Purchasers v. Notary: Failure to Warn Regarding Unilateral Sale Promise and Time Limits

LA COUR DE CASSATION, PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Sur le moyen unique, pris en sa première branche :

Vu l'article 1382 du code civil ;

Attendu, selon l'arrêt attaqué, que par acte des 26 juin et 2 juillet 1998, Mme A..., veuve X..., propriétaire indivis avec les époux Michel X...d'un immeuble situé à Strasbourg-Robertsau, a consenti seule à la société Spirale une promesse de vente sur ce bien, la levée d'option devant intervenir au plus tard le 26 juin 2003 ; que le 23 mai 2003, la société Spirale a cédé le bénéfice de cette promesse aux époux Y..., lesquels ont fait signifier la levée d'option par acte du 25 juin 2003 ; que la vente n'a pas abouti, les époux X...ne s'étant pas présentés au rendez-vous de signature fixé en l'étude notariale de M. Z...le 22 décembre 2003 ; que par acte du 9 juin 2004, les époux Y...ont assigné les consorts X...devant un tribunal de grande instance en régularisation de l'acte authentique ; que par arrêt confirmatif du 24 mai 2007, devenu irrévocable, leur demande a été rejetée au motif que l'assignation avait été délivrée postérieurement à l'expiration du délai de six mois prévu à l'article 42 de la loi du 1er juin 1924, qui s'achevait le 25 décembre 2003 ; que les époux Y...ont alors recherché la responsabilité professionnelle du notaire lui reprochant, d'une part, de ne pas avoir attiré leur attention sur les conséquences attachées au fait que seul un des indivisaires se trouvait engagé par la promesse de vente, d'autre part, de ne pas les avoir informés de la nécessité de saisir le tribunal avant l'expiration du délai de six mois précité ;

Attendu que pour débouter les époux Y...de leurs demandes, l'arrêt, après avoir constaté que la promesse de vente n'avait été signée que par Mme A..., veuve X..., propriétaire indivis de l'immeuble, énonce que cette circonstance n'a cependant pas échappé à M. Z..., chargé cinq ans plus tard d'établir l'acte de vente authentique après levée de l'option, puisque les projets d'actes successifs mentionnaient comme vendeurs l'ensemble des indivisaires en sorte qu'il appartenait aux époux Y..., informés de la situation juridique de l'immeuble par la communication de ces projets, d'obtenir le consentement des époux Michel X...;

Qu'en se déterminant ainsi, sans rechercher, comme elle y était invitée, si le notaire, tenu de conseiller les parties et d'assurer l'efficacité de l'acte auquel il était requis de donner la forme authentique, avait informé les acquéreurs sur le fait que la promesse de vente n'emportait aucune obligation de vendre à la charge des époux Michel X...et sur les risques qui pouvaient s'en évincer sur la réitération de la vente, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision au regard du texte susvisé ;

PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur la seconde branche du moyen :

CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 3 décembre 2010, entre les parties, par la cour d'appel de Colmar ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Nancy ;

Condamne M. Z...aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de M. Z..., le condamne à payer aux époux Y...la somme de 3 500 euros ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-deux mars deux mille douze.

MOYEN ANNEXE au présent arrêt

Moyen produit par la SCP Waquet, Farge et Hazan, avocat aux Conseils pour les époux Y...

IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir débouté M. et Mme Y...de leurs demandes tendant à voir retenir la responsabilité professionnelle de Me Z...à leur égard et à la condamnation de Me Z...à leur payer la somme de 518. 851, 29 € à titre de dommages intérêts,

AUX MOTIFS QUE le notaire chargé d'établir un acte de vente authentique est tenu d'une obligation d'information et de conseil même s'il n'est pas le rédacteur du compromis de vente sous seing privé conclu entre les parties et même si celles-ci sont assistées par un autre notaire ou tout autre conseiller juridique ; qu'il est vrai que la promesse de vente n'avait été signée en juin 1998 que par Mme Germaine A... veuve X..., qui n'était pas seule propriétaire de l'immeuble, dont la moitié indivise appartenait à son fils Michel X...et à l'épouse de celui-ci en communauté de biens ; que cette circonstance n'a cependant pas échappé à Me Z..., chargé cinq ans plus tard d'établir l'acte de vente authentique après levée de l'option, puisque les projets d'actes successifs mentionnaient comme vendeurs l'ensemble des indivisaires ; mais que même si M. Michel X..., en tant que représentant de sa mère, a participé aux discussions en 2003, Me Z...n'avait aucun moyen de le contraindre à vendre sa moitié indivise de l'immeuble ; que contrairement à un motif erroné de l'arrêt du 24 mai 2007 qui n'a pas autorité de chose jugée sur ce point, les époux Michel X...n'ont contracté aucun engagement personnel de vendre leur bien ; qu'il appartenait donc aux époux Y..., informés de la situation juridique de l'immeuble par la communication des projets d'acte établis par Me Z...d'obtenir le consentement des époux Michel X...; que d'autre part Me Z...avait bien convoqué les parties avant l'expiration du délai légal de 6 mois prévu à peine de caducité par l'article 42 de la loi du 1er juin 1924 modifié ; que certes, constatant l'absence de comparution des consorts X..., Me Z...aurait dû informer les époux Y...de la nécessité d'engager une action en justice avant le 26 décembre 2003, ce dont il ne justifie pas ; mais qu'une telle action n'aurait pu aboutir qu'à l'encontre de Mme Germaine A... veuve X...pour sa part indivise, ce qui ne permettait pas aux époux Y...de mener à bien leur projet immobilier ; qu'il en résulte que les préjudices invoqués par les époux Y...ne sont pas en relation de causalité avec les griefs reprochés à Me Z...;

ALORS D'UNE PART QUE le notaire chargé de la rédaction d'un acte authentique de vente portant sur un bien indivis, ensuite d'une promesse de vente consenti par un seul des indivisaires, manque à son devoir de conseil en n'attirant pas spécialement l'attention de l'acheteur sur la nécessité d'obtenir un acte constatant l'engagement personnel de vendre manifesté par les autres indivisaires dans le cadre des discussions préalables à la réitération de la vente, et cause un préjudice direct et certain à l'acquéreur privé de toute possibilité d'obtenir la réalisation forcée de la vente ; qu'en retenant, pour statuer comme elle l'a fait, qu'il appartenait aux époux Y..., informés de la situation juridique de l'immeuble par la communication des projets d'acte établis par Me Z..., d'obtenir le consentement des époux Michel X..., sans rechercher si Me Z...avait spécialement attiré leur attention sur cette difficulté et leur avait conseillé expressément d'obtenir le consentement de tous les indivisaires, comme il le devait, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382 du Code civil ;

ALORS D'AUTRE PART QU'en écartant tout lien de causalité entre les préjudices invoqués par les époux Y...et les griefs reprochés à Me Z..., au motif que leur action n'aurait pu aboutir qu'à l'encontre de Mme X...pour sa part indivise, sans rechercher si l'impossibilité pour les époux Y...d'agir en réalisation forcée de la vente n'était pas la conséquence directe du manquement du notaire à son devoir de conseil sur la nécessité d'obtenir un acte constatant formellement l'engagement personnel de vendre qui avait été manifesté par les autres indivisaires dans le cadre des discussions préalable à la réitération de la vente, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382 du Code civil.