Construction Obstruction of Light and View Upheld in Summary Proceedings

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Sur le moyen unique, ci-après annexé :

Attendu qu'ayant par motifs propres et adoptés, statuant en référé, retenu que les fenêtres édifiées sur la moitié haute du mur de la construction appartenant à la société Havisco, dont celle-ci était propriétaire depuis 1988, et qui donnaient sur le fonds appartenant à la société Investsud 3, étaient obstruées par le mur en parpaing élevé par cette dernière en limite de sa propriété, la cour d'appel a pu en déduire que la société Investsud 3 avait causé à la société Havisco un trouble manifestement illicite qu'il appartenait au juge des référés de faire cesser même en présence d'une contestation sérieuse.

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne la société Investsud 3 aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la société Investsud 3 ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du quatre janvier deux mille douze.

MOYEN ANNEXE au présent arrêt

Moyen produit par la SCP Thouin-Palat et Boucard, avocat aux Conseils pour la société Investisud 3

Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR condamné la SCI INVESTISUD 3 à cesser les travaux engagés visant à construire un mur obstruant les fenêtres du ... à Pantin, et à remettre les lieux en l'état initial sous astreinte de 1.000 € par jour de retard à compter de la signification de la décision ;

AUX MOTIFS ADOPTES DES PREMIERS JUGES QUE : « il résulte du constat d'huissier et du rapport de Monsieur X..., géomètre expert, que l'immeuble édifié en limite séparative appartenant à la SCI HAVISCO a des vues droites de pièces principales constituées par des fenêtres ouvrant sur le fonds voisin ; qu'il ressort par ailleurs du rapport de M. X... et des photographies qui y sont jointes que le mur en parpaings élevé par la SCI INVESTISUD 3 sur la façade nord-ouest du terrain appartenant à la SCI HAVISCO, à quelques centimètres du bâtiment dont la SCI HAVISCO est propriétaire, obstrue de façon quasi-totale toutes les fenêtres du premier étage de l'immeuble et occulte la luminosité à l'intérieur des pièces ; que la construction édifiée par la SCI INVESTISUD 3 crée ainsi un trouble manifeste et anormal de voisinage à la propriété de la SCI HAVISCO et caractérise un trouble manifestement illicite qui justifie la demande de cette dernière, fondée sur l'article 809 du code de procédure civile ; que par ailleurs, l'argumentation de la société défenderesse tirée de l'absence de servitude de vue et de l'irrégularité des ouvertures pratiquées sur la construction de la SCI HAVISCO, est inopérante ; qu'en effet, le juge des référés, juge de l'évidence, n'a pas à se prononcer sur les droits attachés à ces vues apparentes et ne peut que constater que le titre de propriété de la SCI HAVISCO remonte à 1988 tandis que celui de la société INVESTISUD 3 date de 2003 ; qu'il convient en conséquence d'ordonner la cessation des travaux et de condamner la SCI INVESTISUD 3 à remettre les lieux en l'état comme il sera précisé au dispositif » ;

ET AUX MOTIFS PROPRES QUE : « il résulte des pièces produites aux débats, notamment d'un constat d'huissier en date du 15 juillet 2009 qu'à cette date, la totalité des fenêtres de la pièce à usage de bureaux située à l'étage du bâtiment appartenant à la société HAVISCO était éclairée avec une vue parfaitement dégagée sur le côté donnant sur la parcelle voisine où la construction était prévue ; que le 10 octobre, suivant les photographies prises par Monsieur X..., géomètre expert mandaté par l'intimée, les deux fenêtres édifiées dans le sens de la longueur sur la quasi-totalité du mur et en hauteur sur la moitié haute de ce mur donnant sur la parcelle dont est propriétaire la société INVESTISUD 3 était obstruée par un mur en parpaing édifié à une distance de 17 cm couvrant toute leur surface, ne laissant passer la lumière qu'en partie haute ; que ces constatations ne sons démenties par aucun élément contraire par la SCI INVESTISUD 3 qui persiste à prétendre comme en première instance que le juge des référés ne peut constater l'existence d'un trouble manifestement illicite et prononcer des mesures de remise en état sans avoir au préalable vérifié que le droit revendiqué par la société HAVISCO est établi ; que s'il appartient au juge du fond de se prononcer sur l'existence d'une servitude de vue soit en vertu d'un titre, soit par prescription trentenaire du fait de l'ancienneté des constructions lui appartenant, comme le prétend la société HAVISCO, celle-ci est, indépendamment de la qualification à donner aux vues donnant sur le fonds voisin, en droit de demander en référé sur le fondement de l'article 809 alinéa 1er du code de procédure civile, que cesse le trouble manifestement illicite créé par la privation de vue et de lumière dans la pièce concernée qui est de nature à porter atteinte à la jouissance par elle des locaux dont elle est propriétaire, qui destinés à la location sont devenus impropres à cet usage ; que la SCI INVESTISUD inverse les termes du litige en demandant qu'il soit statué sur la régularité des ouvertures pratiquées au niveau R+1 du local appartenant à la société HAVISCO qui aurait été édifié postérieurement à son acquisition sans que celle-ci dispose d'un permis de construire ; qu'un tel débat relève du juge du fond qui a d'ailleurs été saisi sur ce point par l'appelante, le juge des référés n'ayant été, quant à lui, dans le cadre de ce litige saisi que d'une demande tendant à mettre fin à des travaux qui ont eu pour effet d'obstruer les ouvertures ; que tant qu'il n'a pas été statué sur la légalité des ouvertures existant sur le bâtiment appartenant à la SCI HAVISCO, ces ouvrages sont censés être réguliers et tout acte qui y porte atteinte se révèle comme illicite au sens de l'article 809 alinéa 1 du code de procédure civile ; que l'ordonnance de référé dont appel sera donc confirmée dans toutes ses dispositions y compris l'astreinte dont elle est assortie ;

ALORS 1°/ QUE : en ordonnant la remise en état des lieux sous astreinte, bien que le droit revendiqué par la SCI HAVISCO au soutien de son action en référé pour justifier l'existence d'un trouble anormal de voisinage, dont la cour d'appel a expressément relevé qu'il s'agissait « d'une servitude de vue soit en vertu d'un titre, soit par prescription trentenaire du fait de l'ancienneté des constructions lui appartenant », n'était pas établi, la cour d'appel a violé l'article 809 alinéa 1er du code de procédure civile ;

ALORS 2°/ QUE : en se bornant à se référer à un constat d'huissier en date du 15 juillet 2009, au rapport d'un géomètre-expert en date du 10 octobre 2009, et au titre de propriété de la SCI HAVISCO en ce qu'il remontait à 1988 tandis que celui de la société INVESTISUD 3 datait de 2003, sans constater l'existence d'une servitude de vue grevant le fonds de la SCI INVESTISUD 3 au profit de la SCI HAVISCO, acquise soit par titre, soit par prescription trentenaire, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 809 alinéa 1er du code de procédure civile.