Tacit Lease Renewal Upheld Against Claim for Rent Arrears

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Sur le moyen unique, ci-après annexé :

Attendu qu'ayant constaté qu'il avait été définitivement jugé que le bail initial avait été reconduit à compter du 1er novembre 1998, qu'il était soumis aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989 et que le congé délivré le 26 novembre 1999 était nul comme ne respectant pas les dispositions de cette loi, la cour d'appel, qui en a exactement déduit que la reconduction tacite du bail, affirmée par des dispositions ayant acquis l'autorité de la chose jugée, interdisait de prononcer la nullité de ce bail et qui a retenu, à bon droit, que, selon le code civil, cette reconduction avait pour effet de donner naissance à un nouveau bail qui comportait les mêmes conditions que l'ancien, notamment quant au montant du loyer, et justement relevé que les dispositions de la loi du 6 juillet 1989, d'ordre public, applicables en Polynésie française, ne prévoyaient pas une intervention judiciaire pour définir le loyer d'un bail tacitement reconduit, a, écartant par ces seuls motifs le moyen tiré d'une caducité du bail pour défaut d'accord des parties sur un nouveau prix, légalement justifié sa décision ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne les consorts X... aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande des consorts X... et celle de M. Y..., en son nom personnel et ès qualités ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du quatre janvier deux mille douze.

MOYEN ANNEXE au présent arrêt

Moyen produit par la SCP Potier de La Varde et Buk-Lament, avocat aux Conseils pour les consorts X...

Les exposants font grief à l'arrêt infirmatif attaqué de les avoir déboutés de leurs demandes tendant à voir condamner les époux Y... à leur payer la somme de 27.900.000 FCP à titre d'arriéré sur la base de 300.000 FCP par mois au titre du loyer ou de l'indemnité d'occupation devant être fixé pour le bail à compter du 1er novembre 1998.

AUX MOTIFS QUE les parties invoquent à bon droit l'autorité de la chose jugée attachée à l'arrêt de la cour d'Appel de Papeete du 29 novembre 2001 dès lors que cet arrêt, devenu irrévocable, a tranché entre les mêmes parties agissant en la même qualité une même question litigieuse – l'existence d'un bail – procédant de la même cause ; ( ) qu'il a donc étédéfinitivement jugé que le bail initial avait été reconduit à compter du 1er novembre 1998, qu'il était soumis aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989 et que le congé délivré le 26 novembre 1999 était nul comme ne respectant pas les dispositions de cette loi ; qu'il n'a pas été définitivement jugé, en l'absence de mention sur ce point dans le dispositif, que le bail avait été reconduit aux conditions financières antérieures, les motifs tant du jugement du 18 octobre 2000 que de l'arrêt confirmatif du 29 novembre 2001 indiquant au contraire que du fait de l'accession la nature du bail avait été modifiée et qu'il appartiendrait aux parties, à défaut d'accord, de saisir le tribunal pour voir fixer le nouveau loyer tenant compte des améliorations et constructions réalisées – dispositions qui ne figurent pas dans le dispositif et qui n'ont pas l'autorité de la chose jugée – ; qu'il n'avait pas été invoqué les dispositions de la loi du 16 décembre 1964 reprises dans l'article L 251-1 du code de la construction et de l'habitation interdisant la reconduction par tacite reconduction des baux à construction, le bail originaire ayant d'ailleurs une durée de quinze ans inférieure à la durée minimale de dix-huit ans des baux à construction ; qu'en définitive, la reconduction tacite du bail, affirmée par les dispositions susvisées ayant acquis l'autorité de la chose jugée, interdit de prononcer la nullité de ce bail ; que la soumission de ce bail aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989 conduit à écarter l'idée d'une conclusion du bail sous condition suspensive et donc l'hypothèse d'une éventuelle caducité ; qu'il reste à déterminer si le juge peut intervenir dans la sphère contractuelle pour définir le loyer d'un bail tacitement reconduit ; que les dispositions de la loi du 6 juillet 1989, d'ordre public, applicable en Polynésie française ne prévoient pas une telle intervention judiciaire ; que selon le code civil, la tacite reconduction a pour effet de donner naissance à un nouveau bail qui comporte les mêmes conditions que l'ancien, notamment quant au montant du loyer, sauf quant à sa durée ; que si la modification de la consistance des lieux loués peut, après reconduction tacite du bail, faire apparaître dérisoire le montant du loyer antérieur il convient d'observer tout à la fois :

- qu'il suffisait aux bailleurs de négocier, avant l'expiration du bail, sa prorogation avec des conditions financières différentes et, en cas de désaccord, de s'opposer au maintien dans les lieux des locataires ;

- que les bailleurs pouvaient ultérieurement délivrer un congé fondé sur une des causes prévues par la loi du 6 juillet 1989 ;

- que les locataires ayant édifié deux maisons et une piscine pour une valeur, chiffrée par l'expert, de près de trente et un millions de F CFP, la durée d'amortissement de quinze ans apparaissait extrêmement brève ;

Qu'il s'en suit que les prétentions des bailleurs doivent être rejetées, le juge ne pouvant fixer le montant du loyer que dans les cas prévus par la loi du 6 juillet 1989 qui ne se retrouvent pas en l'espèce ;

1°) ALORS Qu'il ne résulte d'aucune des dispositions de la loi du 6 juillet 1989 que la conclusion d'un bail sous condition suspensive ne serait pas valable ; qu'en se bornant à énoncer, pour rejeter la demande des exposants en caducité du bail pour non réalisation de la condition suspensive relative à la détermination du prix, que la soumission du bail litigieux aux dispositions de cette loi conduisait à écarter l'idée d'une conclusion du bail sous condition suspensive et donc l'hypothèse d'une éventuelle caducité, sans expliquer en quoi les dispositions de cette loi s'opposeraient à la conclusion d'un tel bail, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1 et suivants de la loi précitée ;

2°) ALORS QUE le juge ne peut fonder sa décision sur les moyens de droit qu'il a relevés d'office sans avoir au préalable invité les parties à présenter leurs observations ; que la cour d'appel, qui, pour débouter les exposants de leur demande en caducité du bail, s'est fondée sur le fait que la soumission du bail litigieux aux dispositions de cette loi conduisait à écarter l'idée d'une conclusion du bail sous condition suspensive et donc l'hypothèse d'une éventuelle caducité, sans inviter préalablement les parties à présenter leurs observations sur ce moyen qu'elle relevait d'office, a, en conséquence, violé l'article 16 du code de procédure civile ;

3°) ALORS QUE la tacite reconduction donne naissance à un nouveau bail, lequel doit obéir aux conditions de validité édictées par les statuts spéciaux et, le cas échéant, par le droit commun des baux, qui exige, notamment, à peine de nullité l'accord des parties sur un prix sérieux ; que la cour d'appel qui, après avoir constaté qu'il avait été définitivement jugé, par arrêt du 29 novembre 2001, que le bail litigieux avait été reconduit tacitement à partir du 1er novembre 1998, mais qu'il n'y avait pas eu accord des parties sur le prix et qu'en raison de la modification de l'objet du bail, son prix apparaissait désormais dérisoire, a néanmoins maintenu l'existence de ce bail à un prix dérisoire, n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constations et a, dès lors, violé l'article 1709 du code civil.