Tenant Security Deposit Dispute and Landlord Appeal

R.G : 09/07220

COUR D'APPEL DE LYON

8ème chambre

ARRET DU 25 Août 2011

Décision du

Tribunal de Grande Instance de LYON

Au fond

du 15 octobre 2009

RG : 09/01659

ch no10

SCI KAYKAM

C/

SAS PLASTEXEL

APPELANTE :

SCI KAYKAM

représentée par ses dirigeants légaux

8 allée des Thuyas

69330 JONAGE

représentée par la SCP AGUIRAUD NOUVELLET, avoués à la Cour

assistée de Me Axel BARJON, avocat au barreau de LYON

INTIMÉE :

SAS PLASTEXEL

représentée par ses dirigeants légaux

Route de Tramoyes

Parc d'Activité Les Echets

01700 MIRIBEL

représentée par la SCP LAFFLY-WICKY, avoués à la Cour

assistée de Me Thierry PETIT, avocat au barreau de LYON

substitué par Me GUINET-FRAPPAZ, avocat

* * * * * *

Date de clôture de l'instruction : 29 Avril 2011

Date des plaidoiries tenues en audience publique : 11 Mai 2011

Date de mise à disposition : le 21 Juin 2011, prorogé au 25 Août 2011

Composition de la Cour lors des débats et du délibéré :

- Pascal VENCENT, président

- Dominique DEFRASNE, conseiller

- Catherine ZAGALA, conseiller

assistés pendant les débats de Nicole MONTAGNE, greffier.

A l'audience, Catherine ZAGALA a fait le rapport, conformément à l'article 785 du code de procédure civile.

Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d'appel, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,

Signé par Pascal VENCENT, président, et par Nicole MONTAGNE, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

* * * *

La SCI KAYKAM a conclu avec la société AS INDUSTRIE PLASTIQUE un bail commercial en date du 29 juin 2001 pour des locaux situés 2 rue Louis Renault ZI du Velin 69330 JONAGE.

Par acte de subrogation de bail commercial du 17 novembre 2004, la société PLASTEXEL est venue aux droits de la société AS INDUSTRIE PLASTIQUE.

Le dépôt de garantie versé à la signature du bail s'élevait à la somme de 6.400,85 €, montant complété par la somme de 1.637,16 € versée par la société PLASTEXEL.

Par exploit du 28 décembre 2006, la société PLASTEXEL a donné congé à la SCI KAYKAM pour le 30 juin 2007 et a quitté effectivement les lieux le 31 mars 2008.

Estimant avoir exécuté la remise en état des lieux exigée par le bailleur lors de l'état des lieux effectué le 3 avril 2008, la société PLASTEXEL a demandé le restitution du dépôt de garantie à la SCI KAYKAM.

N'ayant pas obtenu satisfaction, elle a saisi le tribunal de grande instance de LYON d'une demande tendant à obtenir la condamnation de la SCI KAYKAM à lui payer la somme de 8.040,02 € en restitution du dépôt de garantie outre celle de 1.000,00 € à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive.

Vu la décision réputée contradictoire rendue le 15 octobre 2009 par le tribunal de grande instance de LYON ayant :

- condamné la SCI KAYKAM à payer à la société PLASTEXEL la somme 8.040,01 € au titre du remboursement du dépôt de garantie outre intérêts au taux légal à compter du 11 juillet 2008,

- ordonné l'exécution provisoire du jugement,

- condamné la SCI KAYKAM à payer à la société PLASTEXEL la somme de 800,00 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- débouté la société PLASTEXEL du surplus de ses prétentions,

Vu l'appel formé le 20 novembre 2009 par la société KAYKAM,

Vu les conclusions de société PLASTEXEL signifiées le 4 mars 2011,

Vu les conclusions de la société KAYKAM signifiées le 7 avril 2011,

Vu l'ordonnance de clôture du 29 avril 2011.

La société KAYKAM demande à la cour, réformant la décision entreprise :

- de constater que la société PLASTEXEL a manqué à ses obligations contractuelles,

- de condamner la société PLASTEXEL à lui payer la somme de 39.857,08 € TTC au titre de la remise en état des locaux conformément aux stipulations contractuelles,

- de condamner la société PLASTEXEL à lui payer la somme de 18.710,10 € au titre de l'indemnité contractuellement fixée du fait de l'existence de travaux de remise en état imputables au locataire,

- de condamner la société PLASTEXEL à lui payer la somme de 2.500,00 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens.

La société PLASTEXEL demande à la cour :

- de confirmer la décision entreprise en ce qu'elle a condamné la SCI KAYKAM à payer la somme de 8.040,01 € en restitution du dépôt de garantie, outre intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 11 juillet 2008,

- de dire que la SCI KAYKAM ne rapporte pas la preuve des manquements qu'elle aurait commis,

- de dire que la SCI KAYKAM ne rapporte pas la preuve de l'imputabilité de supposés désordres qui n'ont été constatés que 20 mois après son départ,

- de débouter la SCI KAYKAM de l'intégralité de ses prétentions et de la condamner au paiement de la somme de 2.500,00 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Il résulte du courrier électronique adressé le 9 avril 2008 à la société PLASTEXEL, qu'en accord entre les parties lors de l'état des lieux effectués le 3 avril 2008, la société PLASTEXEL devait effectuer les travaux de remise en état suivant :

" 1/ Extérieur bâtiment

pignon du bâtiment 2 - Lot 1 - stockage :

refaire l'étanchéité du joint de la gaine que vous avez installée et qui a fui et repeindre le mur extérieur taché du fait de cette fuite.

2/ Parking

nettoyer la dalle extérieure qui supportait le bungalow de stockage,

refaire le talus qui jouxte la dalle, en pente douce (pente naturelle),

replanter trois arbres type « Leylandi » dans la haie à l'arrière du bâtiment ou reboucher le trou qui a été fait par des visiteurs mal attentionnés,

nettoyer le parking : la surface goudronnée sur laquelle du plastique a fondu.

3/ Bureaux

revernir les deux portes accès bureaux,

concernant l'état général des bureaux, le propriétaire fait établir des devis de rénovation (travaux de propreté) ; en fonction du montant global, il vous demandera une participation ou non ".

La société PLASTEXEL produit les attestations de quatre salariés décrivant les travaux effectués en mars 2008 dans les lieux loués à la demande de leur employeur.

L'ensemble de ces attestations fait état des travaux suivants :

- évacuation des déchets,

- nettoyage des bureaux, lessivage des murs, peinture des plafonds,

- nettoyage des dalles de l'atelier, bouchage des trous dans les murs,

- peinture des toilettes,

- vernissage des deux portes d'entrée,

- nettoyage extérieur,

- plantation de deux thuyas,

- ratissage des abords extérieurs,

- remplacement d'un vantail sur chaque portail.

La société PLASTEXEL produit en outre des factures d'achats de produits, marchandises et matériaux nécessaires à la réalisation de ces travaux.

Si les dates de ces factures sont dissimulées par une parties du ticket de caisse, il convient de relever que par lettre recommandée avec accusé de réception du 11 juillet 2008, la SCI KAYKAM a été avisée par la société PLASTEXEL qu'elle avait procédé aux travaux de remise en état sollicités à l'état des lieux.

Aux termes de ce courrier, la société PLASTEXEL qui demandait remboursement du dépôt de garantie indiquait :

" Vous avez pu constater que chacun des points a fait l'objet d'une intervention conforme" .

Ce courrier est resté sans réponse et la SCI KAYKAM a attendu le 20 novembre 2009 pour faire effectuer un état des lieux non contradictoire.

Le délai s'étant écoulé entre la restitution des locaux et ce constat et l'absence de réponse au courrier susvisé de la part de la SCI KAYKAM, n'est pas de nature à remettre en cause le caractère probant des attestations établies par les salariés de société PLASTEXEL et de conclure que ces travaux n'ont pas été effectués de manière satisfaisante.

Le fait que les locaux n'aient pas été reloués en novembre 2009 ne peut être imputé au locataire sortant et n'est pas de nature à décharger la SCI KAYKAM de son obligation de restitution du dépôt de garantie en application des dispositions contractuelles.

Il convient donc de confirmer le jugement critiqué en ce qu'il a condamné la SCI KAYKAM à payer à la société PLASTEXEL la somme 8.040,01 € au titre du remboursement du dépôt de garantie outre intérêts au taux légal à compter du 11 juillet 2008.

En application de l'article l'article 700 du code de procédure civile, il convient de confirmer le jugement critiqué, et, y ajoutant, de condamner la SCI KAYKAM au paiement d'une somme de 2.500,00 €.

PAR CES MOTIFS

LA COUR,

Déclare la SCI KAYKAM recevable en son appel,

Confirme le jugement en toutes ses dispositions,

Y ajoutant,

Condamne la SCI KAYKAM au paiement de la somme de 2.500,00 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

Condamne la SCI KAYKAM aux dépens qui seront distraits au profit de l'avoué de son adversaire conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.

La greffière Le président