Co-Owners v. Syndicate: Validity of General Assemblies Due to Manager's Annulled Mandate

Ch. civile B

ARRET No

du 14 DECEMBRE 2011

R.G : 09/01008 R-MPA

Décision déférée à la Cour :

jugement du 02 juillet 2009

Tribunal de Grande Instance de BASTIA

R.G : 08/562

X...

Y...

C/

Syndicat des copropriétaires 19 BOULEVARD PAOLI A BASTIA

COUR D'APPEL DE BASTIA

CHAMBRE CIVILE

ARRET DU

QUATORZE DECEMBRE DEUX MILLE ONZE

APPELANTS :

Monsieur Antoine X...

né le 22 Avril 1918 à BASTIA (20200)

...

20200 BASTIA

représenté par la SCP René JOBIN Philippe JOBIN, avoués à la Cour

ayant pour avocat Me Claude VOITURIEZ, avocat au barreau de BASTIA

Monsieur Marie Hyacinthe Y...

né le 08 Février 1929 à BASTIA (20200)

...

20200 BASTIA

représenté par la SCP René JOBIN Philippe JOBIN, avoués à la Cour

ayant pour avocat Me Claude VOITURIEZ, avocat au barreau de BASTIA

INTIME :

Syndicat des copropriétaires 19 BOULEVARD PAOLI A BASTIA

Pris en la personne de son administrateur judiciaire

SARL EXIMMO

6, boulevard Paoli

20200 BASTIA

représenté par Me Antoine-Paul ALBERTINI, avoué à la Cour

ayant pour avocat la SCP TOMASI-SANTINI-VACCAREZZA- BRONZINI DE CARAFFA, avocats au barreau de BASTIA

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 786 et 910 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 18 novembre 2011, devant Madame Marie-Paule ALZEARI, Conseiller, chargé du rapport, les avocats ne s'y étant pas opposés.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Monsieur Pierre LAVIGNE, Président de chambre

Monsieur Philippe HOAREAU, Conseiller

Madame Marie-Paule ALZEARI, Conseiller

GREFFIER LORS DES DEBATS :

Madame Marie-Jeanne ORSINI.

Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aura lieu par mise à disposition au greffe le 14 décembre 2011

ARRET :

Contradictoire,

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.

Signé par Monsieur Pierre LAVIGNE, Président de chambre, et par Madame Marie-Jeanne ORSINI, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

*

* *

FAITS, PROCEDURE ET MOYENS DES PARTIES :

Monsieur Antoine X... et son épouse Madame Marie Hyacinthe Y... sont propriétaires d'un appartement au sein de l'immeuble situé ....

Une assemblée générale des copropriétaires s'est tenue le 18 décembre 2007 à laquelle ils n'étaient ni présents ni représentés. Le procès-verbal leur en a été notifié le 21 janvier 2008.

Le 26 mars 2008 une assemblée générale extraordinaire s'est tenue à laquelle ils n'ont pas participé. Le procès-verbal leur a été notifié le 8 avril 2008.

Par assignation en date du 20 mars 2008, ils ont sollicité la nullité du mandat du syndic ainsi que l'annulation des résolutions adoptées par l'assemblée générale du 17 décembre 2008.

Par acte huissier en date du 13 mai 2008, ils ont fait délivrer une nouvelle assignation afin de voir prononcer la nullité de l'assemblée générale extraordinaire du 26 mars 2008.

Vu le jugement en date du 2 juillet 2009 par lequel le tribunal de grande instance de Bastia a constaté que la désignation du syndic la SARL Cabinet Saint Nicolas et le mandat qui lui a été donné le 18 décembre 2007 par l'assemblée générale des copropriétaires était valable, constaté la nullité de la résolution numéro 1 «approbation des comptes 2006» adoptée le 18 décembre 2007 par l'assemblée générale des copropriétaires, constaté la nullité de la résolution numéro IV «les frais de mutation et état daté» adoptée le 18 décembre 2007 par l'assemblée générale des copropriétaires, débouté Monsieur Antoine X... et son épouse Madame Marie Hyacinthe Y... de leur demande tendant à voir constater la nullité des résolutions II, V, IX, X et XII votées le 18 décembre 2007 par l'assemblée générale des copropriétaires, débouté Monsieur Antoine X... et son épouse Madame Marie Hyacinthe Y... de leur demande tendant a voir constater la nullité de l'assemblée générale extraordinaire des copropriétaires, débouté Monsieur Antoine X... et son épouse Madame Marie Hyacinthe Y... de leur demande d'indemnité fondée sur l'article 700 du code de procédure civile, débouté le syndicat des copropriétaires du 19 Bd PAOLI à BASTIA de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive, débouté le syndicat des copropriétaires du 19 Bd PAOLI à BASTIA de sa demande de condamnation au paiement d'une amende civile, débouté le syndicat des copropriétaires du 19 Bd PAOLI à BASTIA de sa demande formée en application de l'article 700 du code de procédure civile, condamné le syndicat des copropriétaires du 19 Bd PAOLI à BASTIA aux dépens de l'instance.

Vu la déclaration d'appel formalisée par Monsieur Antoine X... et son épouse Madame Marie Hyacinthe Y... le 24 novembre 2009.

Vu l'ordonnance en date du 11 février 2011 par laquelle le président de chambre chargée de la mise en état a révoqué l'ordonnance de clôture du 15 décembre 2011, admis les conclusions déposées aux intérêts du syndicat des copropriétaires du 19 Bd PAOLI à BASTIA, dit qu'une nouvelle clôture interviendrait le 7 mars 2011 et maintenu la fixation de l'affaire à l'audience de plaidoirie du 10 mars 2011.

Vu le renvoi à la mise en état par mention au dossier du 10 mars 2011.

Vu les conclusions d'intervention volontaire de la SARL EXIMMO en sa qualité d'administrateur judiciaire de la copropriété du 19 Bd PAOLI à BASTIA.

Vu les dernières conclusions déposées dans l'intérêt du syndicat des copropriétaires du 19 Bd PAOLI à BASTIA le 31 janvier 2011.

Au visa de la loi du 10 juillet 1965, du décret du 17 mars 1967 et de l'article 32-1 du code de procédure civile, il sollicite la confirmation du jugement attaqué sauf concernant les résolutions sur l'approbation des comptes et des frais de mutation de l'assemblée générale du 18 décembre 2007.

Il forme appel incident sur ce point et conclut au rejet des demandes de nullité des résolutions de l'assemblée générale du 18 décembre 2007.

Il demande que ses demandes reconventionnelles soient accueillies et réclame le paiement des sommes de 5.000 euros à titre de dommages-intérêts et 5.000 euros au titre de l'amende civile, outre le paiement de la somme de 2.500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.

Vu les dernières conclusions de Monsieur Antoine X... et son épouse Madame Marie Hyacinthe Y... du 1er mars 2011.

Ils concluent à la confirmation du jugement entrepris en ce qu'il a prononcé la nullité des résolutions numéro I «approbation des comptes 2006» et numéro IV «frais de mutation et état daté» et à son l'infirmation pour le surplus.

Ils invoquent la nullité des assemblées générales 18 décembre 2007 et 26 mars 2008 en raison de la nullité des convocations.

À titre principal, ils demandent qu'il soit dit et jugé que les assemblées générales du 18 décembre 2007 et 26 mars 2008 sont nulles en ce qu'elles ont été prises en violation des dispositions de l'article 15 du décret.

Ils soutiennent que la convocation à l'assemblée générale extraordinaire du 26 mars 2008 n'a pas été notifiée dans le délai de 21 jours de l'article 9 du décret alors que le syndic ne peut utilement invoquer aucun critère d'urgence.

Ils ajoutent que le syndic n'a pas satisfait aux obligations liées à l'ouverture d'un compte séparé lors de l'assemblée générale du 18 décembre 2007.

Subsidiairement, ils demandent que soit prononcée la nullité des résolutions numéro II, V, IX et X de l'assemblée générale du 18 décembre 2007.

Ils réclament le paiement de la somme de 2.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Vu l'ordonnance de clôture en date du 19 octobre 2011 ayant renvoyé l'affaire pour être plaidée à l'audience du 18 novembre 2011.

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MOTIFS :

Attendu sur la procédure qu'il convient de recevoir la SARL EXIMMO en son intervention en qualité d'administrateur judiciaire du syndicat des copropriétaires du 19 Bd PAOLI à BASTIA ;

Attendu sur le fond que par arrêt en date du 15 septembre 2010, la cour d'appel de Bastia a annulé la délibération numéro V de l'assemblée générale du 27 décembre 2006 ayant renouvelé le mandat du syndic ;

Attendu qu'en conséquence de cette annulation, le syndic en exercice était dépourvu de mandat depuis le 27 décembre 2006 par l'effet rétroactif de l'annulation de la délibération prise lors de l'assemblée générale qui le désignait ;

Attendu ainsi qu'au regard des dates de convocation pour les assemblées générales des 18 décembre 2007 et 26 mars 2008, le syndic en exercice n'avait plus qualité pour convoquer les assemblées générales ordinaires et extraordinaires ;

Attendu en effet que la convocation délivrée par un syndic dont les pouvoirs sont expirés est nécessairement irrégulière en application des dispositions du décret du 17 mars 1967 ; qu'une telle irrégularité a pour conséquence d'entraîner la nullité de l'assemblée générale en son entier ;

Attendu sur la recevabilité de la demande d'annulation qu'il convient de constater que dans leur premier acte introductif d'instance du 20 mars 2008, Monsieur Antoine X... et son épouse Madame Marie Hyacinthe Y... ont demandé la nullité du mandat du syndic ; que la présente demande tend aux mêmes fins et ne peut donc se heurter à l'irrecevabilité édictée par l'article 564 du code de procédure civile ;

Attendu pareillement que dans leur assignation délivrée les 13 mai 2008, Monsieur Antoine X... et son épouse Madame Marie Hyacinthe Y... ont sollicité le prononcé de la nullité de l'assemblée générale extraordinaire du 26 mars 2008 ; que la demande présentée le 13 octobre 2010 par voie de conclusions ne peut donc être considérée comme une demande nouvelle en application de l'article 565 du code de procédure civile qui stipule que les prétentions ne sont pas nouvelles dès lors qu'elles tendent aux mêmes fins que celles soumises au premier juge même si leur fondement juridique est différent ;

Attendu au demeurant que la décision d'annulation de la délibération sur le renouvellement du syndic prononcée par la cour d'appel de Bastia le 15 septembre 2010 mais également la démission de la SARL Cabinet Saint Nicolas de ses fonctions de syndic de la copropriété et la désignation subséquente de la SARL EXIMMO sont à l'évidence des éléments nouveaux ;

Attendu ainsi que la demande d'annulation des deux assemblées générales, au regard des dispositions susvisées, ne peut se voir opposer le moyen tiré de l'application de l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965 ;

Attendu dans ces conditions qu'il doit être fait droit à la demande d'annulation des assemblées générales des 18 décembre 2007 et 26 mars 2008 ; qu'il n'y a donc pas lieu de se prononcer sur les moyens supplémentaires au soutien de la demande de nullité ainsi que sur les demandes subsidiaires ;

Attendu qu'en l'état de l'acceptation des demandes initiales, le syndicat des copropriétaires du 19 Bd PAOLI à BASTIA doit être débouté en ses demandes en paiement de dommages et intérêts et d'une amende civile ;

Attendu que le syndicat des copropriétaires du 19 Bd PAOLI à BASTIA, qui succombe, doit supporter la charge des dépens, conformément aux dispositions de l'article 696 du Code de procédure civile et être débouté en sa demande fondée sur l'article 700 du même code ; qu'en revanche, aucune raison d'équité ne commande application de cet article au profit de Monsieur Antoine X... et son épouse Madame Marie Hyacinthe Y... ;

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PAR CES MOTIFS,

LA COUR :

Reçoit la SARL EXIMMO en son intervention en sa qualité d'administrateur judiciaire du syndicat des copropriétaires du 19 Bd PAOLI à BASTIA,

Infirme le jugement du tribunal de grande instance de Bastia en date du 2 juillet 2009 en toutes ses dispositions,

Statuant à nouveau,

Dit et juge que la SARL Cabinet Saint Nicolas n'avait plus qualité pour procéder à la convocation des assemblées générales des 18 décembre 2007 et 26 mars 2008,

En conséquence,

Prononce la nullité de l'assemblée générale des copropriétaires du 19 Bd PAOLI à BASTIA du 18 décembre 2007 et de l'assemblée générale extraordinaire des copropriétaires du 19 Bd PAOLI à BASTIA du 26 mars 2008,

Condamne le syndicat des copropriétaires du 19 Bd PAOLI à BASTIA aux entiers dépens dont distraction au profit de la SCP René et Philippe JOBIN, avoués,

Rejette toutes les autres demandes des parties.

LE GREFFIER LE PRESIDENT