Syndicate Ordered to Close Unauthorized Openings Violating Neighboring Property Rights

R. G : 10/ 01796

COUR D'APPEL DE LYON

8ème chambre

ARRET DU 18 Octobre 2011

Décision du

Tribunal de Grande Instance de LYON

Référé

du 12 janvier 2010

RG : 2009/ 03253

ch no

SCOP DE L'IMMEUBLE DU 27 RUE CASIMIR PERIER 69002 LYON

C/

SCOP DE L'IMMEUBLE DU52 rue Quivogne69002 LYON

APPELANT :

LE SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES de l'immeuble

27 rue Casimir Perrier

69002 LYON

représenté par son syndic la Régie POZETTO

82 cours Vitton

69006 LYON

représenté par la SCP LIGIER DE MAUROY-LIGIER, avoués à la Cour

assisté de Me Bernard LAFONTAINE, avocat au barreau de LYON

substitué par Me ROUXIT, avocat

INTIME :

LE SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES de l'immeuble

52 rue Quivogne

69002 LYON

représenté par son syndic la SAS IMMO DE FRANCE RHÔNE

5 rue Bellini

92800 PUTEAUX

représenté par Me Christian MOREL, avoué à la Cour

assisté de Me Christian PRIOU, avocat au barreau de LYON

Date de clôture de l'instruction : 03 Janvier 2011

Date des plaidoiries tenues en audience publique : 07 Septembre 2011

Date de mise à disposition : 18 Octobre 2011

Composition de la Cour lors des débats et du délibéré :

- Pascal VENCENT, président

-Dominique DEFRASNE, conseiller

-Catherine ZAGALA, conseiller

assistés pendant les débats de Nicole MONTAGNE, greffier

A l'audience, Pascal VENCENT a fait le rapport, conformément à l'article 785 du code de procédure civile.

Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d'appel, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,

Signé par Pascal VENCENT, président, et par Nicole MONTAGNE, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

*

Les immeubles des52 rue Quivogneet du27 rue Casimir Perrierà LYON 2ème sont contiguës.

Les deux copropriétés ont été en litige compte tenu du fait qu'à l'occasion de travaux importants effectués sur leur immeuble du27 rue Casimir Perrier, les entreprises mandatées par cette copropriété auraient souillé et abîmé la toiture de l'immeuble de la rue Quivogne.

A cette occasion il aurait été découvert qu'un copropriétaire du27 rue Casimir Perrieraurait pratiqué sans droit une ouverture dans le toit donnant des vues et accès sur la toiture terrasse de l'immeuble voisin.

C'est dans ces conditions que le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis52, rue Quivogneà Lyon 2ème a estimé devoir assigner en référé le 3 décembre 2009 le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis27 rue Casimir Perrieraux fins de fermeture de cette ouverture.

Par ordonnance réputée contradictoire en date du 12 janvier 2010, le juge des référés qui par ailleurs ordonnait la mise en place d'une mesure d'expertise pour investiguer sur les dommages en toiture, ordonnait à peine d'astreinte au syndicat défendeur de procéder dans les 15 jours de la signification de l'ordonnance à la fermeture des deux fenêtres litigieuses situées sur le pignon est et donnant accès à la toiture terrasse de l'immeuble voisin.

Le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis27 rue Casimir Perriera relevé appel de cette ordonnance uniquement pour obtenir réformation de la décision ordonnant la fermeture de ces deux ouvertures outre 1. 500 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

Il est ainsi soutenu que monsieur A..., copropriétaire, a bien obtenu la permission de la copropriété et les autorisations administratives lui permettant de créer ces ouvertures nécessaires au bon éclairage d'un logement en forme de combles aménagé et destiné à la location.

Il est conclu à une fin de non-recevoir de la copropriété voisine, les ouvertures ayant été créées par ce copropriétaire et non par elle, et en tout état de cause à un débouté tenant les autorisations administratives obtenues et l'absence de toute vue illicite sur la copropriété voisine.

Pour ce qui toucherait à une prétendue infraction aux dispositions de l'article 675 du code civil sur l'interdiction de tout percement d'un mur mitoyen sans le consentement de l'autre propriétaire, il est affirmé que ce mur est la propriété exclusive de l'appelante.

Il est enfin affirmé que pour éviter toute pénétration sur la toiture terrasse de l'immeuble de l'intimé, monsieur A... a pris soin d'ajouter à ces ouvertures des treillis de fer.

A l'opposé, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis52, rue Quivognedemande à la cour de confirmer en tous points l'ordonnance déférée sauf à y ajouter une condamnation à hauteur de 3. 000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

Il est affirmé que les ouvertures ont bien été créées par le syndicat des copropriétaires appelant sans autorisation administrative quelconque lorsqu'elles ont été pratiquées, qu'il n'y a eu régularisation que postérieurement aux travaux et qu'en tout état de cause elles ont été édifiées en contravention aux dispositions des articles 675 ou 676 du code civil selon que le mur est mitoyen ou non.

Peu importerait en ce dernier domaine que les dites vues donnent sur un toit et ne permettent aucune indiscrétion, échappant ainsi à la réglementation sur les servitudes de vues.

SUR QUOI LA COUR

Sur la recevabilité de l'action, peu importe dans ses rapports avec la copropriété voisine qu'un copropriétaire de la copropriété de la rue C. Perrier ait pris seul l'initiative du percement de ces deux ouvertures, s'agissant de travaux ayant affecté la façade et donc la structure de cet immeuble qui sont des parties communes appartenant à la dite copropriété. Seule cette copropriété dans ses rapports avec le tiers qu'est la copropriété voisine est habile à répondre de ces modifications en façade, qu'elle les ait ou non autorisées, tolérées ou même refusées.

Il appartenait éventuellement à la dite copropriété d'appeler en la cause et en garantie ce copropriétaire, à l'effet dans leurs rapports mutuels de l'entendre condamner à son tour à procéder à effectuer les travaux pour lesquelles elle est recherchée par son adversaire, ce qu'elle n'a pas fait.

Au reste, les documents de la cause laissent apparaître que la dite copropriété de la rue C. Perrier est bien maître de l'ouvrage de ces travaux pour les avoir intégrés aux travaux de rénovation de l'immeuble et les avoir directement sollicités et commandés.

Peu importe encore que ces ouvertures aient bénéficié des autorisations administratives nécessaires, celles-ci n'étant toujours délivrées que sous réserve des droits des tiers que constituent éventuellement les copropriétés voisines.

Peu importe enfin que le syndic de la copropriété de la rue Quivogne ait été ou non averti de la future réalisation de ces travaux par le syndicat de la rue Perrier qui n'aurait éventuellement pas réagi, le silence en droit civil n'étant pas signe d'acquiescement et aucune démarche amiable préalable n'étant nécessaire à l'application des dispositions des articles 675 et suivants du même code.

Dans la meilleure des hypothèses pour la copropriété de la rue Perrier, le mur percé est sa propriété et est situé sur la ligne séparative des deux fonds.

Ce sont donc les dispositions de l'article 676 du code civil qui s'appliqueraient.

Les dispositions légales dans ce cas autorisent les jours ou fenêtres à verre dormant et fer maillé avec des mailles métalliques d'un décimètre d'ouverture.

La jurisprudence la plus assise a eu l'occasion de préciser que cette obligation rigoureuse ne souffre pas d'exception nonobstant le fait que de telles ouvertures donnant sur un toit ne permettraient en réalité aucune indiscrétion et échapperait ainsi à la réglementation des servitudes de vues.

Tout au plus, cette même jurisprudence a pu préciser que la détermination du caractère des ouvertures alors même qu'elles auraient été établies en dehors de certaines conditions prévues par les articles 676 et 677 du dit code, relève de l'appréciation souveraine du juge du fond.

Concrètement, le juge doit seulement s'assurer que les conditions de discrétion sont assurées par le système mis en place sans s'attacher nécessairement à la lettre du texte sur les moyens d'y parvenir.

Présentement, le constat d'huissier en date du 4 mai 2009 établit clairement que les trois ouvertures pratiquées récemment par la copropriété de la rue Perrier sont en forme de fenêtres et de porte-fenêtre de dimensions standard à hauteur d'homme avec un vitrage transparent permettant des vues sans aucune entrave sur le fonds immédiatement voisin.

Bien mieux, la porte-fenêtre permet un accès direct sur la toiture terrasse de la copropriété de la rue Quivogne et les traces de pas relevées par l'huissier révèlent qu'il a bien été fait usage de cette possibilité en toute illégalité par les occupants de cet appartement ainsi créée dans les combles de l'immeuble de la rue Perrier.

Certes dans des conditions ignorées la dite copropriété par elle-même ou l'intermédiaire du copropriétaire, propriétaire du local ainsi aménagé, aurait procédé depuis à un barreaudage de l'ensemble des ouvertures ainsi pratiquées.

Mais, outre qu'aucun constat d'huissier ne vient le vérifier et qu'aucune garantie n'est donnée sur son inamovibilité, force est de constater qu'une telle installation très ajourée n'est en rien conforme ni à la lettre ni à l'esprit de l'article 676 précité, les vues directes sur le fonds de la copropriété voisine restant pratiquement celles qui existaient au jour du constat d'huissier le 4 mai 2009, les dites barres n'empêchant au mieux que l'intrusion sur la toiture terrasse, ce que ne vise pas la loi.

Il convient bien à la suite du premier juge de constater qu'il n'existe aucune contestation sérieuse sur l'illégalité manifeste de ces ouvertures et le trouble qu'elles génèrent et d'en ordonner effectivement la fermeture à peine d'astreinte.

L'article 700 du code de procédure civile doit recevoir application au profit de la copropriété du no52 de la rue Quivogne pour une somme de 1. 500 euros et la copropriété du 27 rue C. Perrier doit être condamnée en tous les dépens.

PAR CES MOTIFS

Confirme l'ordonnance de référé du tribunal de grande instance de LYON du 12 janvier 2010 en toutes ses dispositions déférées à la cour touchant à la fermeture d'ouvertures pratiquées illégalement.

Y ajoutant,

Condamne le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du27 rue Casimir Perrier69002 LYON à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble du52 rue Quivogne, même ville, la somme de 1. 500 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

Condamne le même aux entiers dépens d'appel dont distraction au profit de me MOREL, avoué, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.

Le greffierLe président