteur ni celle du mur de refend à laquelle était jointe une facture de travaux avec leur description sommaire était insuffisante pour permettre à la CNP d'apprécier la nature exacte des travaux entrepris et ne pouvait suppléer le dossier technique que le preneur s'était obligé à transmettre au bailleur avant d'entreprendre les travaux ; que faute d'avoir transmis ce dossier technique des travaux comportant leurs plans et descriptifs dans le délai d'un mois du commandement au plus tard, la Société Côte Ouest avait failli à son obligation contractuelle ; que par ailleurs, la fourniture d‘un cautionnement bancaire était une condition déterminante de l'engagement de la bailleresse qui avait accepté la cession du fonds en échange d'une remise de chèque d'un montant de 114.343,82 euros représentant un an de loyers en raison de l'impossibilité pour la cessionnaire de fournir la caution bancaire au jour de la signature ; que la bailleresse n'avait pas cessé ensuite de réclamer la caution bancaire prévue au bail ; qu'afin de permettre la remise de cette caution sans difficulté pour la locataire, la bailleresse avait enfin remis à l‘avocat de la Société Côte Ouest le 20 mai 2008 les chèques d'un montant de 114.343,82 euros sans la remise en échange de la caution bancaire et sans qu'aient été justifiées des difficultés de la Société Côte Ouest alors in bonis pour l'obtenir ;

Alors que 1°) le juge ne peut prononcer la résolution sans constater que l'inexécution a suffisamment d'importance pour justifier l'application de la clause résolutoire ; que la cour d'appel, qui a constaté que l'entrepreneur de travaux avait attesté que les travaux avaient consisté en un doublage de cloisonnement intérieur, une réfection de la faïence de la cuisine, des peintures intérieures, la pose de faux plafonds suspendus et d'une véranda aluminium, que ce document avait été transmis à la CNP Assurances et n'a pas caractérisé en quoi la gravité des manquements imputés à la Société Côte Ouest justifiait la résiliation de la convention, a violé l'article 1184 du code civil ;

Alors que 2°) le remplacement d'une obligation par une nouvelle emporte novation ; que la cour d'appel, qui a constaté que la CNP avait accepté la cession du fonds de commerce en échange de la remise d'un chèque de 114.343,82 euros représentant un an de loyers à la place du cautionnement, a violé l'article 1271 du code civil.