Lease Termination Upheld on Subletting, Quashed for Failure to Assess Succession Rights

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Donne acte à M. François X... du désistement de son pourvoi ;

Sur le moyen unique :

Vu l'article L. 411-34 du code rural et de la pêche maritime ;

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Bourges, 9 décembre 2010), que les consorts Y..., Z... et A... sont propriétaires de parcelles données à bail à M. Charles X... aux termes de trois baux signés les 28 avril 1955, 26 août 1971 et 18 février 1990 ; que suite au décès du preneur, les bailleurs ont agi en résiliation de bail pour sous-location prohibée ;

Attendu que, pour accueillir la demande, l'arrêt retient que l'action ayant été engagée sur le fondement des dispositions de l'article L. 411-35 du code rural, c'est à juste titre que le premier jugMe a examiné le litige au regard de ce texte, qu'il se déduit du grand âge de M. Charles X... et de l'importance de l'exploitation que celui-ci n'était plus en activité, thèse corroborée par un courrier du 7 juillet 2006, par lequel il indiquait ne plus vouloir continuer à exploiter et souhaiter transmettre le bail à son fils Philippe, et que ces éléments permettent de conclure que celui-ci cultivait seul les parcelles louées, ce qui n'analyse comme une cession de baux ;

Qu'en statuant ainsi sans rechercher, comme il le lui était demandé, si M. Philippe X... n'était pas, en sa qualité de descendant du preneur, devenu titulaire du bail par l'effet de la dévolution consécutive au décès du preneur, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision ;

PAR CES MOTIFS :

CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 9 décembre 2010, entre les parties, par la cour d'appel de Bourges ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel d'Orléans ;

Condamne les consorts Y..., Z... et A... aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du six mars deux mille douze.

MOYEN ANNEXE au présent arrêt

Moyen produit par la SCP Fabiani et Luc-Thaler, avocat aux Conseils pour les consorts X....

Il est fait grief à l'arrêt confirmatif attaqué d'AVOIR prononcé la résiliation des baux ruraux dont bénéficiaient Monsieur Philippe X... et Madame Ginette B... et d'avoir ordonné leur expulsion sous astreinte ;

AUX MOTIFS QUE : « l'action ayant été engagée par les intimés sur le fondement des dispositions de l'article L. 411-35 du Code rural, c'est à juste titre que le premier juge a examiné le litige au regard de ce texte ; qu'il résulte de ces dispositions que toute cession de bail est interdite sauf si elle est consentie avec l'agrément du bailleur au profit notamment des descendants du preneur ayant atteint l'âge de la majorité et qu'à défaut d'agrément du bailleur, la cession peut être autorisée par le tribunal paritaire ; que si un tel agrément peut être tacite, il est toutefois nécessaire que les actes accomplis par la bailleur constituent une manifestation claire et non équivoque de la volonté de ce dernier de consentir à la cession ; qu'il est constant que Monsieur Charles X... est décédé à l'âge de 84 ans et que les baux consentis portaient sur plus de 140 hectares ; qu'il se déduit de ce grand âge et de l'importance de l'exploitation qu'il n'était plus en activité, thèse corroborée par les termes d'un courrier qu'il a adressé le 7 juillet 2006 aux consorts Z... par lequel il indiquait ne plus vouloir continuer à exploiter et souhaiter transmettre son bail à son fils Philippe et non combattue par production de pièces établissant qu'il participait effectivement à l'exploitation du domaine ; que ces éléments permettent de conclure que Monsieur Philippe Z... (sic !) cultivait seul les parcelles louées, ce qui s'analyse juridiquement comme une cession des baux à son profit par son père ; que force est de constater que les appelants ne versent aux débats aucun élément pertinent susceptible de justifier d'un agrément tacite des bailleurs à cette cession, preuve il est vrai d'autant plus difficile à rapporter que par courriers en date des 21 juillet 2006 et 18 décembre 2006 l'indivision C.../ Z... a fait savoir à Monsieur Charles X... qu'elle s'opposait au principe d'une transmission du bail du père au fils » ;

ALORS 1°) QUE : le juge doit se prononcer sur tout ce qui est demandé ; que les prétentions respectives des parties sont fixées tant par l'acte introductif d'instance que par les conclusions en défense ; qu'en se bornant à trancher le litige au regard des seules dispositions légales invoquées par les intimés sans aucunement examiner les moyens des exposants, la cour d'appel a méconnu les termes du litige en violation des articles 4 et 5 du Code de procédure civile ;

ALORS 2°) QUE : en cas de décès du preneur, le bail rural se poursuit notamment au profit de son conjoint et de ses descendants participant à l'exploitation ou y ayant participé effectivement au cours des cinq années antérieures au décès ; qu'en ne recherchant pas si le bail ne se poursuivait pas ainsi au profit de Monsieur Philippe X... qui, comme il le faisait valoir dans ses écritures, avait participé à l'exploitation de son père de façon quasi continue d'octobre 1975 à janvier 2007 et bénéficiait de l'autorisation d'exploiter délivrée par le contrôle des structures, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article L. 411-34 du Code rural ;

ALORS 3°) QUE : quand bien même, à son décès, le preneur ne laisse pas d'héritier réunissant la condition de durée de participation à l'exploitation, le bail se poursuit néanmoins au profit des autres héritiers ; que le bailleur n'a la possibilité de demander la résiliation du bail que dans les six mois suivant le décès du preneur et ce, à peine de forclusion ; qu'en ne recherchant pas si les bailleurs qui avaient saisi le tribunal paritaire des baux ruraux de l'action en résiliation des baux consentis par lettres des 4 septembre 2008, 31 octobre 2008 et 20 novembre 2008, soit au moins plus de dix-neuf mois après le décès de Monsieur Charles X... survenu le 24 janvier 2007 n'étaient pas en toute hypothèse forclos pour demander la résiliation, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article L. 411-34 du Code rural ;

ALORS 4°) QUE : aucune disposition légale n'exige que le preneur exploite seul sans l'aide de personne les terres louées ; qu'au contraire, diverses dispositions lui permettent d'exploiter avec les membres de sa famille ou d'engager du personnel à cet effet ; qu'en déduisant l'existence d'une cession de bail non autorisée survenue antérieurement au décès de Monsieur Charles X... de son âge, de l'importance de l'exploitation et d'une demande d'autorisation de cession, la Cour d'appel a violé par fausse application l'article L. 411-35 du Code rural.