Tacit Lease Renewal Following Expiration and Continued Possession

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Sur le moyen unique, ci-après annexé :

Attendu qu'ayant constaté qu'au terme de la convention de location-gérance, complétée par les deux protocoles, la société EMHDB avait été laissée en possession des locaux où elle avait poursuivi son exploitation durant environ sept années sans être troublée par la société Bilal et sans recevoir de congé, la cour d'appel en a souverainement déduit qu'aucune de ces deux sociétés n'avait exprimé de volonté de ne pas poursuivre la location-gérance et qu'en conséquence la convention de location avait été tacitement prolongée ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne la société Elalami Mohtaj Hammam Douches et Bains aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la société Elalami Mohtaj Hammam Douches et Bains à payer à la société Aftis et à la société Bilal la somme globale de 2 500 euros ; rejette la demande de la société Elalami Mohtaj Hammam Douches et Bains ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du six décembre deux mille onze.

MOYEN ANNEXE au présent arrêt.

Moyen produit par Me Jacoupy, avocat aux Conseils, pour la société Elalami Mohtaj Hamman Douches et Bains.

Le moyen reproche à l'arrêt partiellement confirmatif attaqué d'avoir jugé que le contrat de location-gérance avait été tacitement prolongé à compter du septembre 1999 et que la société EMHDB était redevable des loyers pour la période courant du mois d'août 1999 au mois de mai 2006 ;

AUX MOTIFS QUE

« Attendu qu'il est constant que la société Bilai a expressément consenti à la société EMHDB une location gérance, d'abord suivant contrat du 20 septembre 1993, puis selon deux protocoles d'accord des 13 mars 1995 et 14 mars 1996, et ce jusqu'au 1er septembre 1999, date à laquelle un acte réitératif du compromis du 20 septembre 1993, portant cession définitive du fonds de commerce, devait être signé ; que cette location gérance s'effectuait moyennant un loyer payable directement au propriétaire des murs, à savoir la SCI Aftis, d'un montant HT de 10.000 F., outre une somme de 2.000 F. jusqu'en avril 1996, puis de 3.000 F. à compter de cette date payable à la SARL Bilai ; que, toutefois, la vente du fonds qui, aux termes du second protocole, devait intervenir le 1er septembre 1999 n'a été officialisée que par acte en date du 30 mai 2006.

Attendu que la société Aftis n'est partie ni au contrat de location gérance, ni au protocole du 13 mars 1995, mais uniquement à celui du 14 mars 1996.

Attendu, par ailleurs, que la SCI Aftis a consenti un bail le 31 août 1999 à la SARL Bilai, et non pas à la SARL EMHDB, comme prévu initialement ; que la SARL EMHDB est toutefois demeurée dans les locaux qu'elle occupait et a continué son exploitation, réalisant entre 2000 et 2004 un chiffre d'affaires annuel moyen de 73.658 € ; qu'elle soutient s'être maintenue dans les lieux en tant que « simple occupante » qui attendait « la survenue de l'acte de vente », ayant déjà perdu la qualité de locataire gérant et n'ayant pas encore acquis la propriété du fonds de commerce.

Attendu que, par acte du 28 juillet 2004, la SCI Aftis a fait sommation de payer les loyers commerciaux à compter d'août 1999, demande réitérée (et actualisée) par elle et par la SARL Bilai devant le tribunal de commerce dans leur demande reconventionnelle développée dans des conclusions écrites et à la barre le 29 juin 2005, puis devant le tribunal de grande instance de Marseille dans leur assignation et leurs conclusions.

Attendu que la SARL EMHDB demande la réformation de la décision du premier juge ayant fait droit à la demande des SCI Aftis et SARL Bilai au motif que la convention de location gérance n'avait pas été tacitement reconduite et qu'il n 'existait aucun lien de droit entre elle et la SCI Aftis, non partie à la convention de location gérance.

Attendu que, toutefois, la Cour constate qu'à l'issue du terme fixé par la convention de location gérance complétée par les deux protocoles, la SARL EMHDB a été laissée en possession par son cocontractant puisqu'elle n'a pas restitué les locaux mais y est demeurée durant environ sept années et a poursuivi son exploitation, sans aucunement être troublée par la SARL Bilai ou recevoir un quelconque congé de sa part ; qu'ainsi, ni la SARL Bilai ni la SARL EMHDB n'ont exprimé de volonté de ne pas poursuivre la location gérance ; que, dès lors, la convention de location gérance a été tacitement prolongée et les obligations y souscrites ont continué à s'appliquer.

Attendu qu'ainsi, la SARL EMTIDB demeure, pour la période août 1999- mai 2006, contractuellement redevable de sommes au titre du contrat de location gérance tacitement reconduit, puisqu'il n'apparaît pas qu'elles aient été payées.

Attendu que, si la SCI Aftis est effectivement un tiers au contrat, elle est toutefois désignée par celui-ci comme bénéficiaire d'un règlement mensuel de 10.000 F., stipulation que la SARL n'a jamais contestée et qu'elle a respectée jusqu'en août 1999 ; que, dès lors, la SCI Aftis serait, en tout état de cause, recevable à exiger l'exécution d'une convention qui lui profite et bien fondée à solliciter le paiement des loyers et taxes impayés, nonobstant le caractère imparfait de la délégation soulevé dans ses conclusions d'appel par la SARL EMHDB »,

ALORS QUE

Si, en principe, la tacite reconduction d'un bail repose sur une présomption de volonté des parties dont l'existence est souverainement appréciée par les juges du fond, cette tacite reconduction ne peut être retenue dans l'hypothèse où le maintien en possession du preneur est contredit par l'expression de la volonté du bailleur d'obtenir la restitution du bien loué ; qu'en l'espèce, à l'échéance du contrat de location-gérance, une action avait été engagée à l'encontre de la SARL EMTIDB tendant à voir déclarés nuls tous les actes passés par Monsieur AFTIS au nom des sociétés AFTIS et BILAL pour insanité d'esprit ; que cette action manifestait sans ambiguïté la volonté de la SARL BILAL, bailleur, d'obtenir la restitution du bien objet du contrat de location-gérance ; qu'ainsi, en jugeant que le contrat litigieux avait été prorogé par tacite reconduction, les juges d'appel ont violé l'article 1738 du Code civil.