Lessor v. Tenants: Unpaid Rent, Utilities, and Repair Costs After Eviction
France (FR)
Synthèse Legislator
Généré par l'IAThe occupants of a leased property appealed a lower court decision that ordered them to pay the lessor over 1,400 euros for unpaid rent, utility charges, and repair costs, following their vacating the premises after an eviction claim based on non-payment. The appellate court affirmed the lower court's judgment, reasoning that a comparison of the entry and exit condition reports, coupled with the presented invoices and the proper application of a mutually agreed-upon obsolescence grid, substantiated the landlord's claims for cleaning expenses and necessary repairs due to damages exceeding normal wear and tear, and further imposed an additional cost award against the appellants for bringing an unjustified appeal.
Regeste Legislator
Généré par l'IAarticle 700 du code de procédure civile, article 699 du code de procédure civile, article 1 bis du décret 87712; Lessor v. Tenants: Unpaid Rent, Utilities, and Repair Costs After Eviction: The appellate court affirmed the lower court's judgment, reasoning that a comparison of the entry and exit condition reports, coupled with the presented invoices and the proper application of a mutually agreed-upon obsolescence grid, substantiated the landlord's claims for cleaning expenses and necessary repairs due to damages exceeding normal wear and tear, and further imposed an additional cost award against the appellants for bringing an unjustified appeal.
Mots-clés
Généré par l'IADispositions légales citées
Généré par l'IADécisions connexes
Généré par l'IAQuestions juridiques clés extraites par Legislator
Généré par l'IAThe court ordered the appellants to pay an additional sum based on this article regarding costs incurred on appeal.
The court ordered the appellants to pay all costs and expenses of the first instance and appeal, granting distrait for the latter to the appellee's counsel firm.
The court used this article to justify the correct application of provisions concerning the tenant's obligation for repairs and replacements based on the comparison between entry and exit condition reports.
Texte complet
R.G : 09/06299
COUR D'APPEL DE LYON
8ème chambre
ARRET DU 06 Septembre 2011
Décision du
Tribunal d'Instance de VILLEURBANNE
Au fond
du 18 juin 2009
ch no
RG :1108002169
X...
X...
C/
VILLEURBANNE EST HABITAT
OFFICE PUBLIC D'AMENAGEMENT ET DE CONSTRUCTION DE VILLEURBANNE
APPELANTS :
Monsieur Alphonse X...
...
69100 VILLEURBANNE
représenté par la SCP BAUFUME - SOURBE, avoués à la Cour
assisté de Me François-Xavier MATSOUNGA, avocat au barreau de LYON
Madame Marie Françoise X...
...
69100 VILLEURBANNE
représentée par la SCP BAUFUME - SOURBE, avoués à la Cour
assistée de Me François-Xavier MATSOUNGA, avocat au barreau de LYON
INTIMES :
VILLEURBANNE EST HABITAT anciennement dénommé OFFICE PUBLIC DE L'HABITAT, anciennement dénommé OPAC DE VILLEURBANNE représentée par ses dirigeants légaux
27 rue Paul Verlaine
69100 VILLEURBANNE
représenté par la SCP DUTRIEVOZ Eve et Jean-Pierre, avoués à la Cour
assisté de Me Jean-Marc BAZY, avocat au barreau de LYON
substitué par Me FERLAY, avocat
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Date de clôture de l'instruction : 31 Janvier 2011
Date des plaidoiries tenues en audience publique : 27 Juin 2011
Date de mise à disposition : 06 Septembre 2011
Audience présidée par Pascal VENCENT, magistrat rapporteur, sans opposition des parties dûment avisées, qui en a rendu compte à la Cour dans son délibéré, assistée pendant les débats de Nicole MONTAGNE, greffier.
Composition de la Cour lors du délibéré :
- Pascal VENCENT, président
- Dominique DEFRASNE, conseiller
- Françoise CLEMENT, conseiller
Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d'appel, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,
Signé par Pascal VENCENT, président, et par Nicole MONTAGNE, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.
* * * * *
Par acte sous seing privé du 23 janvier 1998, les consorts X... ont pris à bail de VILLEURBANNE EST HABITAT un logement sis ... à 69100 VILLEURBANNE, avec constat d'état des lieux entrant.
Suite à commandement du 23 juillet 2008, motivé par un défaut de paiement de loyers et charges, VILLEURBANNE EST HABITAT saisissait le tribunal d'instance de VILLEURBANNE d'une demande de résiliation expulsion et de condamnation au titre d'arriérés de loyers pour lhabitation et le garage.
Entre temps les consorts X... quittaient les lieux loués.
Par jugement du 18 juin 2009 le tribunal d'instance de VILLEURBANNE tenant compte de diverses dégradations imputées aux locataires sortants condamnait les consorts X... à payer à VILLEURBANNE EST HABITAT les sommes de :
- 1.425,83 euros (924,37 euros de réparations locatives et 273,30 euros de frais de poursuite),
- 100 euros euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.
Les consorts X... ont relevé appel de cette décision et demandent à la cour de constater que les réparations dont se prévaut l'OPAC pour les réclamer à monsieur et madame X... résultent non seulement de la vétusté et de l'entretien normal incombant au bailleur mais encore sont injustifiés, à défaut de factures correspondantes.
Il est donc conclu au débouté de l'OPAC de toutes ses prétentions, fins et conclusions.
Reconventionnellement, il est demandé à la cour de constater que faute pour l'OPAC d'effectuer des travaux sur les sols usés, coupés et tachés, de remplacer le néon de la salle de bain, ou de remplacer le papier peint et les peintures défraîchis, avant leur entrée, monsieur et madame X... ont été partiellement privés d'un usage paisible du logement ; dire et juger qu'ils ont subi de ce fait un préjudice évalué à 500 euros et condamner l'OPAC à leur payer cette somme.
Il est enfin demandé 1.000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive et 1.500 euros par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
A l'opposé, il est soutenu que le rapprochement entre les états des lieux entrant et sortant d'une part, et le coût de la remise en état du logement d'autre part, établissent la pertinence des réclamations de l'office. Le nettoyage complet de l'appartement (407,05 euros) était impérieusement nécessaire du fait de l'état de saleté dans lequel les consorts X... ont laissé leur appartement.
Il y aurait eu lieu encore au remplacement de la prise de courant situé sur la terrasse, de la vitre "occulus" des enrouleurs, des volets.
Il est affirmé par l'intimée qu'elle a régulièrement appliqué les abattements de vétusté nécessaires sur chacun des éléments à remplacer ou à réparer, qui figurent dans l'état des lieux de "sortie", et ce, en faisant application d'une grille de vétusté arrêtée d'un commun accord entre le bailleur et les organisations de locataires et ce, pour tous éléments soumis aux dits abattements (peintures - papiers peints sols plastics - réagréage).
Il est produit aux débats les factures afférentes, et la cour est invitée à confirmer le jugement entrepris sur la condamnation en principal des consorts X... à lui verser la somme de 1.425,83 euros (924,37 euros de réparations locatives et 273,30 euros de frais de poursuite) outre la somme de 1.500 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
SUR QUOI LA COUR
La comparaison entre les états des lieux "entrant" et "sortant"permet de vérifier qu'il a été fait par le bailleur une juste et saine application des dispositions de l'article 1 bis du décret 87712 qui prévoit à la charge du locataire : "La remise en place ou le remplacement de quelques éléments des matériaux de revêtements, tels que la faïence, mosaïque, matières plastiques, rebouchage des trous rendu assimilable à une réparation, pose de raccords de moquette et autres revêtements de sol, notamment en cas de taches ou de trous, placards et menuiseries telles que plinthes, baguettes et moulures".
Ainsi présentement il est avéré en ce qui concerne les réparations soumises à abattement de vétusté que la dépose des sols"cuisine" était parfaitement justifiée, les sols étant précisés "neufs" lors de l'entrée dans les lieux et "brûlés traces noires - tâches - manque une dalle - sales et rayés" lors de la sortie.
En ce qui concerne le ragréage et la mise en place d'une première couche primaire dans la cuisine ; ce ragréage apparaît bien avoir été rendu nécessaire par l'état du sol de ladite cuisine.
De même incombait bien aux locataires le nettoyage de l'appartement, le remplacement des douilles électriques, le remplacement des sangles et enrouleurs.
La grille de vétusté a été complètement et judicieusement appliquée.
Contrairement à ce qui est affirmé par les appelants, VILLEURBANNE EST HABITAT produit aux débats les factures afférentes.
La cour ne peut dans ces conditions que confirmer le jugement entrepris sur la condamnation en principal des consorts X... à lui verser la somme de 1.425,83 euros (924,37 euros de réparations locatives et 273,30 euros de frais de poursuite).
L'appel se révélant particulièrement injustifié, il y a lieu d'ajouter en cause d'appel une somme de 500 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Confirme le jugement déféré,
Y ajoutant,
Condamne complémentairement les consorts X... à verser à VLLEURBANNE EST HABITAT la somme de 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.
Condamne encore les consorts X... en tous les frais et dépens de première instance et d'appel dont distraction pour ces derniers au profit de la SCP d'avoués DUTRIEVOZ, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
Le greffier Le président