Landlord v. Tenant: Unpaid Rent, Damages, and Repair Costs Appeal
France (FR)
Synthèse Legislator
Généré par l'IAThe appeal concerned a landlord seeking unpaid rent, charges, and repair costs from a former tenant, while the tenant sought damages and had been awarded a partial sum by the lower court. The appellate court upheld the lower court's decision regarding the landlord's claim for charges and additional costs, as well as the tenant's award for damages due to the failure to provide rent receipts, but it reversed the award for repair costs, ruling that in the absence of a signed entry or exit inventory, no damage could be attributed to the tenant. Ultimately, the court modified the calculation of due rent based on the uncontested payments and the agreed-upon indexing, ultimately ordering the tenant to pay the landlord a reduced rent balance of €2,425.17 plus interest and €1,500 for legal fees, while rejecting the landlord's further claims.
Regeste Legislator
Généré par l'IAarticle 785 du code de procédure civile, article 700 du code de procédure civile, article 1731 du code civil, article 699 du code de procédure civile; Landlord v. Tenant: Unpaid Rent, Damages, and Repair Costs Appeal: The appellate court upheld the lower court's decision regarding the landlord's claim for charges and additional costs, as well as the tenant's award for damages due to the failure to provide rent receipts, but it reversed the award for repair costs, ruling that in the absence of a signed entry or exit inventory, no damage could be attributed to the tenant. Ultimately, the court modified the calculation of due rent based on the uncontested payments and the agreed-upon indexing, ultimately ordering the tenant to pay the landlord a reduced rent balance of €2,425.17 plus interest and €1,500 for legal fees, while rejecting the landlord's further claims.
Mots-clés
Généré par l'IADispositions légales citées
Généré par l'IADécisions connexes
Généré par l'IAQuestions juridiques clés extraites par Legislator
Généré par l'IAThe Court orders Mr. Y... to pay Mr. X... 1,500.00 € under this article.
The Court orders Mr. Y... to pay the costs, distraits to the avoués according to this article.
This article concerning the presumption of good condition of leased property upon entry was cited in the reasoning regarding repairs, but it does not appear in the dispositive orders.
Texte complet
R.G : 10/06073
COUR D'APPEL DE LYON
8ème chambre
ARRET DU 13 Septembre 2011
Décision du Tribunal d'Instance de NANTUA
Au fond
du 17 juin 2010
RG : 1109000268
ch no
X...
C/
Y...
APPELANT :
Monsieur Henri X...
né le 14 Août 1959 à SAINT CLAUDE (39205)
39240 CONDES
représenté par la SCP BRONDEL TUDELA, avoués à la Cour
assisté de Me Eric DEZ, avocat au barreau de l'AIN
INTIME :
Monsieur William Y...
...
01100 OYONNAX
Date de clôture de l'instruction : 31 Janvier 2011
Date des plaidoiries tenues en audience publique : 15 Juin 2011
Date de mise à disposition :13 Septembre 2011
Composition de la Cour lors des débats et du délibéré :
- Pascal VENCENT, président
- Dominique DEFRASNE, conseiller
- Catherine ZAGALA, conseiller
assistés pendant les débats de Nicole MONTAGNE, greffier.
A l'audience, Catherine ZAGALA a fait le rapport, conformément à l'article 785 du code de procédure civile.
Arrêt par défaut rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d'appel, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,
Signé par Pascal VENCENT, président, et par Nicole MONTAGNE, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.
Monsieur Henri X... a donné à bail à monsieur William Y... un logement situé à Oyonnax 01100, par acte du 20 novembre 2004 prévoyant le paiement d'un loyer mensuel de 527,20 outre 71,00 de provisions pour charges.
Par acte du 17 septembre 2008 visant la clause résolutoire prévue au bail, monsieur X... a fait délivrer un commandement de payer la somme de 6.049,35 due au titre des loyers et charges.
Par courrier du 23 novembre 2008, monsieur Y... a donné congé à monsieur X....
Par jugement du 7 mai 2009, le juge de l'exécution du tribunal de grande instance de Bourg en Bresse a débouté monsieur Y... de sa demande d'annulation du commandement de payer et a dit que monsieur X... devait lui faire parvenir un décompte de charge modifié.
Par acte d'huissier du 15 avril 2009 transformé en procès-verbal de recherches infructueuses, monsieur X... a fait assigner monsieur Y... devant le tribunal d'instance de NANTUA.
Vu la décision rendue le 17 juin 2010 par le tribunal d'instance de NANTUA ayant :
- jugé que la somme de 25.827,30 devait être retenue au titre des versements effectués par monsieur William Y... à monsieur Henri X... pour la location de décembre 2004 à décembre 2008,
- jugé que monsieur William Y... n'était redevable que de la différence entre les seuls loyers hors charges, soit la somme de 27.503,20 et les versements effectués à hauteur de 25.827,30 ,
- condamné monsieur William Y... à payer à monsieur Henri X... la somme de 1.675,90 au titre des loyers indexés, hors charges et la somme de 500,00 au titre des réparations locatives,
- débouté monsieur Henri X... de ses demandes plus amples ou contraires,
- condamné monsieur Henri X... à payer à monsieur William Y... la somme de 1.180,00 à titre de dommages et intérêts et celle de 1.000,00 au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Vu l'appel formé le 5 août 2010 par monsieur Henri X...,
Vu les conclusions de monsieur Henri X... déposées le 8 décembre 2010,
Vu l'assignation à intimé n'ayant pas constitué avoué délivrée le 12 janvier 2011 à monsieur William Y... par procès-verbal de recherches infructueuses,
Vu l'ordonnance de clôture du 31 janvier 2011.
Monsieur X... demande à la cour :
- de débouter monsieur Y... de ses demandes et de le condamner au paiement des sommes suivantes :
. 7.374,27 au titre des loyers et charges impayés outre intérêts au taux légal à compter du 4 février 2009,
. 1.300,00 au titre des réparations effectuées postérieurement à son départ,
. 1.414,37 au titre des frais émis à ce jour,
. 1.500,00 au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Sur les loyers et charges :
Sur les sommes dues par monsieur Y... :
. au titre des loyers :
Il n'est pas contesté devant la cour que l'indexation prévue au bail s'applique automatiquement et qu'ainsi le décompte effectué par monsieur X... conformément aux dispositions du bail doit être retenu de décembre 2004 à décembre 2008.
décembre 2004 à décembre 2005 : 527,20 x 13 = 6.853,60
janvier 2006 à juin 2006 : 552,56 x 6 = 3.315,36
juillet 2006 à décembre 2006 : 565,27 x 6 = 3.391,62
janvier 2007 à juin 2007 : 565,27 x 6 = 3.391,62
juillet 2007 à décembre 2007 : 583,52 x 6 = 3.501,12
janvier 2008 à juin 2008 : 583,52 x 6 = 3.501,12
juillet 2008 à décembre 2008 : 591,46 x 6 = 3.548,76
soit une somme totale de 27.503,20
. au titre de la mise à disposition d'une cuisine équipée :
Monsieur Y... ne remet pas en cause la validité de convention de mise à disposition établie le 20 novembre 2004, soit le jour de la signature du bail, aux termes de la quelle, il s'est engagé à régler à monsieur X... la somme mensuelle de 159,00 en contrepartie de la mise à disposition pendant le temps de l'occupation de l'appartement d'une cuisine intégrée.
Ainsi que l'a souligné le premier juge, quel que soit le caractère critiquable d'une telle pratique, les sommes versées à ce titre par monsieur Y... de décembre 2004 à août 2005, date à laquelle la cuisine lui a été vendue pour la somme de 400,00 , restent acquises à monsieur X....
. au titre des charges :
En l'absence de dispositions contractuelles sur le mode de répartitions des charges locatives et des frais de consommation d'eau et d'électricité et de décompte individualisés permettant de mettre à la charge de monsieur Y... les frais qu'il a générés, le jugement critiqué doit être confirmé en ce qu'il a débouté monsieur X... de ses demandes à ce titre.
Sur les sommes payées par monsieur Y... :
Il n'est pas établi que monsieur X... qui le conteste formellement devant la cour ait acheté à monsieur Y... un piano pour la somme de 750,00 .
Il convient ainsi, réformant le jugement critiqué sur ce point, de retenir que monsieur Y... a versé à monsieur X... la somme totale de 25.078,03 selon le décompte établi par ce dernier et non contesté par monsieur Y... devant le premier juge.
Il reste donc du à monsieur X... au titre des loyers la somme de 2.425,17 outre intérêts au taux légal à compter du 4 février 2009.
Sur les réparations locatives :
Aux termes de l'article 1731 du code civil, s'il n'a pas été fait d'état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives et doit les rendre tels, sauf à rapporter la preuve du contraire.
Il résulte cependant de l'article 3 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs qui impose un état des lieux établi lors de la remise et de la restitution des clés qui est joint au contrat qu'à défaut d'état des lieux, la présomption établie par l'article susvisé ne peut être invoquée par celui qui a fait obstacle à létablissement de l'état des lieux.
En l'espèce, aucun état des lieux d'entrée dans les locaux loués n'a été établi. La preuve d'un état des lieux contradictoire de sortie n'est pas rapportée, le document produit par monsieur X... n'étant pas signé.
En conséquence, aucune dégradation ne peut être imputée à monsieur Y....
Il convient donc de réformer le jugement critiqué en ce qu'il a condamné ce dernier à payer à monsieur X... la somme forfaitaire de 500,00 .
Sur les frais complémentaires :
Monsieur X... forme une réclamation au titre des " frais émis à ce jour " dont il ne justifie pas. Le jugement critiqué doit donc être confirmé en ce qu'il a rejeté cette demande.
Sur les dommages et intérêts accordés à monsieur Y... :
Le non respect de son obligation légale de délivrance de quittance de loyers par le propriétaire cause nécessairement un préjudice au locataire.
En l'espèce le premier juge a fait une exacte appréciation du préjudice subi par monsieur Y... et il convient de confirmer le jugement critiqué en ce qu'il a condamné monsieur X... à payer à monsieur Y... la somme de 1.180,00 à titre de dommages et intérêts.
Sur les dépens et les faris irrépétibles :
Il y a lieu de mettre les dépens à la charge de monsieur Y... et, réformant le jugement critiqué de condamner monsieur Y... à payer à monsieur X... la somme de 1.500,00 au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
LA COUR,
Déclare monsieur Henri X... recevable en son appel,
Infirme le jugement, sauf en ce qu'il a débouté monsieur Henri X... de ses demandes au titre des charges locatives et des frais complémentaires et a fait droit à la demande de dommages et intérêts de monsieur Y...,
Statuant à nouveau,
Condamne monsieur William Y... à payer à monsieur Henri X... les sommes suivantes :
. 2.425,17 au titre des loyers outre intérêts au taux légal à compter du 4 février 2009,
. 1.500,00 au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
Déboute monsieur Henri X... de ses demandes plus amples ou contraires,
Condamne monsieur William Y... aux dépens qui seront distraits au profit de la SCP d'avoués BRONDEL-TUDELA, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
La greffière, Le président.