Landlord Eviction Upheld Despite Warranty of Habitability Breach; Rent Indemnity Awarded

ARRÊT DU

27 Février 2012

RG N : 11/ 00773

Fabrey X...

Aline X...

C/

Serge Y...

Aide juridictionnelle

ARRÊT no 297-12

COUR D'APPEL D'AGEN

Chambre Civile

Prononcé par mise à disposition au greffe conformément au second alinéa de l'article 450 et 453 du Code de procédure civile le vingt sept Février deux mille douze, par Raymond MULLER, Président de Chambre, assisté de Nathalie CAILHETON, Greffier

LA COUR D'APPEL D'AGEN, 1ère Chambre dans l'affaire,

ENTRE :

Monsieur Fabrey X...

né le 15 Janvier 1964 à MONTPELLIER (34000)

de nationalité française, artisan maçon

Madame Aline X...

demeurant tous deux :...

46300 ROUFFILHAC

assistés de la SCP TANDONNET Henri, avocats postulants inscrits au barreau d'AGEN, et de la Me Philippe MERCADIER, SCP MERCADIER-CHEVALIER, avocats au barreau de CAHORS,

(bénéficient d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2011/ 002377 du 31/ 05/ 2011 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle d'AGEN)

APPELANTS d'un jugement rendu Tribunal d'Instance de FIGEAC en date du 12 Avril 2011

D'une part,

ET :

Monsieur Serge Y...

né le 01 Août 1947 à FIGEAC (46100)

de nationalité française, gérant de société

demeurant :...

46100 CAMBES

assisté de la SCP PATUREAU AL RIGAULT PH, avocats postulants inscrits au barreau d'AGEN, et de Me Mustapha YASSFY, avocat plaidant inscrit au barreau de CAHORS

INTIMÉ

D'autre part,

a rendu l'arrêt contradictoire suivant après que la cause ait été débattue et plaidée en audience publique, le 09 Janvier 2012, devant Raymond MULLER, Président de Chambre, Chantal AUBER, Conseiller, et Aurore BLUM, Conseiller (laquelle, désignée par le Président de Chambre, a fait un rapport oral préalable), assistés de Nathalie CAILHETON, Greffier, et qu'il en ait été délibéré par les magistrats du siège ayant assisté aux débats, les parties ayant été avisées par le Président, à l'issue des débats, que l'arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe à la date qu'il indique.

En vertu d'un contrat de location du 4 janvier 2010, Monsieur Fabrey X... et Madame Aline X... sont locataires d'une maison d'habitation située à ......, appartenant à Monsieur Serge Y..., ce à compter du 1er décembre 2009.

Un loyer mensuel de 750 euros a été initialement convenu avec indexation.

Il est notamment stipulé au contrat de bail qu'à défaut de paiement à l'échéance d'un seul terme de loyer, le bail serait résilié de plein droit, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Par acte du 21 juillet 2010 et du 21 octobre 2010, le bailleur a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme due au titre des loyers et charges échus.

En raison d'impayés, par acte du 11 janvier 2011, Monsieur Y... a assigné les locataires devant le tribunal d'instance de FIGEAC qui, par jugement du 12 avril 2011, a :

- constaté l'acquisition de la clause résolutoire,

- autorisé, deux mois après le commandement d'avoir à libérer les lieux, à faire expulser Monsieur et Madame X...,

- les a condamnés au payement de la somme de 2. 920, 13 euros au titre des loyers, charges et indemnité d'occupation dus au 31 janvier 2011, outre les charges justifiées,

- les a condamnés à la somme de 500 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile,

- rejeté la demande d'expertise.

Par acte du 6 mai 2011, Monsieur et Madame X... ont relevé appel.

Par conclusions signifiées le 16 décembre 2011 auxquelles il convient de se référer pour de plus amples développements, les époux X... concluent à l'infirmation.

Principalement, ils demandent à la Cour de :

- constater le manquement du bailleur à son obligation de délivrance d'un logement décent,

- condamner le bailleur au payement d'une indemnité pour préjudice de jouissance égale au montant des loyers réclamés.

Subsidiairement :

- octroyer les plus larges délais de paiement.

A l'appui de leurs prétentions, ils font valoir :

- que lorsque le logement à usage d'habitation est impropre à son usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la résiliation du bail pour demander l'expulsion,

- que la maison louée ne correspond pas exigences légales s'agissant de l'électricité et de la plomberie qui ne sont pas aux normes, qu'ils ont passé l'hiver sans eau chaude,

- que l'isolation de la maison est inexistante, que la piscine est inutilisable.

En réponse, par conclusions signifiées le 14 décembre 2011 auxquelles il convient de se référer pour de plus amples développements, Monsieur Y... demande :

A titre principal de dire les conclusions irrecevables, de constater que l'appel n'est pas soutenu et de confirmer le jugement,

A titre subsidiaire de rejeter attestations et devis et de confirmer le jugement.

Il sollicite en outre 1. 000 euros d'indemnité de procédure.

A l'appui de ses prétentions, il fait valoir :

- que par combinaisons des articles 961 et 962 du Code de procédure civile, les conclusions des parties ne sont pas recevables tant que les indications sur leur domicile ne sont pas fournies,

- que les attestations communiquées ne sont pas conformes aux dispositions de l'article 202 du Code de procédure civile,

- que la preuve des manquements n'est pas rapportée.

L'ordonnance de clôture est intervenue le 9 janvier 2012

SUR CE, LA COUR

Sur l'irrecevabilité des conclusions

Vu l'article 961 du Code de procédure civile

Les conclusions ne sont pas recevables si la partie n'a pas fait mention de son domicile sauf si le domicile réel a été fourni. Toutefois, par dernières conclusions récapitulatives en date du 18 décembre 2011, les appelants communiquent leur nouvelle adresse suite à leur départ de l'immeuble loué.

Par suite de la régularisation intervenue en cours de procédure, avant la clôture des débats, il convient de dire recevables les conclusions.

Sur l'obligation de délivrance

Les locataires prétendent que l'immeuble loué ne répondait pas aux exigences d'une location décente au sens de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989 et du décret du 30 janvier 2002.

S'agissant des locaux en eux-mêmes

Les parties ne versent pas d'état des lieux entrant de sorte que le locataire est réputé avoir reçu les lieux en bon état.

A ce titre, les locataires versent diverses photographies qui montrent un logement qui n'est certes pas accueillant pour être à " l'état brut " mais pour autant qui ne correspond pas non plus à un logement indécent. A ce titre, l'on peut relever à l'article 7 du contrat de bail que " le bailleur donne à ce jour son accord au locataire afin de réaliser des travaux d'aménagement intérieur ".

S'agissant de la piscine

Il résulte en outre des termes du bail que la location inclut une piscine. S'il n'est pas contestable au vue des photographies produites que la piscine est en mauvais état, pour autant, aucun diagnostic d'un spécialiste n'est produit, de sorte qu'il ne peut être fait la part, de l'obligation d'entretien qui incombe au locataire et de celle de réparation qui s'impose au bailleur.

S'agissant de la plomberie et du chauffage

Aux termes de l'article 6 b : " le bailleur est obligé de délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ".

A ce titre, le locataire verse un courrier et non une attestation du 2 août 2011 de Monsieur Pierre B..., plombier-électricien, duquel il s'excipe une non-conformité d'une part, de la plomberie notamment s'agissant de l'alimentation de la chaudière au fioul et, d'autre part, de l'installation électrique (pas de prise de terre, interrupteurs et prises électriques fondues....).

L'ensemble des remises aux normes s'élève, suivant devis du 6 août 2011, à la somme de 10. 500 euros TTC, or Monsieur Y... ne produit aucun document permettant de mettre en cause la réalité des réparations à envisager.

Le locataire n'est tenu qu'au seul entretien des installations, or les réparations de mise aux normes, ou celles relatives à la vétusté, n'incombent qu'au bailleur.

Par suite, Monsieur Y... ne justifie pas avoir satisfait à son obligation de délivrance conforme sur ces deux points.

Sur le préjudice de jouissance

Le préjudice de jouissance peut être estimé en raison des non-conformités qui affectent des équipements essentiels à l'usage de l'habitation à 50 % du montant du loyer soit 375 euros par mois, ce du premier terme de loyer impayé jusqu'à la dernière indemnité d'occupation réclamée.

Le paiement s'opérant par compensation avec la dette de loyers.

Sur les autres demandes

Vu l'article 1244-1 du Code civil

Les époux X... ne justifient pas de leur situation financière récente. Ils n'ont produits qu'une attestation de la caisse d'allocations familiales du 16 décembre 2010 et un avis d'impôt sur le revenu 2010 (revenus 2009).

Par suite, la demande de délais est rejetée

Par ailleurs, le principe de la demande d'expulsion est confirmé, bien que sans objet, sachant que les époux X... ont quitté les lieux.

En cause d'appel, Monsieur Y... sera débouté de sa demande fondée sur l'article 700 du Code de procédure civile

Chaque partie conservera la charge de ses dépens d'appel.

PAR CES MOTIFS,

La Cour, après en avoir délibéré conformément à la loi, statuant par arrêt contradictoire prononcé par mise à disposition au greffe et en dernier ressort,

Confirme le jugement ;

Y ajoutant,

Dit que Monsieur Serge Y... ne justifie avoir satisfait à l'obligation de délivrance conforme de l'immeuble loué situé......,

Condamne en conséquence Monsieur Serge Y... à payer par compensation avec les loyers et indemnités d'occupations dus une indemnité de 50 % du montant de la quittance, soit 375 euros par mois, à compter du 1er terme dû jusqu'à la dernière indemnité d'occupation ;

Déboute Monsieur Fabrey X... et Madame Aline X... de leur demande de délais ;

Dit n'y avoir lieu à indemnité au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ;

Dit que chaque partie conservera la charge de ses propres dépens., et autorise leur recouvrement conformément à l'article 699 du Code de procédure civile

Le présent arrêt a été signé par Raymond MULLER, Président de Chambre, et par Nathalie CAILHETON, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.