Landlord Eviction Action Inadmissible Due to Lack of Prior State Notification

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Donne acte à Mme X... du désistement de son pourvoi en ce qu'il est dirigé contre les consorts Y... ;

Sur le moyen unique :

Vu l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 ;

Attendu qu'à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l'huissier de justice au représentant de l'Etat dans le département, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, au moins deux mois avant l'audience ;

Attendu selon l'arrêt attaqué (Nancy, 8 avril 2010), que Mme Marie-Paule Y..., propriétaire d'un appartement, l'a donné à bail à Mme X... ; que les consorts Y..., venant aux droits de Mme Marie-Paule Y..., ont, le 4 mars 2002, assigné la locataire afin de faire constater la résiliation de plein droit du bail par acquisition de la clause résolutoire insérée au contrat ; que Mme X... a soulevé l'irrecevabilité de leur demande en raison du défaut de notification préalable de l'assignation au représentant de l'Etat dans le département ; qu'en cours de procédure, l'immeuble loué a été vendu à la société civile immobilière Fab ( la SCI ) qui est intervenue en cause d'appel ;

Attendu que pour déclarer recevable la demande afin de résiliation du bail, l'arrêt retient qu'il est justifié, à hauteur d'appel, de la notification au sous-préfet de Briey de l'assignation, par lettre recommandée dont l'accusé de réception a été signé le 28 avril 2007, et que le moyen tiré de l'absence de notification au représentant de l'Etat de l'assignation est constitutif d'une fin de non-recevoir, laquelle, conformément à l'article 126 du code de procédure civile, est susceptible de régularisation jusqu'à ce que le juge, fût-il d'appel, statue ;

Qu'en statuant ainsi, alors qu'elle avait relevé que les bailleurs n'avaient pas procédé à la notification préalable de l'assignation au représentant de l'Etat dans le délai qui leur était imparti par la loi , la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé le texte susvisé ;

PAR CES MOTIFS :

CASSE et ANNULE mais seulement en ce qu'il a constaté la résiliation du contrat de bail consenti le 24 octobre 1990 à Mme X..., ordonné l'expulsion de la locataire et condamné celle-ci au paiement d'une indemnité d'occupation, l'arrêt rendu le 8 avril 2010, entre les parties, par la cour d'appel de Nancy ; remet, en conséquence, sur ce point, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Nancy, autrement composée ;

Condamne la SCI Fab aux dépens ;

Vu les articles 700 du code de procédure civile et 37, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1991, condamne la SCI Fab à payer à la SCP Hemery-Thomas-Raquin la somme de 2 500 euros ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du quatorze février deux mille douze.

MOYEN ANNEXE au présent arrêt

Moyen produit par de la SCP Hémery et Thomas-Raquin, avocat de Mme X...

Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir constaté que la fin de non recevoir tirée de l'absence de notification de l'assignation à fin de résiliation du contrat de bail au représentant de l'Etat a été régularisée en cours d'instance, déclaré recevable et bien fondée la demande en résiliation du contrat de bail, constaté la résiliation du contrat de bail consenti le 24 octobre 1990 à Mademoiselle X... par le jeu de la clause résolutoire prévu audit contrat, ordonné l'expulsion de la locataire passé un délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement d'avoir à quitté les lieux et condamné celle-ci à payer à la SCI FAB une indemnité d'occupation à compter du mois de mars 2010 égale au montant du loyer mensuel augmenté des charges ;

Aux motifs que « Suivant l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 que « Toute clause prévoyant le résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. A peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l'huissier de justice, au représentant de l'Etat dans le département, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception au moins deux mois avant l'audience afin qu'il saisisse, en tant que de besoin, les organismes dont relèvent les aides au logement le fonds de solidarité pour le logement ou les services sociaux compétents.

Le juge peut, même d'office, accorder des délais de paiement dans les conditions prévues aux articles 1244-1 alinéa 1 et 1244-2 du code civil au locataire en situation de régler sa dette locative ; pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause résolutoire de plein droit sont suspendus, ces délais et modalités de paiement accordés ne pouvant affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère dans le délai et suivant les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué » ; qu'il résulte des pièces produites aux débats que les consorts Y..., aux droits desquels vient la Sci Fab ont notifié par exploit d'huissier du 7 novembre 2001 à Mademoiselle X... un commandement de payer la somme de 4040,60 € montant de l'arriéré locatif, rappelant expressément les termes de la clause résolutoire prévue au contrat de bail ainsi que les dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 ; qu'il est justifié, à hauteur d'appel, de la notification au souspréfet de Briey de ladite assignation par lettre recommandée dont l'accusé de réception a été signé le 28 avril 2007 ;

étant rappelé que le moyen tiré de l'absence de notification au représentant de l'Etat de l'assignation à fin de résiliation du contrat de bail est constitutif d'une fin de non recevoir, laquelle, conformément à l'article 126 du Code de procédure civile, est susceptible de régularisation jusqu'à ce que le juge, fût-il d'appel, statue, qu'il échet, eu égard à la régularisation intervenue en cours de procédure, d'infirmer le jugement en ce qu'il a déclaré irrecevable la demande » ;

Alors que l'absence de notification de l'assignation aux fins de constat de la résiliation au représentant de l'Etat dans le département au moins deux mois avant l'audience, est une cause d'irrecevabilité qui n'est pas susceptible de régularisation en cours d'instance ; qu'en jugeant que le moyen tiré de l'absence de notification au représentant de l'Etat de l'assignation à fin de résiliation du contrat de bail constituerait une fin de non recevoir, régularisable – par application de l'article 126 du Code de procédure civile – jusqu'à ce que le juge, fût-il d'appel, statue, la Cour d'appel a violé l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989.